De la mano con la expectativa de menor crecimiento de su economía, el mercado inmobiliario residencial y comercial apunta a una desaceleración a mediano plazo, aunque actualmente es un mercado sólido y fuerte.
Apartamentos: mercado en equilibrio
El sector de venta de departamentos logró llevar a la recuperación al sector inmobiliario de los Estados Unidos en 2009, luego de la gran crisis inmobiliaria y la subprime. Una década después, este segmento ha ligado tres años consecutivos por encima de la media a nivel de construcción.
Sin embargo, en términos de expectativas, para 2019 se avizora una continuidad en la tendencia de equilibrio, pero para 2020 algunos indicadores ofrecen señales que anticipan cierta desaceleración en su crecimiento, según destaca el análisis “Bienes Raíces en Estados Unidos” de la firma internacional UBS.
ARO, Nueva York, Estados Unidos.
215 Chrystie, Nueva York, Estados Unidos.
Señaló que hoy en día el nivel de vacancia se mantiene estable, lo que significa que la demanda es los suficientemente fuerte para absorber a las nuevas unidades. De cara al presente año el reporte identificó al menos cuatro tendencias muy claras en el mercado de apartamentos:
- La nueva construcción continúa a un ritmo elevado. Se prevé que se mantendrá por encima del promedio de 20 años hasta el presente.
- La demanda es saludable, pero es poco probable que se mantenga a la par de la nueva oferta, lo que propiciará un modesto aumento en la vacancia.
- El crecimiento del mercado de alquiler es probable que se suavice, permaneciendo positivo. Aquí se observa como los propietarios siguen compitiendo por los inquilinos.
- Durante los últimos tres años la inversión en apartamentos entregó un crecimiento del Net Operating Income (NOI, por sus siglas en inglés) saludable, pero en disminución y por debajo del promedio de los rendimientos totales.
Los analistas de esta firma internacional observan que se ha equilibrado la dinámica de oferta y demanda de apartamentos en los últimos cinco años, a pesar de la permanencia de una elevada oferta.
Sin embargo, ello no ha impactado del todo a los niveles de vacancia que ha permanecido por debajo del 5% desde 2011. Las cifras disponibles hasta el tercer trimestre de 2018 indicaron una tasa de vacancia del 4%, lo que significó un descenso de 40 puntos básicos respecto al mismo periodo del año anterior.
Menor crecimiento en el horizonte
Debido a los indicadores disponibles, UBS anticipa que la expectativa es que la oferta disminuya en los próximos años.
Afirma que muchos factores económicos y demográficos contribuyen a la demanda de viviendas multifamiliares. Pero el estado actual de los determinantes de la demanda se inclina hacia el equilibrio, al estar muy en línea con el ritmo elevado que persiste en la nueva oferta. Para 2019 prevén que la construcción se mantenga en línea con 2017 y 2018.
Sin embargo, advierten que en caso de que los costos de construcción continúen aumentando y el crecimiento económico se siga debilitando, la tendencia en cuanto a la terminación de producto podría estar por debajo del promedio a largo plazo en 2020.
Desde el pico de 2015, en cada uno de los años posteriores (2016, 2017 y 2018) se ha visto una disminución en el número de aprobaciones de permisos multifamiliares. A pesar de ello, se mantuvieron por encima de los promedios tanto a largo plazo como a corto plazo. Estos datos apoyan la expectativa de que la oferta disminuirá en los próximos años.
Rentas
Ahora bien, el actual balance de oferta y demanda no se ha reflejado en una estabilidad similar en el mercado de renta.
Aquí se observa un panorama muy peculiar, porque la incorporación de producto de alta gama, ha propiciado una elevada competencia que se ha repercutido en altibajos de los precios de renta y que no necesariamente reflejan el nivel de unidades existentes.
UBS reporta que en los últimos cinco años, el crecimiento de la renta de departamentos ha tenido un promedio de 3.6% anual, oscilando entre el 4.5% y el 2.3 por ciento.
Más de la mitad de las terminaciones de apartamentos en los últimos cinco años han sido de Clase A, a menudo ingresando al mercado con los más altos valores de alquiler. Sin embargo, trabajar a través de arrendamiento a niveles tan altos tiende a convertirse en un obstáculo para el crecimiento funcional de este tipo de unidades.
Por lo que respecta a las propiedades de clase B, han observado algunos beneficios de un arranque más bajo en alquileres, permitiendo un crecimiento saludable y estable en la renta.
A nivel nacional, los alquileres de apartamentos de alta gama promediaron 1.3% de crecimiento anual en los últimos cinco años calendario. En el mismo periodo, las rentas de apartamentos de clase B promediaron 4.5% anual. Esta tendencia varía según el mercado.
350 Mission, San Francisco, California, en Estados Unidos.
Industrial: buscar calidad, no cantidad
El mercado industrial continúa beneficiándose de un gran apetito por inversiones de valor agregado y estrategias de construcción en núcleo. Los especialistas de UBS anticipan que el crecimiento de los alquileres superarán a otros sectores en 2019, pero como la oferta está aumentando no descartan que en los próximos años predomine cierta incertidumbre sobre éste.
Como observan que las primas exigidas por los inversionistas son estrechas y cada vez se aprietan más, consideran que los tomadores de decisiones de cartera deben evaluar la posibilidad de vender activos industriales con el objetivo de mejorar calidad por encima de la cantidad, para tener una mejor posición a largo plazo.
Sky Trees, Los Ángeles, Estados Unidos.
Algunos de las tendencias fundamentales que observa el análisis de UBS, son las siguientes:
- El mercado industrial está proporcionando un fuerte crecimiento de NOI y grandes rendimientos totales. Sin embargo, los riesgos aumentan para 2019.
- El comercio electrónico está cambiando la forma en que los inquilinos usan el espacio en el mercado industrial, lo que repercute en una mayor demanda y nuevas construcciones.
- Después de nueve años de demanda superando la oferta, la construcción industrial ha vuelto a su ritmo anterior a la recesión, lo que pone presión al alza en la disponibilidad.
- Los aranceles y las renegociaciones comerciales añaden incertidumbre a la perspectiva del sector.
- Es un buen momento para vender activos industriales marginales y fortalecer la posición a largo plazo de su cartera.
Hace un año los analistas de esta firma sugerían que la disponibilidad industrial probablemente alcanzó un mínimo en 2017 ya que se esperaba que la oferta aumentara hasta 2019.
350 Mission, San Francisco, Estados Unidos.
Hubo un aumento en la demanda a fines de 2017 y hasta el tercer trimestre de 2018 la disponibilidad se ubicó en 7.2%, lo que significó una caída de 20 puntos básicos desde el cierre de 2017.
La oferta, sin embargo, sigue aumentando. Es probable que las terminaciones continúen a un ritmo elevado. CBRE rastreaba 200 millones de pies cuadrados de entregas totales en 2018 y más de 250 millones de pies cuadrados para 2019.
UBS describe que la demanda de los inquilinos se mantiene justo por delante del ritmo de la nueva oferta. En el año que terminó en septiembre de 2018, el inventario industrial nacional creció 1.6%, en tanto la demanda alcanzó un ritmo de crecimiento de 1.7%. Por ello, de cara al futuro consideran que la demanda se mantendrá relativamente alta, pero la oferta será aún mayor.
565 Broome Soho, en Manhattan, Nueva York.
Oficinas: tocará techo la construcción en 2020
El mercado inmobiliario de oficinas de los Estados Unidos está caracterizado por una tasa de vacancia reducida, pero limitada en su tendencia de baja, además de una demanda extrañamente contenida.
Se prevé que este año la construcción de nuevos edificios de oficinas supere la demanda.
215 Chrystie en Nueva York, Estados Unidos.
De acuerdo con UBS, las tendencias observadas en este segmento de mercado son las siguientes:
- Prevén un crecimiento modesto en Office NOI en 2019.
- Los requerimientos de gastos de capital están aumentando, ejerciendo presión sobre el flujo de caja.
- Las tasas de vacantes son bajas en relación con la historia, pero es poco probable que bajen más. La nueva construcción es un lastre.
- Los impulsores de la demanda siguen siendo modestos, lo que puede parecer inesperado porque el desempleo es muy bajo. No todos los sectores tradicionales que utilizan oficinas están creciendo tan rápidamente como lo hicieron históricamente.
De hecho los especialistas de la firma de análisis describen que el empleo que se observa en el mercado de oficinas está en crecimiento; sin embargo, consideran que es poco probable que se acelere la tendencia ante las difíciles condiciones laborales y un cambio que se observa en los impulsores históricos.
Se considera que el crecimiento del empleo en Estados Unidos sigue siendo saludable, aunque se está desacelerando y está propiciando que sea más difícil para los empleadores ocupar puestos vacantes.
Casi 100 millones de pies cuadrados de espacios de oficinas se encuentran en construcción con objetivos de cumplimiento hasta 2019 y más allá. A pesar de que las zona centro (downtown) concentra solo un tercio del inventario de oficinas en los Estados Unidos, el desarrollo nuevo en esta zona es la mitad del total.
Este mercado muestra consistencia en la incorporación de inventario nuevo. El año calendario 2017 se entregaron 49 millones de pies cuadrados, seguido de 55 millones de pies cuadrados en los primeros tres trimestres de 2018. Se anticipa que en 2020 disminuirá la construcción de nuevos espacios corporativos.
Asimismo, observa un nivel de vacancia bastante estable, pero consideran que se mantiene bajo presión para que aumente ligeramente en 2019. Desde finales de 2015 se ha mantenido en un rango de fluctuación pequeño en torno al 13% de vacancia y así se sostuvo hasta el tercer trimestre de 2018.
En cuanto al mercado de capital, las transacciones de oficinas continúan tendiendo a la baja desde el pico que se observó en 2015. Se observa que hay menos compradores para los edificios de oficinas de Estados Unidos, principalmente porque las tasas de interés enfrentan una presión al alza, y el capital de China y Oriente Medio está disminuido.
ARO Nueva York, Estados Unidos.
Texto Jesús Arias
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