Balance es la palabra clave para el proyecto más importante del segmento inmobiliario en el país. Todo parte de una idea donde servicios, vida, comercios, paseo y un moderno centro urbano cambiarán la zona de Coyoacán, en la CDMX.
Concepto innovador
El proyecto de Real Estate más grande del país no podría concebirse sin un componente importante de retail. Por el monto de inversión de 20,000 millones de pesos (mdp) y un área bruta rentable superior a los 330,000 metros cuadrados (m2), Mítikah es el mejor exponente de usos mixtos en el país, al incorporar espectaculares espacios residenciales en una torre de 65 pisos con componentes de oficinas, hotel y centro comercial.
Aquí realmente exprimimos el concepto usos mixtos, pero con un tono de integración en todos los sentidos. Buscamos generar un balance para que siempre haya actividad y vida dentro del proyecto, empezando por su torre residencial. Habrá personas en este espacio que tendrán actividad las 24 horas, sin razones para desplazarse afuera, ya que se contará con todos los servicios.
Mítikah es un centro urbano que contará con áreas de paseo, públicas, verdes y un gran componente de entretenimiento.
Mítikah se concibió como una unidad que contará con áreas de paseo, áreas públicas, áreas verdes y una gran oportunidad de entretenimiento con una interconexión entre diversas plazas públicas dentro del concepto, en las que se conectarán las Fases 1 y 2.
Por otro lado, contamos con un elemento de oficinas —que será una oferta importante— como una especie de eslabón para darle apoyo a todo el desarrollo comercial de 110,000 m2 rentables.
Disposición espacial
Buscamos que en la experiencia del visitante o usuario final siempre haya una oportunidad para verlo desde una perspectiva distinta; que no se aburra. Por mi parte, cuando inicié con diversos diseños de outlets, aprendí muchísimo sobre la experiencia del usuario, circulaciones y patrones de compra.
Como dato curioso, para el sector retail, 50% de las compras no se hacen por necesidad, sino por impulso. Si se logra generar la atracción de una persona a un cierto lugar y haces que permanezca por lo menos 20 minutos, tienes por lo menos 10 minutos de la atención hacia un cierto foco retail. Eso se logra si permanecen frente a un espacio donde hay una oferta; no me refiero a sales, sino a que hay algo que pueda llamarle la atención.
Otro aspecto son los patrones de compra. Hay personas a las que le gusta caminar en círculos; a otras le gustar ir en zig zag; hay gente que lo hace de manera lineal. Tienes que canalizar ese movimiento como una condición para atender a la mayoría de ellas y se sientan cómodas comprando.
Otro ejemplo es que un centro comercial con escalones o con obstáculos por todos lados, no necesariamente funciona. Se necesita que sea una experiencia diferente en ese sentido. La base, la organización del retail, es un detalle importantísimo y realmente se trata de cómo te tienes que volver accesible. Debes manejar un concepto, una manera para llegar y salir desde ese punto.
Algo importante que estamos tratando de lograr en Mítikah es que haya permanencia. Si este es un verdadero destino, entonces llegas, caminas, sales, vas al parque, la plaza, juegas con tu niño, vas a comer y entras al cine. Al final del día lo que va a ayudar —independientemente del consumo constante— es la oportunidad para que la gente vaya generando un impulso de estancia.
El objetivo de Mítikah es implementar un espacio de estancia continua.
Socio estratégico
El plan a futuro para el proyecto es que se conectará con lo que hoy es Centro Coyoacán, propiedad de El Palacio de Hierro. Esta estrategia generará una oferta comercial mucho más robusta, además que también desarrollaremos un segmento 100% dedicado al entretenimiento, con zona de restaurantes, zona gourmet, con el acompañamiento de Cinépolis con 18 salas de cines 100% digitales.
Nos estamos enfocando mucho en la experiencia, para que al pasear por este concepto sea de una forma diferente. Que no necesariamente el usuario lo sienta como un centro comercial, sino que lo perciba como un paseo balanceado dentro de una ciudad, junto a dos importantes conceptos ancla.
A nivel arquitectónico, lo que importa realmente es que se conciba desde el inicio como un concepto integral.
Retail diversificado
Considero que sí tenemos que ver con la tendencia retail, pero con un concepto que parte de la integración del desarrollo urbano. No podemos ignorar el crecimiento de la ciudad ni la necesidad de los ciudadanos de contar con espacios propios. Por ejemplo, La Mexicana, en Santa Fe, es un nuevo parque que demuestra la necesidad de convivencia y esparcimiento de manera diferente.
A la hora de integrar esta necesidad de esparcimiento con el entretenimiento y retail, creo que ello será la clave para desarrollar un proyecto mixto exitoso, porque un edificio con el tiempo cansa. Lo ves en otras plazas, que tienen que estar en constante renovación para que haya algo que llame la atención. Ahí está también el Centro Histórico de la CDMX, que se está renovando, en donde la gente le encanta caminar, aunque no sea necesario entrar a una tienda, ya que el paseo es otra ancla importante. En cuanto a la tecnología en el centro comercial, consideramos que no debería ser un plus, sino un estándar.
Oportunidad corporativa
En lo referente a otras áreas, Torre Churubusco cuenta con 62,000 m2 rentables, de los cuales ya tenemos cerrados varios contratos dentro les los cuales está WeWork, que ya tomaron 8,000 metros, que es otro target interesante. Estamos en negociación viendo con otras empresas trasnacionales también, para que aquellas que se encuentren cerca de estas zonas y que no cuentan con edificio o un corporativo como tal, se vengan a Mítikah.
Se pueden albergar diversos conceptos corporativos dentro de los cuales vemos que sean como las automotrices, farmacéuticas o empresas grandes que considero sí podrían ser perfectamente nuestro target.
Aparte de la fase 1, también la fase 2 considera un desarrollo importante en que tendremos otras dos torres, una de cada lado de Centro Bancomer, que sumarían alrededor de 100,000 m2 rentables.
Serían oficinas en la Torre Universidad (de Enrique Norten), sobre Avenida Universidad, y la de atrás será Torre Coyoacán (de Jean Michel Colonnier), con 60,000 metros rentables, que incluyen alrededor de 40,000 m² de oficinas, además de la posibilidad de un hotel con alrededor de 300 llaves y un centro de convenciones.
Verdadera integración
Hay que ver que todo el desarrollo del retail sea realmente desde una integración urbana. Hay mucha gente que no cree en estos proyectos de gran escala, pero en ellos se desarrolla una concentración para la atención de las necesidades de todo el mundo.
En nuestro caso, lo último que queremos es que la ciudad se desarrolle hacia las orillas. Las infraestructuras ya no alcanzan. Mientras más vayas acercando a las personas y acortando esas distancias para reducir las necesidades en transportarse, en lugar de tener que tirar líneas nuevas de drenaje y agua, mejor renovamos las existentes y nos empezamos a concentrar y densificar un poco más la ciudad.
Podría ser como ha sucedido en Europa, donde los centros comerciales se han desarrollado en las ciudades antiguas, dentro de esas zonas urbanas. Ahí es donde la gente quiere vivir, pasear y caminar.
Texto Alonso Ruiz de Velasco
Foto: GICSA
