Todas las ciudades requieren evolucionar en forma permanente para generar esquemas de mayor competitividad y consecuentemente, beneficiar la calidad de vida de su población. Para lograrlo se deben establecer estrategias claras y agendas puntuales.
El primer paso es entender las condiciones sociales, edades y situación laboral de más de 30 millones de hogares que hay en el país. Estas familias están distribuidas por segmentos, nivel de ingresos y modos de vida. Existe un grupo de familias que viven en la formalidad, otras de bajos ingresos que están en la informalidad, así como las que viven una condición de ingresos mixtos (parte formal e informal); es decir, conviven diferentes visiones de país.
En Deloitte hemos desarrollado una matriz de análisis donde consideramos nueve segmentos eje y sobre cada uno de estos cuadrantes identificamos las condiciones y áreas de oportunidad.
Jorge Manuel Yarza Socio Asesoría en Transacciones M&A
RETOS GENERALES
Lo anterior arroja una realidad de convivencia y contraste en el país. El primer reto es entender cada una de estas condiciones en lo general y posteriormente hacerlo por segmento, para ofrecer soluciones acordes a la condición y limitantes de cada cuadrante y región.
El parque habitacional del país crece a un ritmo cercano al millón de viviendas por año, de todos los segmentos y condiciones. De éstos, entre 30 a 35% son construidas profesionalmente por los desarrolladores; 25% las realizan fraccionadores formales, donde posteriormente se construyen casas bajo ciertos criterios y reglamentos; pero también hay un porcentaje aproximado al 25% en fraccionamientos con construcciones irregulares, donde la tierra está en orden, pero donde el proceso y trámites de construcción ocurre de manera poco controlada. Finalmente, hay entre 150,000 y 200,000 unidades que son completamente informales.
El proceso de mejora del parque habitacional es un reto tanto cuantitativo como cualitativo que requiere de un plazo de reconversión largo.
En nuestro país —con visión a los próximos 15 años— vamos a requerir 10 millones de hogares adicionales, para lo cual debemos desarrollar una solución integral de vivienda, desarrollo urbano y espacios de trabajo. El desarrollo urbano comprende todos los usos inmobiliarios y están integrados entre sí. Las necesidades de vivienda están relacionadas a la formación de hogares, migración y movilidad social.
Las actividades económicas y el empleo generan necesidades de espacio para realizar las actividades comerciales, de servicio, educativas y salud. Cada vez que generamos empleo, se genera un requerimiento de área de inmuebles, por lo que debemos estar preparándonos en cómo atender esta demanda. Un país joven como México requiere de opciones para generar e innovar, por lo que hay que considerar las necesidades reales por segmento en la planeación y solución, pero con un enfoque de mercado.
Un siguiente elemento a considerar es que en los mercados inmobiliarios se tienen comportamientos regionales diferentes, por lo tanto, se vuelve también un reto para las políticas públicas federales, estatales y municipales. Una solución no necesariamente sirve a todas las ciudades debido a sus diferentes climas, preferencias o vocación de éstas.
El empleo genera la necesidad de espacios comerciales, educativos y de servicios.
Ciudad Creativa Digital en Guadalajara. La competitividad se genera acuerdo a cada vocación.
CIUDADES COMPETITIVAS
La agenda de competitividad proviene de las actividades económicas de las ciudades y regiones; cada ciudad tiene diferentes vocaciones respecto a otros centros poblacionales. Por ejemplo, Los Cabos, en Baja California, es una zona con una clara vocación turística y toda la cadena de valor se alinea para servir a la actividad de una manera competitiva. Milán, en Italia, en cambio, es un centro de moda y las actividades económicas, talento y especialidades fortalecen la vocación de la ciudad.
Precisamente porque las ciudades tienen vocaciones distintas, lo importante es encontrar cómo se pueden potenciar a cada una de ellas a través de su factor relevante, para hacerse particular mente competitivas.
Hay que tener presente que son diferentes las ciudades turísticas a las industriales o las ciudades del conocimiento a las ciudades de servicios. Cada una tiene sus características, necesidades y retos particulares.
DINÁMICAS POBLACIONALES E INFRAESTRUCTURA URBANA
Respecto al comportamiento poblacional e infraestructura, debemos considerar que en general, las ciudades tienen una dinámica a largo plazo, que puede irse modificando y replantando en el tiempo, sobre todo cuando ya tienen un trazo urbano y una lógica de convivencia.
El desarrollo urbano ordenado y la infraestructura urbana de vialidades, redes y servicios, sirve como una especie de armadura que va a ser clave en la definición de las ciudades y su futuro.
Una buena estructura urbana de ciudad es aquella que va a permitir una convivencia integral entre actividades económicas, habitacionales, recreativas y de convivencia.
También hay que considerar que la estructura urbana permita una conectividad de movilidad, de convivencia social y en la medida de lo posible, se eviten generar comunidades aisladas que vean solamente hacia adentro del desarrollo inmobiliario, pero que se sustraigan de la comunidad, porque de lo contario, se generarían guetos urbanos.
Como una premisa, sería contraproducente hacer planteamientos tipo “vamos a generar una Smart City pero solo para algunos de los segmentos de la población”.
IMPACTO EN SUSTENTABILIDAD
Un segundo tema en la agenda tiene que ver en cómo se puede minimizar su impacto en términos de sustentabilidad. Este se abordaría en tres niveles:
Nivel de los inmuebles individualmente. A través del uso de focos ahorradores, paneles solares, mecanismos ahorradores de agua y todos los elementos que hacen eficiente el uso de un inmueble.
Integración entre inmuebles o condominios. Cuando en una zona de desarrollo inmobiliario se llevan a cabo obras que generan necesidades comunes y eficiencias de economías de escala, se justifican los esfuerzos de los desarrolladores en conjunto. Por ejemplo, la instalación de una planta de tratamiento de agua para un grupo de edificios que se comparten, ampliaciones viales, rutas y zonas seguras.
La necesidad de vivienda se genera por la formación de hogares, migración y movilidad social.
Microparque Industrial Atta, en Querétaro. El urbanismo genera convivencia más integral.
Soluciones entre colonias. Aquí es cuando se logra intercomunicar a la ciudad con otras colonias entre sí a través de vialidades, soluciones de tratamiento masivo de agua, seguridad digital, transporte público y una conectividad que requieran los usuarios. Este nivel es el más eficiente para las ciudades sustentables e inteligentes.
A un nivel más alto —que es el desarrollo regional—, se debe tener una visión amplia de la necesidad de contar con infraestructura diversa como autopistas, aeropuertos, metro, Metrobús, drenaje, agua potable y energía eléctrica, entre otros.
Así podemos generar comunidades, soluciones de comunidad regional, y a través de ellas, poder ir resolviendo por componentes. Todo ello alineando las soluciones del sistema urbano a las complejidades que tiene cada ciudad.
Si una metrópoli sigue desarrollándose cada vez con mejores condiciones 40 o 60 años después de haber sido conceptualizada, se debe a que se fueron resolviendo necesidades de vivienda, recreación, educación y empleo.
IMPULSO A POLÍGONOS
En la agenda de migrar las ciudades hacia esquemas más competitivos y sustentables, es importante considerar una lógica de cómo las comunidades van a poder evolucionar y contar con esta condición de ciudades competitivas y modernas, donde será clave aprovechar la introducción de tecnología digital y el financiamiento de proyectos de largo plazo.
La introducción de elementos de ciudades inteligentes permite que se puedan conectar las comunidades, desarrollar transporte más eficiente, mejorar el trazo urbano para que vaya generando convivencia entre las colonias y servicios, para que finalmente se integren los sistemas y con la suma de todo ello, se construyan ciudades modernas y competitivas.
Una propuesta a considerar es la creación del Fondo Nacional de Desarrollo Urbano, para fomentar y desarrollar una agenda para 40 ciudades competitivas. Algunas se especializarán en servicios, otras serán turísticas y otras industriales, por plantear algunos ejemplos.
Pero cada una contará con vocación principal definida para llevarlas a un nivel de competitividad global. Por lo tanto, el sistema del desarrollo económico y urbano debe contemplar el diseño de polígonos de desarrollo concertado con ordenamiento y coordinación, donde tienen que participar la autoridad junto con los empresarios y la sociedad civil, con planteamientos de largo plazo definidos y operados conjuntamente.
FINANCIAMIENTO EFICIENTE
Un pilar fundamental para que existan ciudades competitivas es que cuenten con suficientes esquemas de fondeo para infraestructura, para desarrollo inmobiliario y para financiar a largo plazo al usuario de esos inmuebles (hipotecas). Si no se tienen esas condiciones, no se puede cerrar el círculo, porque entonces la velocidad de la generación de nuevos inmuebles se reduce. Esto es un apéndice fundamental.
El nivel de calidad de la ciudad está asociada con la eficiencia de financiamiento que pueda obtener. Esto depende de contar con un buen esquema de inversión para infraestructura urbana, mecanismos eficientes de financiamiento para el desarrollo inmobiliario (crédito puente), y una atractiva subvención de largo plazo para el usuario de los inmuebles.
Por ejemplo, en lo que se refiere a edificios, que se puedan establecer esquemas para poderlos rentar a largo plazo, igual con los comercios y si es para uso residencial, que se tenga crédito hipotecario accesible y a costo competitivo, para que la población tenga la capacidad de generar cierto capital inmobiliario en el tiempo. Será fundamental contar con estrategia de largo plazo entre los actores públicos, privados y sociedad.
Una agenda de competitividad permitirá crear ciudades inclusivas, inteligentes y sustentables.
Podemos enumerar tres líneas estratégicas a seguir:
Visión de largo plazo. La premisa fundamental es que debe existir una visión de largo plazo, con una clara coordinación público-privada. Hacer ciudad es un ejercicio público y privado.
Ciudades dinámicas. Un segundo elemento importante es entender las necesidades que tiene la población y atenderlas en un escenario dinámico de largo plazo. Es decir, entender la problemática de cierta ciudad para irla resolviendo en medio de la tendencia propia que sigue ésta. Comprender que las ciudades y sus habitantes evolucionan y crecen.
Competitividad. La tercera línea estratégica es que las ciudades sean competitivas y que desarrollen un concepto de desarrollo regional. Es fundamental la atracción de inversión y empleo.
Hay que buscar que estos factores de competitividad particulares se doten de todos los mecanismos que permitan llevarlos a su máximo nivel.
Por ejemplo, para una ciudad planeada en la década los 60 como Cancún, en Quintana Roo, la pregunta fundamental fue: ¿qué se requiere para ser una ciudad turística competitiva?
Para ello se le tuvo que dar facilidad de acceso a turistas, transporte aéreo y terrestre eficiente, con hospedaje, seguridad, diferentes atractivos y actividades para los visitantes, además de entretenimiento y servicios de salud, entre otros servicios, por ejemplo.
Se deben tener todas estas condiciones para que la experiencia del turista sea tan satisfactoria y efectiva que esto lo motive a regresar. Si todo ello se logra, Cancún hará que los visitantes puedan elegir recorrer una ruta arqueológica, parques de diversiones o bucear, ir a la playa y hacer vida nocturna. Todo ello la hará particularmente competitiva. Se tiene que hacer una ciudad con toda la cadena de valor para que sea eficiente y muy competitiva en su vocación.
Si no se tiene una coordinación pública-privada de largo plazo; si se tiene claramente la vocación de cierta ciudad, pero no la claridad de la dinámica y la evolución y lo que se va a requerir, no se podrá levantar tampoco una ciudad competitiva e inteligente. Se requieren planes de desarrollo y competitividad para cada ciudad, con visión de largo plazo y no limitado a los periodos de un gobierno local.
Con todos estos elementos, entonces sí se puede tener una agenda que permitan dar una integración en la ciudad para que se mejore el estándar de vida, se hagan más inclusivas, más sustentables y más inteligentes; de lo contrario, es muy difícil que se pueda desarrollar una ciudad realmente inteligente.
La vocación regional impulsará los planes de desarrollo y competitividad correspondientes.
Texto Jorge Manuel Yarza
Foto: FACAX / C CD GUADALAJARA
