Debemos tener una visión a futuro para nuestra ciudad. Resolver los problemas actuales pero con una perspectiva a largo plazo, donde la sustentabilidad y la tecnología juegan un papel fundamental.
Para tener una visión correcta del mercado inmobiliario es importante conocer tres variables. Las estadísticas de años anteriores para ver el comportamiento; la situación actual de inventarios y absorciones; y el crecimiento esperado, de acuerdo al análisis de conocedores y diversos estudios en la materia.
El Producto Interno Bruto (PIB) del área metropolitana de la ciudad de Monterrey ha tenido un crecimiento importante en los últimos 10 años, con una tasa promedio anual de 4.09%, ocupando el quinto lugar en crecimiento entre las principales ciudades de México, con cerca de 200 puntos base (pb) por encima del promedio nacional.
El estado de Nuevo León es la segunda entidad federativa que tiene mayor contribución en el PIB nacional de la industria manufacturera nacional, solo después del Estado de México.
En el crecimiento poblacional de la entidad, cerca del 90% corresponden al área metropolitana de Monterrey, que ha tenido una rápida expansión al llegar a 5,119,504 habitantes, de acuerdo al censo del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) de 2015. Lo interesante es la composición de la pirámide poblacional, donde se observa todavía el grueso de la población de 1 a 24 años de edad y también una parte importante de 25 a 44 años de edad, lo que muestra el gran futuro y reto que tiene esta metrópoli.
El 90% del crecimiento poblacional en el estado está en Monterrey.
Alberto de la Garza Evia Presidente Ejecutivo de Internacional de Inversiones (IDEI)
La inmigración de gente de todos los niveles socio-económicos es muy fuerte, principalmente de los niveles bajos, ya que llegan personas y familias en busca de una mejor oportunidad de trabajo y calidad de vida. La industria inmobiliaria por su parte ha tenido un crecimiento fuerte y apunta a detonar dinamismo en todas sus áreas.
Industrial
El año 2017 el sector industrial superó los 9.4 millones de metros cuadrados (m2) de inventario, registrando una absorción de 592,000 m2 y terminó el año con una tasa de disponibilidad de solamente 5.4%, que nos indica que hay un mercado sano. Cabe destacar que también reflejó en el año una disminución del 20.5% respecto a la absorción del año 2016, debido en parte por la política agresiva de Trump hacia nuestro país y por la incertidumbre de las próximas elecciones. En el corto plazo, la actividad industrial va a depender en un grado importante del resultado de las negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN).
Oficinas
El sector de oficinas A+ y A terminó el año con un inventario de 926,218 m2, registrando una absorción de 80,118 m2, lo cual fue récord, y una disponibilidad del 20.8% que es muy alta, considerando que un mercado sano registra entre 5 y 7% como máximo en la disponibilidad de espacios.
Este porcentaje de disponibilidad en los últimos años ha sido relativamente constante conforme el crecimiento de la oferta. Con la construcción que existe actualmente, se espera que a diciembre del 2019 termine el sector con un inventario de 1,177,081 m2 con una disponibilidad de 21.7%. Si la construcción de edificios disminuyera, podemos considerar que el inventario disponible se absorbería en 2.5 años, lo cual sería bastante bueno.
Vivienda vertical
La vivienda vertical ha tenido un boom en Monterrey en los últimos 10 años. Se espera que esta actividad siga en aumento por el cambio de estilo de vida de las generaciones jóvenes, quienes prefieren un departamento con seguridad, algunas amenidades y tener el mantenimiento resuelto. Al mismo tiempo buscan vivir lo más cerca de su trabajo para evitar la pérdida de tiempo en la transportación.
2017 cerró con 107 proyectos que ofrecen departamentos en condominio en venta repartidos de la siguiente manera: 32 en Clase Premium, 42 en Clase Residencial Plus, 26 en Clase Residencial y 7 en Clase Media.
El mercado tiene en inventario departamentos para 72 meses de venta en Premium, 12 meses en Residencial Plus, 13 meses en Residencial y 5 meses en Media, lo que nos refleja un mercado sano sin excesos, a reserva de la clase Premium, que mantiene 6 años de inventario.
TULE
Vivienda horizontal
El área de vivienda unifamiliar en proyectos horizontales ha sido la forma durante decenas de años en que se ha cubierto la necesidad de vivienda en Monterrey para los diferentes sectores socioeconómicos. Este sector del mercado inmobiliario sigue siendo un mercado muy amplio y con gran dinamismo, no obstante que el crecimiento de la ciudad hace cada vez más difícil encontrar buenos predios para realizar fraccionamientos cerca de las fuentes de empleo.
El año cerró con 281 fraccionamientos de casas en venta y un inventario disponible de 61,096 casas. La absorción del año fue de 31,692 viviendas, que nos indica que el inventario actual se debe absolver en 16 meses, lo cual responde a un mercado bastante sano.
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En general, el mercado inmobiliario de Monterrey está muy bien, con excepción del sector de edificios de oficinas A+ y A, así como los departamentos residenciales Premium, que muestran una sobreconstrucción que debe corregirse en los dos a tres años siguientes.
La empresa Softec, a través de estudios que ha realizado en los últimos dieciocho meses, muestra un panorama muy prometedor, pues en los próximos 17 años los desarrolladores vamos a tener que construir otro Monterrey completo para satisfacer la necesidad de vivienda nueva; también vamos a tener que construir 150% más de naves industriales para cubrir la demanda de las nuevas empresas manufactureras y de distribución, además de 123% de espacios comerciales y de oficinas para dar cabida a las necesidades de crecimiento.
Al mismo tiempo, el ingreso per cápita de los habitantes se va a duplicar en dólares en términos constantes, lo que va a traer un crecimiento fantástico en el consumo.
En resumen, mi visión del mercado inmobiliario de la ciudad de Monterrey y sus áreas conurbadas es muy positivo. La gran Sultana del Norte va a presentar grandes oportunidades a las empresas de desarrollo inmobiliario, para que contribuyan en la modernización de la imagen urbana de la ciudad y para mejorar la calidad de vida de sus habitantes.O
Texto Alberto de la Garza Evia
Foto: IDEI
