El inversionista está sobredimensionando el tema de los cambios en Estados Unidos. Yo soy de Mexicali y viví 24 años ahí, donde el muro ha existido toda la vida, pero los verdaderos riesgos en México se llaman inseguridad y corrupción.
Como empresa, pasamos las crisis de 2008 y 2013, con una visión de no bajar la guardia y hacer inversiones estratégicas como fórmula de éxito. Por ello en 2008 crecimos 51% y en 2013 —cuando quebraron Homex, Geo y Urbi — lo hicimos en 40% más o menos; el tema es crecer en las crisis.
Hoy están pasado tres cosas: subieron la tasa, hay desinversión e inflación. Hay empresas que no están invirtiendo, pero no es el caso de Vinte, ya que pensamos crecer entre 13 y 15% en utilidad neta, generaremos 35,000 empleos, estaremos comprando y reafirmaremos nuestra presencia en siete estados.
Sergio Leal Presidente y Director General de Inmobiliaria Vinte
¿Qué no estamos haciendo? Inversiones de largo plazo. “Oye, que vamos a comprar 500 hectáreas para 2018 y venderlas en 2023”. No. Ahora haremos fly to quality para ubicar el dinero donde tiene que estar. Si ibas a invertir 10, ahora invertirás dos, y luego otros dos, y otros dos, y así. Creo que así puedes agarrar muy buenas oportunidades.
En cuanto al segmento high income, creo que se detendrá dos meses. Si antes se vendía en seis, ahora será en 8, y si antes se vendía en 12, ahora será en 14 meses, pero se venderá.
Tres segmentos con sus riesgos
Nosotros tenemos estas agendas puntuales: control de inversiones, generar flujo de efectivo, crecimiento en nuestro sector de tipo medio y bajar deuda. Estimamos de 15 a 17% de crecimiento y utilidades, por ello, nos enfocamos en generar utilidades considerando el Rendimiento Sobre Capital (ROE) y la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE). No será tan difícil si sabes controlar muy bien tus variables de negocio, además de los inventarios y construir nada más lo que vendes. Si no se vendió, no se construye.
El negocio de la vivienda está constituido en tres segmentos: high income, donde construyes las de un millón de dólares, que es bajo un sustento de capital tipo friends & family, y no empiezas el edificio si no tienes vendido 50%, donde la pérdida es nula porque el otro 50% es utilidad.
Real Toscana se ubica en Ojo de Agua, Técamac, en el Estado de México.
Luego está el tipo medio donde estamos nosotros, que son viviendas de 400,000 a un millón de pesos, y donde además tienes el expertise de vender una casa en 4 a 5 millones de pesos. Si se contrae el mercado, vendes las chiquitas y balanceas tus reservas. Somos la única viviendera en el país de tipo medio que cotiza en Bolsa, porque comúnmente — y lo explicaba en Nueva York —el desarrollador es una empresa familiar.
Luego está la fábrica de vivienda, que son casas de 200,000 a 350,000 pesos, donde hay un mundo de clientes, pero no puedo subir el precio. No pueden bajarlo porque no dan el subsidio, pero es buen negocio.
En cuanto a sus riesgos, en el high income puede haber una devaluación y te impacta en los costos, por ejemplo en el acero que te afecta porque el producto está excesivamente orientado a este insumo por las estructuras, algo que le pega a estos edificios porque absorbe 30% al hacerlos; el middle income tiene lo mejor de los dos mundos. Le bajas a uno y le subes a otro; y finalmente, en el low income te encuentras con una fábrica que cada 28 días está generando dinero, pero tienes que tener apoyos gubernamentales, porque una casa de 220,000 pesos no se vende más que con apoyos aquí y en China.
Cambios en la tipología de hogares
En 2017 haremos entre 5,000 y 5,200 viviendas, mientras que en 2016 hicimos 4,900. Por eso es necesario medir la utilidad neta; hubo épocas en que algunas desarrolladoras vendían 50,000 casas pero no ganaban dinero.
En cuanto al riesgo para la empresa por el dólar, todos los créditos de Vinte aunque son de Alemania y Estados Unidos, tenemos vencimientos hasta el 2020, con 60% de la tasa fija, y 40% variable; nada en dólares porque tenemos coberturas. Nuestras tres colocaciones en deuda también son a tasa fija.
Sobre el futuro, estoy seguro que la casa va a cambiar su tipología. La casa nueva será la que genere su agua, electricidad, huertos, que haga su ambiente, su clima, y hasta te dé gasolina. De aquí a cinco años un hogar va a producir lo que necesitas: agua o composta, y no todo será diseño. Daré un dato: en 2020 las casas no tendrán gas porque el boiler será solar y la estufa también. Hoy lo podemos hacer, pero eso costaría actualmente 20,000 dólares. La tecnología en el futuro estará ahí.
Catania Residencial, ubicado en Cancún, es un complejo luxury con amenidades de alta calidad.
Texto:Sergio Leal
Foto: VINTE
