Los últimos años todos presenciamos una crisis sin precedente en el sector de la vivienda, sobre todo en las desarrolladoras de vivienda que cotizaban en ese momento en el mercado de valores, las cuales representaban el 15% de la construcción de vivienda.
La crisis, que acarreó problemas macroeconómicos en 2008, se vio acrecentada debido a que el modelo de vivienda, vigente en ese momento en el país, era insostenible: casas muy lejos de las fuentes de trabajo, que no permitían el desarrollo de un tejido social en los conjuntos que habitaban las nuevas familias mexicanas.
El cambio de la política para reformular el modelo de vivienda en México inicialmente generó incertidumbre, y en ese contexto se propició una reducción importante de la oferta existente en muchos de los mercados del país. Aunado a eso, se contrajeron las opciones de crédito a la construcción, derivado de que los bancos no entendían el contexto de la crisis, y eso ocasionó que varios desarrolladores de vivienda no pudieron sobrevivir.
José Shabot
Co-Director General de Quiero Casa
Los años subsecuentes representaron retos importantes para la construcción de vivienda en el país. En 2013 se registró una caída de 9.7%, con apenas 435,000 unidades edificadas; sin embargo, sin tomar en cuenta las cifras de las empresas que cotizan en bolsa, el sector ya crecía 6% al año. Se empezaba a notar una recuperación: el Gobierno Federal fijó una política y condiciones claras para la industria, y las bajas tasas de interés incentivaron a los bancos a sembrar más hipotecas, abaratando las posibilidades de adquirir una vivienda.
Un año después, el Gobierno Federal puso sobre la mesa 12,600 millones de pesos en subsidios federales pero bajo nuevos lineamientos, orientados a la construcción de vivienda en las ciudades.
La Sociedad Hipotecaria Federal creó nuevos instrumentos de crédito a la construcción, tanto como banca de segundo piso, como financiando directamente a los desarrolladores, detonando nuevos proyectos en todo el país. Asimismo, el Infonavit y el Fovissste propusieron nuevas políticas y productos de crédito, que permitían a los acreditados acceder a créditos mayores.
Esta situación cambió por completo las condiciones en que las nuevas desarrolladoras aprovecharían las oportunidades del hueco en el mercado que las empresas públicas dejaron. Es en este contexto que Quiero Casa, enfocada en la Ciudad de México, donde inició sus primeros proyectos en 2009, es insertada en la nueva ola de empresas de vivienda.
Si bien, las oportunidades de crecimiento son a nivel nacional, los desarrolladores se han enfocado, cada uno en el mercado local que entiende y que, por lo tanto, puede hacer un producto que calce con la demanda de vivienda en su ciudad. Entre todos los mercados nacionales, el mercado en la Ciudad de México es el más grande del país: ofrece un mercado cautivo amplio y diversificado. Revisar lo sucedido en este mercado permite explicar la relevancia de nuevos modelos de negocio para quienes busquen permanecer como desarrolladoras importantes de vivienda.
En el Distrito Federal, las cifras que presentan distintos analistas reflejan un déficit anual acumulado que permite que todos los participantes tengan la oportunidad de ofrecer producto. Información de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF (Seduvi) indica que de las 41,000 viviendas que el gobierno debería entregar cada año, sólo se edifican 5,000, lo que apenas cubre 12% del déficit, que cada año crece, y en parte es cubierto por el Estado de México, que con su construcción de vivienda en algunos municipios del Valle de México, expulsa a algunas personas del DF.
Sin embargo, tampoco todo lo que se construye en la ciudad se vende. Hay que entender las condiciones de demanda: el mercado demanda calidad, pero también ecotecnias y otros conceptos integrales de sustentabilidad y calidad de vida. Demanda cercanía a las estaciones de transporte colectivo, y a las fuentes de trabajo. La ciudad y sus vecinos demandan al mismo tiempo que los desarrolladores de vivienda colaboren con el entorno en el que construyen y lo mejoren con infraestructura y espacios públicos.
Quiero Casa se ha fijado la meta de edificar vivienda de distintos costos, y ha roto el paradigma de que en el Distrito Federal no se puede hacer vivienda popular.
Hemos atacado consistentemente los nichos de vivienda media, pero también logramos, a pesar del alto costo de la tierra, edificar vivienda poco abajo de los $600,000 pesos. Construimos en casi todas las delegaciones del Distrito Federal, y algunos municipios colindantes con servicios de transporte público masivo. Con ello, privilegiamos en nuestros proyectos la calidad de vida en zonas intraurbanas, en donde exista un nivel de servicios completo: transporte, comercio, escuelas, hospitales, etc.
Desarrollar bajo esos parámetros favorece la integración social a través de la convivencia, y permite consolidar una sociedad más sana. Las familias que tendrían la opción de hacer su hogar en una casa de un municipio lejano a la ciudad, o en un departamento más pequeño en el centro de la ciudad, obtienen grandes beneficios sociales al quedarse dentro de la mancha urbana: menores tiempos de transporte que proveen de más tiempo para la integración familiar (y más dinero, pues el costo del transporte es oneroso), mejores escuelas, mejor infraestructura, mejores oportunidades.
La experiencia de los últimos seis años de Quiero Casa se ha replicado en cerca de 4,000 unidades dentro en el área metropolitana, y para 2015 edificaremos más de 2,000 viviendas.
La clave para crear nuevos productos para las reglas actuales del mercado requiere de entender al mercado al que uno atiende, y de mucha eficiencia en el proceso de gestión de los proyectos, desde la compra de los terrenos, pues el impacto del valor del suelo en la ciudad repercute en una parte importante el precio final. También se requiere evaluar las mejores soluciones técnicas, trabajar y desarrollar con bancos e instituciones de gobierno los esquemas de financiamiento, y fortalecer siempre la calidad del producto que el cliente recibe.
Así, la construcción en la ciudad, y la aplicación de la sustentabilidad integral en los proyectos genera un reciclamiento de los suelos urbanos, un mejor uso de la infraestructura, del medio ambiente, y una reducción en los trayectos hacia las fuentes de empleo y servicios, traduciéndose en calidad de vida y bienestar. Éstas son las razones que debieran motivar la nueva etapa del desarrollo vivienda de bajo costo en la Ciudad de México y en otras ciudades del país.
Texto:José Shabot
Foto: Real Estate Market & Lifestyle
