Para los próximos meses se vislumbra un periodo que deberá favorecer a los usuarios sobre los desarrolladores, y aun cuando el que escribe se dedica a promover espacios para desarrolladores y probablemente no debería exaltar la situación que prevalece en el mercado, no puede dejar de advertir que en estos tiempos, los arrendatarios podrán tener acceso a mejores condiciones de arrendamiento que las que se tenían
en años anteriores.
¿Pero cuáles son las condiciones generales que prevalecen en el mercado inmobiliario en el área del retail? ¿Cuáles son las reglas del juego? ¿Cuánto cuesta y qué implica rentar un local comercial en los principales y más importantes centros comerciales de nuestro país?
Aquí trataremos de darles una imagen muy general de lo que todo esto implica, destacando primero el tipo de centros comerciales que existen para definir cuál es el más adecuado.
En nuestro país, gracias al boom que experimentamos en años anteriores, la oferta de centros comerciales se vio enriquecida por prácticamente todos los tipos de centros comerciales que existen:
• Desde los más básicos, como los llamados “Convenience Centers” de 2 mil a 10 mil m2 de piso de ventas, que encontramos generalmente cerca de casa y que albergan típicamente un mini súper y algunas otras tienditas de conveniencia, enmarcadas por servicios básicos como bancos o cajeros automáticos y probablemente una farmacia o alguna todavía sobreviviente papelería.
• Los “Neighborhood Centers”, de 10 mil a 25 mil m2 de piso de venta, con una o más anclas y que típicamente es
un supermercado.
• Los más sofisticados y grandes en tamaño como los llamados “Regional Malls”, con más de 65 mil m2 de piso de ventas, que incluyen generalmente dos o tres tiendas departamentales, cines y una oferta no menor a 70 locales comerciales con restaurantes, bancos y toda clase de servicios.
• Las calles como Masaryk, que albergan hoy en día a una cantidad ya muy representativa de las marcas de súper lujo que existen en el mundo.
• También, por qué no, los famosos “Outlet”, que incluyen marcas de diseñador y de conocido prestigio a precios de descuento todo el año.
En pocas palabras, el mercado comercial de México es cada vez más extenso, existe una gran diversificación y especialización.
Entrada principal del Centro Comercial Magnocentro.
Identificar el tipo de negocio
Si usted está pensando en emprender un negocio y abrir un local comercial, estos son los siguientes pasos que debe seguir:
Primero que nada, debe identificar cuál es el giro del negocio que le gustaría emprender, este puede ser, por dar algunos ejemplos: alimentos, servicio, moda, belleza, regalos, etcétera.
Una vez seleccionado el tipo de negocio, lo que sigue es identificar si se quiere crear un concepto nuevo, que pudiera ser fresco e innovador y que aporte al universo de marcas y opciones que existen en el mercado, o si se prefiere optar por una franquicia o la distribución de algún producto que ya existe en el mercado, y que tiene comprobada aceptación del mismo.
Lugar adecuado
Teniendo definido esto, es básico identificar qué tipo de centro comercial por sus características generales, es el que mejor se adecua al giro y al concepto elegido.
Hay que revisar la oferta de este tipo de centros comerciales e identificar aquellos que están en proceso de desarrollo, pues generalmente en estos es donde se pueden encontrar mejores condiciones económicas para entrar y en donde los giros aún se encuentran disponibles.
A diferencia de los centros comerciales que ya se encuentran funcionando y que tienen cierta acreditación en el mercado, donde lo más probable es que la mayoría de los giros ya se encuentren saturados, y en donde las condiciones económicas generales de entrada, y por esto mismo, no sean tan atractivas.
Busque las mejores condiciones
Una vez identificado el giro, el concepto y el centro comercial en el que nos gustaría emprender un negocio, lo que podemos esperar en cuanto a condiciones generales de mercado son las siguientes:
Primero que nada, en la actualidad los centros comerciales de nuestro país suelen rentar los locales comerciales y no ponerlos a la venta, por la simple razón de que quien construye centros comerciales hoy en día lo hace para recibir a cambio un rendimiento estable en rentas y a mediano o largo plazo, que pudiera estar entre los 5 y 15 años de duración, generalmente.
Si usted desea comprar un local comercial para rentarlo y obtener un ingreso de esto, difícilmente lo podrá hacer dentro de un centro comercial, porque son un negocio de rentas para quienes lo desarrollan y para quienes arriesgan enormes cantidades de dinero, con el fin de crear desarrollos suficientemente grandes y atractivos, que puedan albergar una mezcla comercial suficiente que atraiga al público en general y con ello, crear la sinergia necesaria que requiere todo centro comercial.
El segundo paso, una vez considerando que generalmente se va a rentar el local comercial, es identificar y tomar en cuenta las principales condiciones de arrendamiento de los centros comerciales que a continuación describimos:
1. Renta: Siempre se establece en precio por metro cuadrado de renta, dicho precio varía significativamente según el tamaño y ubicación del local comercial dentro de una plaza comercial, también según el tipo de plaza o centro comercial.
Los precios se diferencian de acuerdo al tamaño de los locales, dentro de la mayoría de los centros comerciales
de nuestro país.
Hoy oscila entre:
• Para locales chicos de 40 a 60 m2, entre los 300 y 500 pesos por m2.
• Para locales medianos de entre 150 y 500 m2, entre los 200 y 300 pesos por m2.
• Para los locales grandes de 500 m2 en adelante, entre los 100 y 200 pesos por m2.
• Las islas, carretas o kioscos varían según el tamaño, ubicación y centro comercial, de entre los mil y 3 mil pesos por m2, generalmente.
2. Derecho de arrendamiento: La segunda condición general que hay que tomar en cuenta, aun cuando esta condición está tendiendo a desaparecer cada día más, es el costo conocido como “guante”, “traspaso” o “Key Money” que cobran la mayoría de los desarrolladores como derecho de arrendamiento, que se pide a los arrendatarios para recuperar en pequeña medida un poco del costo de la inversión en el centro comercial.
Los “guantes” o traspasos que generalmente se piden de entrada a un centro comercial, son muy variados y van desde los más accesibles en proyectos nuevos, hasta los más altos e inimaginablemente caros en centros comerciales sumamente acreditados.
El “guante” o derecho de arrendamiento puede oscilar entre:
El equivalente a cuatro, seis, o 12 meses de renta en centros comerciales más nuevos y aún en un proceso de desarrollo o acreditación y hasta de 5 mil, 7 mil u 8 mil dólares por m2 en centros comerciales bien consolidados y sumamente acreditados como Perisur, Plaza Satélite o Santa Fe.
De igual forma hay que recordar que este factor también dependerá del tamaño y de la ubicación de cada local comercial.
3. La tercera condición de mercado a considerar serían los términos generales del contrato de arrendamiento, y en orden de importancia probablemente hay que tomar en cuenta los siguientes:
3.1 Duración y vigencia del contrato de arrendamiento: Aunque aún se pueden encontrar contratos con duraciones hasta de un año, el promedio se encuentra entre los tres y los cinco años forzosos de arrendamiento. Los locales grandes generalmente requieren arrendamientos a más largo plazo, que pueden ir entre los cinco y 15 años de vigencia y las islas, carretas o kioscos pueden ir de entre los tres meses y el año de duración y vigencia.
Es importantísimo tomar en cuenta la duración del contrato de arrendamiento, pues pudiera ser un factor sumamente determinante para la permanencia del concepto dentro de una plaza comercial, debido a que si el término es corto, le da la posibilidad al usuario de salirse del negocio en el corto plazo, pero también le da la posibilidad al desarrollador del centro comercial de cambiar las condiciones generales de arrendamiento a su favor, si al usuario le va bien.
3.2 Mantenimiento y publicidad: El costo del “CAM” o mantenimiento mensual que se tiene en las plazas comerciales en México va de un 12 a un 20% del monto de la renta mensual, a esto generalmente hay también que añadirle un costo por publicidad, de entre el 2 y el 5% del monto de la renta mensual. Estas cuotas en la mayoría de los casos se encuentran bien justificadas, por el inmenso costo de operación que implica un centro comercial y la continua publicidad y promoción que se hace de la plaza durante el año.
Los más innovadores como Hines México, hoy en día cobran una cuota de mantenimiento variable que oscila entre el 15 y 20%, según el presupuesto anual de gastos del centro comercial y que resulta en un pago más equitativo por los servicios brindados por el centro comercial.
3.3 Depósito y garantías: Típicamente lo que se estila pedir es dos meses de renta por adelantado y dos meses de depósito. Las rentas serán aplicadas a los primeros meses de renta pero el depósito permanece en garantía. Lo más común para garantizar el contrato es la obtención de un aval que funja como obligado solidario.
3.4 Entrega del local comercial: En centros comerciales nuevos, los locales comerciales se entregan generalmente en obra gris y con las instalaciones eléctricas e hidrosanitarias en punta y por supuesto, sin cancelarla, por lo que hay que tomar en cuenta esto dentro del presupuesto para las adaptaciones del local comercial.
Todos los centros comerciales cuentan con un manual de adaptaciones que regula las posibilidades y opciones en las que un usuario puede adaptar su local. En centros comerciales más antiguos y en locales de segunda ocupación, se pueden encontrar algunos que cuentan ya con adaptaciones tales como piso, plafón, cancelería y ciertas instalaciones que pudieran ser reutilizadas por un segundo usuario y, con esto, disminuir el costo de inversión.
3.5 Plazo para las adecuaciones del local comercial: Los desarrolladores dan típicamente un plazo sin pago de rentas para las adecuaciones del local de 60 días, por lo que habrá que tener el proyecto listo antes de ese plazo y lograr terminar las adecuaciones durante este periodo. Para espacios más grandes o con alguna característica muy particular los plazos varían pudiendo ser hasta de cinco meses.
Raúl Rosas, Marketing and Leasing Manager de Hines Interests México.
Estas son las reglas generales de este mercado tan interesante, desde luego no son todas, ni son las únicas, pero sí son las suficientes como para permitirnos hacer un análisis correcto de las distintas opciones y oportunidades que puede ofrecer este negocio.
Este es un mercado en constante movimiento, los centros comerciales siguen evolucionando a distintas formas y en nuevas clasificaciones, por lo tanto, sus reglas también se irán ajustando y modificando conforme las necesidades se lo demanden.
* El autor tienen más de ocho años de experiencia en el sector inmobiliario comercial. Actualmente se desempeña como Marketing and Leasing Manager de Hines Interests México.