Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) cumplen siete años de vida, periodo en el que se observa una rápida evolución que hoy nos permite contar con vehículos con un alto nivel de profesionalización.
A lo largo de este periodo, se pueden identificar diversos elementos que hacen patente la evolución de las Fibras en el mercado. Fibra Uno (FUNO) nace como la primera Fibra en el año 2011, logrando convertirse en el evento más relevante de un ejercicio especialmente complejo para las colocaciones de emisoras de capital, puesto que únicamente se registraron cinco operaciones en ese año, cuyo valor fue inferior a los 20,000 millones de pesos, además de enfrentarse a un ambiente de incertidumbre por la proximidad de las elecciones presidenciales en aquel año.
En principio, los modelos debieron simplificarse con portafolios totalmente estabilizados, para facilitar el entendimiento de los mercados de este nuevo instrumento, que por sí solo requería de una diferente evaluación al contar con elementos que pudieran generar rendimientos fijos por la parte de las rentas periódicas, y otra variable correspondiente a las plusvalías de los propios portafolios.
A partir de entonces, hemos sido testigos de diferentes elementos que forman parte de esta evolución. En primera instancia, las Fibras lograron exitosamente la colocación de deuda bursátil, como una fuente adicional de obtención de financiamiento. Asimismo, posteriormente observamos la incorporación de activos en proceso de desarrollo dentro de las Fibras. Tal fue el caso de FUNO, mediante la colocación de Helios, un Fideicomiso de Certificados de Capital de Desarrollo (CKD), cuyo objetivo principal es realizar con éxito el proyecto Mítikah. Las Fibras pretenden a través de este esquema, capturar el valor existente en todas las etapas que vive una propiedad de inversión.
Miguel Ángel del BarrioSocio de Auditoría y Líder en Servicios de Fibras en Deloitte México
Élite Acueducto iniciará operaciones en 2019.
El lanzamiento posterior de una Fibra totalmente especializada en el desarrollo de activos es otra muestra de esta parte evolutiva, de la misma manera que lo son las Fibras enfocadas en un sector específico, y aquellas sin portafolios definidos, partiendo de una estrategia de adquisición con los recursos obtenidos del mercado. También hemos podido apreciar una variedad de diferentes modelos de administración, así como múltiples esquemas de comisiones, que permiten al inversionista tener un mayor número de alternativas.
Un tema adicional que forma parte del progreso del mercado de Fibras, fue la incorporación de una regulación —que no existía de origen— para limitar la capacidad de endeudamiento de las Fibras. Se estableció como límite máximo de apalancamiento el 50% del valor de los activos totales de la Fibra, y que está acompañado también de la necesidad de cubrir un índice de cobertura de servicio de la deuda. De igual modo, se incorporó la posibilidad de que las Fibras recompren sus propios certificados, de la misma manera que lo pueden hacer los emisores de acciones.
De cara al futuro, y considerando las Fibras que vienen en camino, observamos mayores indicios de especialización, tal es el caso de una transacción que contempla mayoritariamente activos del sector educativo, así como una de las salidas más recientes, en donde encontramos un esquema similar al de sale & lease back: Los inmuebles eran propiedad de las empresas, y los utilizaban primordialmente para la operación de sus respectivos negocios, pero ha resultado una alternativa interesante conformar una Fibra para capitalizar su negocio y continuar su proceso de expansión.
Diversificación de Fibras ofrece mayores oportunidades.
El esquema mexicano se replica en Perú.
La evolución del mercado de Fibras no ha sido del todo fácil. Se han presentado grandes retos a través del camino, pero el hecho de que existan un número relevante de trámites en proceso para este año, nos hace pensar que seguirá habiendo un gran apetito por el instrumento.
La reciente creación de la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra), permitirá al sector buscar mayor capacidad de negociación, así como un foro para poder compartir preocupaciones, retos y mejores prácticas de negocio. Un ejemplo de estas acciones podría ser la eventual incorporación de las Fibras al índice de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Nuevos participantes y mercados
Con una visión a más largo plazo, sin duda consideramos que nos faltan muchas cosas por ver, cuando nos encontremos ante un mercado más maduro.
Observamos algunas Fibras con un portafolio muy diversificado, como es el caso de FUNO, que lo muestra tanto geográficamente, como por el tipo de activo (industrial, comercial, oficinas y hotelería), e incluso por las monedas en las que opera, y obviamente ha sido un esquema exitoso.
Pero también hay cabida para Fibras con mayor concentración en un giro o tipo de activo específico, como puede ser el caso de vivienda y hospitales, entre muchos otros. Esto generará opciones para los diferentes perfiles de inversionista.
También vislumbramos la posibilidad que se pongan en la mesa —previo un análisis de factibilidad, y de la autorización regulatoria correspondiente— transacciones que incorporen activos no tradicionales, que podrían quedar contemplados dentro del esquema de Fibra E, o bien que encuentren cabida en el régimen tradicional, este pudiera ser el caso de antenas de transmisión, que en países como Estados Unidos forman parte de uno de los más importantes Real Estate Investment Trust (REITs).
Torre Diana, uno de los primeros proyectos donde FUNO participó en su desarrollo.
La vivienda sin duda es un activo natural para las Fibras, y pudiera contemplarse en diferentes modalidades, por un lado la renta de vivienda tradicional, y en otros casos la vivienda para estudiantes. En este mismo sentido se encuentran los activos inmobiliarios relacionados con la salud, en donde México se perfila para ser un polo muy interesante de inversión, así como las estancias para adultos mayores. Incluso podríamos ver en un futuro cercano, la consolidación de Fibras existentes, si las condiciones así lo ameritan.
Principio básico: Transparencia
Hablando de otro aspecto relevante, la responsabilidad de las Fibras con miras a sujetarse a revisiones continuas y procesos de auditoría, y en general a la supervisión de su información financiera inicia desde antes de hacerse públicas.
Hemos tenido la fortuna de ser los auditores externos en la mayoría de los procesos de salida a los mercados públicos de Fibras en México, incluyendo el trámite inicial de FUNO. Desde su origen, el objetivo común entre emisor, auditor y la propia autoridad regulatoria estuvo enfocado en lograr que la información financiera mantuviera estándares internacionales.
El reto implicaba, ante todo, desde el punto de vista del auditor, asegurar que el potencial inversionista recibiera información valiosa en cuanto al portafolio; y por otro lado, que la autoridad y el emisor se sintieran cómodos en cuanto al esfuerzo de lograr transparencia de cara al mercado.
Fue inevitable desde aquél entonces tomar como parámetro las diversas prácticas aplicadas por mercados más desarrollados, por lo que era indispensable asemejarlo al ambiente que prevalece para los REITs —como se conoce a las Fibras en Norteamérica— pues al ser éste un entorno más maduro en términos de bienes raíces, tenían una serie de pautas en cuanto a cómo presentar e integrar la información financiera. Ello nos permitió iniciar con una nota positiva, puesto que los diferentes participantes en el proceso, incluida la autoridad, se sintieron confortables con el nivel de información compartida con los inversionistas.
Live Aqua Monterrey Valle, forma parte del portafolio de Fibra Hotel.
Torre Virreyes es un desarrollo de Fibra Danhos.
El enfoque consistió en privilegiar la capacidad de generación operativa de cada uno de los inmuebles que se iban a incorporar al portafolio, lo que en Estados Unidos conocemos como Net Operating Income (NOI). Este indicador, en conjunto con otros, permite estimar los flujos futuros de un portafolio con un porcentaje relevante de ocupación, y se convierte en una interesante herramienta de análisis. Por consiguiente, una de las prioridades consiste en hacer auditorías del NOI, y esto se convirtió en una de las prioridades en el enfoque de nuestro trabajo de cara a las colocaciones.
La colocación de FUNO contribuyó a establecer una serie de parámetros para los futuros participantes del mercado bursátil, que permitieron hacer un poco más sutil la curva de aprendizaje; no obstante, es justo decir que a pesar de estar cumpliendo siete años, continuamos en una fase muy temprana y de aprendizaje continuo respecto a la Fibras.
Las Fibras, al igual que cualquier otro emisor listado en la BMV, deben sujetarse a todas las obligaciones establecidas en la Ley del Mercado de Valores y la Circular Única de Emisoras, que entre otras obligaciones contempla reportes trimestrales al público inversionista. En este aspecto también se ha dado una evolución, como es el caso de la emisión de un catálogo unificado para las Fibras, a la cual se le conoce como “taxonomía”, que pretende unificar la información reportada.
En 2008, Reforma 222 ganó el premio al mejor proyecto de la ADI.
Fibra MTY cuenta con 43 inmuebles en 9 estados.
Evidentemente existe la obligación de someterse anualmente a una auditoría de estados financieros, con base en normas internacionales, así como de emitir información financiera proforma en caso de cualquier adquisición relevante.
Adicionalmente, al interior de los fideicomisos existen comités de auditoría que operan activamente y desarrollan una función muy relevante respecto al gobierno corporativo, cuyos integrantes se mantienen independientes de la administración, y que están conformados por personas con amplia experiencia y probada capacidad; y que para desempeñar su función se apoyan en los resultados de los procesos continuos de auditoría externa y de los encargados de la función de auditoría interna. Estos comités normalmente sesionan trimestralmente y participan en asuntos relevantes relacionados con la información financiera y las políticas de las Fibras.
En suma, todos estos factores nos hacen pensar que las Fibras en México continuarán contribuyendo en el dinamismo del sector inmobiliario, y manteniéndose como una alternativa interesante para inversionistas y desarrolladores.
Texto Miguel Ángel del Barrio
Foto: BBVA / F.AXELCARRANZA / FUNO/ ESPACIO VIRREYES / FIBRA HOTEL