En años recientes el importe del mercado inmobiliario en el país ha mostrado un desempeño por encima de la inflación.
Pero… ¿Hay riesgo de una burbuja de precios?

En opinión de diversos especialistas consultados por Real Estate Market & Lifestyle, México no presenta riesgo de una burbuja de precios en los diferentes segmentos del mercado de la vivienda, como lo ocurrido en Estados Unidos antes de la crisis subprime, a pesar de que su ritmo de crecimiento sea muy por encima de la inflación.

De acuerdo con el Índice SHF de Precios de la Vivienda, emitido por Sociedad Hipotecaria Federal, hasta septiembre de 2015 se superó el 6.5% de incremento anual, muy por encima del desempeño general de la inflación para el mismo periodo, que fue de 2.61% anual.

Algunos factores de oferta han sido relevantes en los ciclos de precios de la vivienda.

Este panorama, favorable, es debido a un comportamiento estructurado en los precios de la vivienda, aunado a que en años previos hubo incrementos más elevados; además de una demanda real de vivienda la cual está absorbiendo el inventario, a diferencia de aquel 2007 cuando en Estados Unidos el incremento fue desmedido, sin fundamento y por lo mismo especulativo.

José Ángel Borbolla, director general de Tinsa en México, puntualizó que localmente, no hay peligro de vivir una burbuja de precios en el mercado residencial, pues no se presentan elementos para pensar en un riesgo de este tipo. Por su parte, el informe Situación Inmobiliaria México de BBVA Bancomer señala: “Los precios de la vivienda en México vivieron su mayor auge en el lapso 2006-2008, periodo en el cual la demanda se detonó como consecuencia de las reformas a la Ley de Vivienda”.

En este mismo contexto, los analistas de la institución financiera consideran: “Los precios de la vivienda se han alineado hacia el equilibrio del mercado, conforme se acopla al crecimiento de otros índices como el de costo de uso de la vivienda (renta), a la vez que mantiene tasas de crecimiento superiores a las de los precios al consumidor”.

Asimismo, estimaron que algunos factores de oferta han sido relevantes en la determinación de los ciclos de precios de la vivienda. Por ejemplo, los costos de construcción han mantenido mayor sincronía con la apreciación de los inmuebles a partir de 2010, año en que el perfil del consumidor comenzó a exigir viviendas de mayor valor y con ello se ha mantenido la tendencia positiva en el crecimiento de los precios, afirmaron.

¿Elementos de riesgo?

El especialista de Tinsa afirmó no estar “viendo indicadores que nos preocupen en estos momentos, pero sin duda hemos visto (tomando de referencia el indicador de la SHF) que en los últimos dos trimestres (segundo y tercero de 2015) el precio de la vivienda se ha desempeñado por arriba de los niveles que mostró en los años anteriores”.

Asimismo, considera que hay varias razones para fundamentar que este comportamiento no es un riesgo. El primero es que el crecimiento más acelerado de los precios en la vivienda se ha dado en los últimos tres o seis meses, no se ha dado en un periodo largo, digamos superior a 12 meses. “Por lo tanto no estamos hablando de una tendencia, sino de una coyuntura”.

La demanda de vivienda responde a una necesidad significativa en el país.

Un segundo elemento es que en periodos anteriores, en particular entre 2006 y 2008, el crecimiento en los precios de la vivienda estuvieron por arriba del 6%; después, de 2009 a 2013, fue un periodo en que el crecimiento se ajustó a un ritmo del 4%; recientemente, vemos nuevamente crecimientos superiores al 6 por ciento. Estos comparativos “demuestran que en otros periodos se dieron incrementos de magnitudes similares a las actuales y no se generó especulación en el mercado”.

Como tercera razón, los indicadores de precios también permiten observar la diferencia que ha tenido el comportamiento en el precio de la vivienda nueva y la usada. Durante 2013 y 2014 la vivienda nueva tuvo un desempeño por abajo del 3% y la vivienda usada empezó a crecer por arriba de ese nivel, lo que respondía un poco a la mayor demanda de este mercado por los cambios en las reglas del sector; sin embargo, hoy ambos segmentos del mercado están creciendo a un ritmo similar, se han emparejando.

De la mano con lo anterior, el cambio en la política de vivienda –con la actual administración federal– y una producción edificaciones mejor ubicadas, representan componentes que justifican que el precio de la vivienda crezca en proporción mayor, respecto de los productos que había antes.

Otro componente importante que describe José Ángel Borbolla, es que la demanda es real, porque sigue habiendo una necesidad significativa de vivienda en el país. Adicionalmente, describe que los créditos hipotecarios, que son importantes para soportar esta demanda, tienen tasas razonables en relación a lo que sucede en los mercados globales y los parámetros de otorgamiento de los bancos siguen siendo lógicos, “por lo que no hay un indicador que nos diga que puede haber una demanda ficticia”.

El último de los elementos que el analista considera interesante, es el comparativo de precios de la Ciudad de México y Guadalajara contra otras de América Latina como Lima (Perú), Santiago (Chile) y Bogotá (Colombia), además se observa una razonable similitud; es decir, hay un componente que indica que no existe ningún desajuste a nivel internacional, incluso si nos comparamos con Sao Paolo (Brasil), estamos por debajo.

Auge inmobiliario vs precios

El informe Situación Inmobiliaria México describe que previo a la crisis internacional de 2008, en México se registró un auge inmobiliario impulsado principalmente por las reformas a la Ley de Vivienda, las cuales permitieron a los trabajadores emplear su fondo de ahorro para la vivienda en productos de cofinanciamiento con el sistema bancario, detonando una demanda –habitacional– no vista en décadas. En ese contexto, de los 8.2 millones de créditos totales que el Infonavit otorgó desde su creación en 1972 hasta 2014, más del 50% se colocaron en la última década.

En consonancia con lo anterior, el modelo de financiamiento a la construcción de vivienda, principalmente a través de la modalidad del crédito puente (vigente a la fecha), consolidó la cadena productiva del sector.

De esta manera, se aseguraba la colocación de la vivienda que se construía con mayor rapidez y, al mismo tiempo, fluían los recursos para continuar edificando en grandes proporciones.

Las reformas a la Ley de Vivienda impulsaron el auge inmobiliario nacional.

“Por lo tanto, la combinación favorable de factores de oferta y demanda en una industria que llevaba varios años con poco dinamismo dio impulso a lo que fue el ciclo de apreciación de la vivienda más importante en la historia reciente de México. De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entre 2006 y 2007 la vivienda se apreció en promedio 7.5% en esos dos años; mientras que los precios al consumidor crecieron 3.8% y el componente de uso de la vivienda (rentas) solamente creció 3.3% en el mismo período respectivamente”.

Finalmente, el informe señalado indica: “Los ciclos de precios de la vivienda en México han sido poco explorados; en parte porque la información estadística al respecto está en proceso de madurez y también porque el ciclo inmobiliario más importante, que culminaría con la crisis de 2008 no dejó ver con claridad todos los cambios estructurales ajenos a la demanda. Si bien, es cierto que esta última explicó gran parte del auge de precios la primera década de este siglo, algunos desequilibrios por el lado de la oferta ayudan a explicar los ciclos más recientes”.

Los ciclos de precios han sido poco explorados.

Texto:Ricardo Vázquez

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