No hay que olvidar que en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), de la cual el Distrito Federal forma parte junto con otros 38 municipios conurbados del Estado de México, existen municipios como Huixquilucan y Naucalpan, o delegaciones como Coyoacán y Tlalpan que también atienden a los mercados Residencial (100,000 a 200,000 dólares) y Residencial Plus (más de 200,000 dólares).  Por ello, es aún más destacable que estas cinco colonias hayan incrementado notablemente su participación en las ventas unitarias de casas y departamentos nuevos en el total de la ZMCM durante los últimos cinco años.

|WEV & HE

Según el monitoreo trimestral de Softec, las casas y departamentos nuevos del segmento Residencial vendidos en 1990 en estas cinco colonias sólo representaron uno por ciento de las ventas totales de la ZMCM. Para el segmento Residencial Plus, las ventas de producto nuevo en estas cinco colonias llegó a representar hasta cinco por ciento del total.

Dado que el posicionamiento de estas colonias inició un proceso de consolidación, su participación de mercado continuó en ascenso, aun durante la crisis financiera de 1995 a 1997. En este periodo las ventas de la zona se mantuvieron por debajo de las 10 unidades mensuales para el segmento Residencial y en menos de cinco para el segmento Residencial Plus.

El repunte sostenido de las ventas del segmento Residencial se da a partir del año 2000, cuando entra en vigor el Bando II decretado por el gobierno del Distrito Federal. A partir de esta fecha, tanto en unidades vendidas como en participación en el total del segmento de las ventas de la ZMCM, se observan crecimientos alrededor del 100 por ciento anual.

Softec registra que las ventas de unidades del segmento Residencial en las colonias Condesa, Del Valle, Polanco, Cuauhtémoc y Roma pasan de seis unidades en diciembre de 1999 a 11 unidades mensuales en el primer trimestre de 2000. En enero de 2001 las ventas mensuales alcanzaban las 14 unidades, mientras que en enero de 2002 se registran ventas de 28 unidades.

A principios de 2003 las ventas alcanzaron las 44 unidades por mes. Softec registra ventas de 73 unidades y 156 unidades a principios de 2004 y 2005 respectivamente. Esto representa, dentro de la muestra Softec, una participación en ventas de cuatro por ciento en enero de 2000, 11 por ciento en enero de 2001, 17 por ciento en enero de 2002, 19 por ciento en enero de 2003, 23 por ciento en enero de 2004 y 30 por ciento en enero de 2005.

|WEV & HE

Estimamos que para junio de 2005 esta participación podría alcanzar 40 por ciento del total de las ventas del segmento Residencial de la ZMCM, calculadas en poco más de 400 unidades por mes.

Durante el primer trimestre de 1998 las ventas del segmento Residencial Plus en las colonias Condesa, Del Valle, Polanco, Cuauhtémoc y Roma inician un pequeño repunte hasta noviembre de 2001, cuando las ventas de la zona caen casi 50 por ciento debido al agotamiento de inventarios y a la existencia de nuevos polos de atracción para el segmento, como la zona poniente y Santa Fe, los cuales han dominado el mercado del segmento de más de 200,000 dólares.

Sin embargo, las colonias analizadas paulatinamente han incrementado su participación de mercado al pasar de una participación en ventas de dos por ciento en enero del 2002 a siete por ciento en enero de 2003. En enero de 2004 la zona obtuvo 10 por ciento de ventas del segmento y 14 por ciento en enero de 2005.

Softec estima que para junio de 2005 esta participación podría alcanzar 21 por ciento del total de las ventas del segmento Residencial Plus de la ZMCM, calculadas en alrededor de 220 unidades por mes.

De estas cinco colonias, la mayor parte de los proyectos del segmento Residencial se han iniciado en la colonia Del Valle, y en los últimos cinco años destacan notablemente las colonias Roma y Cuauhtémoc. En términos de unidades, esta tendencia se conserva, sin embargo es más patente la mayor cantidad de unidades iniciadas en las colonias Roma y Cuauhtémoc.

En el segmento Residencial Plus es notable la preponderancia de las colonias Del Valle y Polanco, tanto en número de proyectos iniciados como de unidades iniciadas por año.

Las tendencias de precios unitarios, área y precios por metro cuadrado en las colonias analizadas han mostrado un comportamiento muy similar. En términos generales, los precios unitarios han descendido en el tiempo, pero dado que el área habitable ofrecida por los proyectos recientes ha bajado en una proporción mayor de lo que lo ha hecho el precio, el valor por metro cuadrado ha mostrado niveles más altos que los observados en años anteriores.

El promedio de precio de casas y departamentos del segmento Residencial en las colonias analizadas se ubicó a finales de 2004 en 1.6 millones de pesos (mdp), mientras que el promedio para el segmento Residencial Plus se colocó en 3.0 mdp por unidad.

El área habitable promedio a finales de 2004 para producto del segmento Residencial se ubicó en 104 m2, mientras que para el segmento Residencial Plus el promedio de área habitable llegó a 169 m2 en las cinco colonias analizadas.

Por último, el precio por metro cuadrado del segmento Residencial llegó a 15,772 pesos, y el del segmento Residencial Plus promedió en 18,339 pesos.