Las cuatro delegaciones del centro de la Ciudad de México han disminuído su población en un millón 200 mil habitantes.

La imagen de las principales colonias ubicadas en las delegaciones centrales del Distrito Federal, han experimentado una importante transformación y aumento en la plusvalía de sus bienes inmuebles en los últimos años. Ello como resultado de la amplia construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios que aprovechan la infraestructura existente, transforman áreas industriales y buscan retomar el concepto de barrio que se perdió en la Ciudad de México a finales de la década de 1970.

Las condiciones macroeconómicas estables de los últimos seis o siete años propiciaron que los inversionistas y los grupos desarrolladores volvieran a construir vivienda fuera del sector de interés social tradicional. Otro aspecto fue la reactivación del crédito bancario.

La creación del Bando número 2 originó que los promotores de vivienda nos  enfocáramos en las cuatro delegaciones centrales, al principio por necesidad, pero finalmente nos dimos cuenta de que por ello se hicieron buenos negocios”, declaró Iván Vela, director general de G-Homes Distrito Federal.

Además, Vela comentó que el Bando 2 es un ordenamiento emitido por el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México, mediante el cual se permite la construcción de vivienda en las delegaciones Cuauhtémoc, Benito Juárez, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo. Su intención es tratar de evitar la dispersión continua de la ciudad hacia la periferia, repoblar terrenos y reconvertir industrias en estas cuatro delegaciones, haciendo uso de la infraestructura existente (agua, drenaje, electricidad, etcétera), de tal forma que el gobierno no tiene que hacer erogaciones adicionales para dotarlos de servicios de vivienda.

En su texto original, el Bando 2 indica que en los últimos 30 años las cuatro delegaciones del centro de la Ciudad de México disminuyeron su población en un millón 200 mil habitantes, en tanto que en las delegaciones del sur y del oriente la población ha crecido en forma desproporcionada. A esto hay que agregar que en la Ciudad de México es escasa la disponibilidad de agua y redes de tuberías para satisfacer las demandas del desarrollo inmobiliario.

Así, Vela agregó que con fundamento en las leyes se restringirá el crecimiento de la mancha urbana hacia las delegaciones Álvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Milpa Alta, Tláhuac, Tlalpan y   Xochimilco. Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo para aprovechar la infraestructura y servicios que actualmente se encuentran subutilizados.

Por su parte, Arturo Sánchez, director general adjunto de Comercialización de Grupo Sare, señaló que los créditos destinados a la vivienda fueron un mercado que estuvo desatendido por la banca desde la crisis económica generada por la devaluación de diciembre de 1994, pero que ahora existe la conjugación de productos hipotecarios con oferta de desarrollos inmobiliarios, lo que hace que sea un sector con fuerte dinamismo.

Banco de México (Banxico) en su último reporte de agregados monetarios (agosto) muestra que el crédito bancario destinado a la vivienda presentó un saldo de 99 mil 300 millones de pesos (mdp) con un crecimiento anual del 38.6 por ciento, cifra que contrasta muy favorablemente con los 74 mil 800 mdp con 22 por ciento de incremento anual que mostraba a diciembre del 2004.

“Actualmente, las zonas de mayor interés y plusvalía en la Ciudad de México son las céntricas, las más urbanas, aquellas que están en el centro geográfico de la ciudad, debido a que existen facilidades de    infraestructura. Son áreas clásicas, agradables, ofrecen un estilo de vida y, como  consecuencia, plusvalía”, consideró Alejandro Magaña, director de Mercadotecnia de BCBA Impulse.

Magaña expresó que por inercia, la mancha urbana ha ido creciendo de manera horizontal, pero que esta situación ha dejado de ser viable, porque las distancias, los accesos y los servicios se han vuelto complicados. Por esta razón, el mejor punto para vivir es aquel que está céntrico, debido a que el estilo de vida de la Ciudad de México implica desplazarse para actividades de trabajo, diversión o convivencia, y esto implica horas de manejo.

El socio director de Designhouse,    Rodolfo Flores,  dijo que de acuerdo con análisis que han elaborado, “la tendencia es que la gente está demandando producto de entre un rango de 100 mil dólares a 250 mil dólares. Y es precisamente por ello que nos estamos ajustando a la medida de lo que el mercado está solicitando.

Actualmente las zonas de mayor interés y plusvalía en la Ciudad de México son las céntricas, aquella en el centro geográficode la ciudad.

“Gracias al famoso Bando 2, las colonias descritas son las zonas de mayor interacción y que por eso se dio el famoso boom inmobiliario. Si no hubiera esta norma, se hubiera seguido extendiendo la ciudad como lo venía haciendo desde hace muchos años.

“Lo que se buscó por medio de esta medida, fue tratar de retornar los desarrollos inmobiliarios al centro de la ciudad. Las que venían empujando con mucho auge, se nos fueron completamente al tope. Podemos mencionar Polanco, que ya está saturado”, señaló Flores.

Flores afirmó que, como desarrolladores, “pretendemos retornamos a estas zonas que la gente y las autoridades están cuidando mucho en el aspecto de usos de suelo, incluso cuestiones patrimoniales en cuanto a edificios catalogados. Se está conservando mucho y retomando nuevamente lo que es el centro de la ciudad y está agarrando un auge proyectado de aquí a unos tres o cuatro años, por ejemplo, la Roma, va a ser de las colonias más importantes, así lo sentimos”.

En opinión de Jordi Chemonte Sayrols, de Constructora Arie, los principales factores que se han conjugado para este fuerte impulso inmobiliario residencial en la zona, serian:

“La apertura de la banca a ofrecer créditos hipotecarios cada vez más accesibles a cualquier persona con tasas atractivas, las cuales representan una opción alternativa a rentar pero con la opción de ir formando un patrimonio familiar con el paso de los años,  lo cual dará una estabilidad en el futuro. En segundo lugar la restricción de construcción en sólo cuatro delegaciones de la ciudad con el llamado Bando 2, razón por la cual los desarrolladores de vivienda se volcaron a buscar terrenos atractivos en la zona, lo cual representa un buen negocio y una forma de generar obra privada. En tercer lugar tenemos que tomar en cuenta el déficit de vivienda que se tiene en la ciudad; durante años no se construyeron desarrollos nuevos y la gente estaba limitada a buscar lugares con algunos años de haberse construido y que no precisamente cubrían sus expectativas de vida”, afirmó.

 
Iván Vela.

La zona

más atractiva de la ciudad

“Las zonas más atractivas de la Ciudad de México son las que fueron habilitadas por el Bando 2. Es decir, las cuatro delegaciones centrales, donde se incentivará la reconversión de las áreas de vivienda residencial   venidas a menos y podrán ser habitadas por un mercado potencial de gente joven”, detalló Miguel Castillo, directivo de Ambitus Desarrollos.

Representantes de Baita manifestaron que las zonas de Polanco, Del Valle, Roma y Condesa no tienen punto de comparación con otras zonas de la ciudad, por su ubicación, urbanismo, infraestructura y belleza. Agregaron que hace tiempo hubo una emigración de esas colonias porque allí no había oferta inmobiliaria, pero ese fenómeno ya se revirtió. Por ejemplo, Polanco es   de las zonas más verdes, mientras que la Roma cuenta con una buena infraestructura arquitectónica.

“La demanda de vivienda en estas zonas se debe a la ubicación, ya que aun cuando podemos encontrar en algunas colonias proyectos similares, y que además tengan mejores áreas comunes, la distancia que existe entre los lugares de servicios, oficinas más importantes y las opciones viales (que son muy limitadas) generan un desencanto para los compradores”, expresó Enrique Cruz, director operativo en  Dekah Inmobiliaria.

 
Arturo Sánchez.

Plusvalía, la característica

Los directivos entrevistados por Real Estate Market & Lifestyle coincidieron en señalar que en los últimos cuatro años el valor de los terrenos y bienes inmuebles ubicados en las zonas mencionadas se ha incrementado aproximadamente en 15 por ciento anual, por lo que los primeros beneficiados directos de esta redistribución urbana fueron las personas que ya tenían propiedades o terrenos.

“El Bando 2 sólo permite el crecimiento en cuatro delegaciones, y en general el tamaño de los lotes en ellas es pequeño, por lo que los terrenos han ganado una plusvalía importante, iniciándose el fenómeno en la Condesa, de donde emigró a Polanco, y ahora está en la Roma y en la Del Valle”, explicaron los especialistas de Baita.

Estos especialistas detallaron que el precio promedio del metro cuadrado ronda los 18 mil pesos en Polanco, de 17 mil a 18 mil en Condesa, de 15 mil a 16 mil en la Roma, mientras que en la Del Valle se ubica de 15 mil a 16 mil para casas y de   16 mil a 18 mil para departamentos.

Magaña señaló que estas zonas elevan su plusvalía cuando se proyectan desarrollos que cuenten con seguridad, comodidad y estilo arquitectónico, lo que ha provocado que ya existan lugares donde el metro cuadrado se venda a 2 mil 600 dólares,   pero es difícil creer que se van a encarecer mucho más porque la plusvalía tiende a estabilizarse. Sin embargo, el directivo no cree que en el corto y mediano plazo dejen de incrementarse los precios, porque se siguen vendiendo de manera aceptable los departamentos con calidad, además de que ya no existen muchos terrenos disponibles en esas zonas.

“En ciudades centrales, como es el caso de la Ciudad de México, el costo de la tierra es alto, por lo que se puede decir que se está llegando a precios óptimos, pero que están muy lejos de otras ciudades del mundo respecto a lo que vale vivir por metro cuadrado”, consideró Vela.

De acuerdo con la opinión de Castillo, estas zonas se han destacado por su gran resurgimiento habitacional, pero a pesar del alto dinamismo de la vivienda media se observa discrepancia entre la oferta y la demanda, lo que abre oportunidades de inversión, concentrándose ésta en inmuebles de 1 a 1.5 millones de pesos.

Para Chemonte Sayrols realmente no hay sobreoferta en estos momentos “pero si sigue  creciendo con el dinamismo que ha mostrado en los últimos años si se dará el caso, ahora bien el hecho de que la oferta sea mayor ha orillado a los desarrolladores a ofrecer mejores productos a los clientes que cada vez se vuelven más exigentes.

“Los precios han ido en aumento debido a que los terrenos disponibles son cada vez menos y esto ha generado un aumento en los precios de los mismos, los cuales son repercutidos en el precio final de venta. Ahora bien los precios también han ido en aumento debido a que los clientes se han vuelto más exigentes en cuanto a calidad de acabados y funcionalidad de los espacios lo cual ha generado que se tengan mejores opciones en cuanto a inmuebles nuevos se refiere”.

Santiago Fernández Fernández, de Gia Residencial dijo al respecto que el mercado está en equilibrio. Sin embargo, aclaró que “los precios de los inmuebles del nivel medio y residencial en la zona es claro que han ido a la alza.  La oferta está concentrada en las delegaciones incluidas en el Bando 2, lo que presiona a la alza el valor de los terrenos”.

Con una visión un poco diferente,   Jorge Bermeo, director de negocios inmobiliarios OPUS Desarrollos, afirmó que “hoy existe un mercado de compradores, es decir, el comprador nos está marcando la tendencia; cuánto puede pagar de enganche, el precio por metro cuadrado el comprador es el que dice hasta dónde. Creo que es un mercado ya maduro, es de compradores y lo único que lo mantiene todavía muy movido es el financiamiento, las facilidades”.

Bermeo aseguró que debe de haber reserva para un par de años, entre proyectos en obra, proyectos por empezar e inventario. Agregó que el mercado ha ido cambiando para todos.

Por ejemplo, como desarrolladores hoy vemos “mucha inversión, eso contó en gran medida para el número de proyectos que estamos observando, pero hace dos o tres años no había tanto capital dedicado a la promoción inmobiliaria. También en ese sentido estamos tomando   menos compromisos, lo que significa, de que nos vimos hace un año a ahorita, el mercado maduró y hay que irse con más cautela, escoger bien”.

Rodolfo Flores.

Retomando el sabor del barrio

De acuerdo con Magaña, gran parte del mercado está regresando al tipo de vida de barrio, sobre todo en el caso de los matrimonios jóvenes, así como de los adultos que tienen hijos medianos y grandes, mientras que los que tienen hijos chicos prefieren la periferia.

Magaña opina que los habitantes de la Ciudad de México la consideran cada vez más importante y cosmopolita porque encuentran todas las opciones para vivir (arte, restaurantes, museos, etcétera), por lo que no es tan diferente en lo que ofrece respecto de lo que ocurre en grandes capitales, como Nueva York, Madrid o París, guardando, claro, las proporciones debidas. “Polanco, Del Valle, Roma, Condesa y Cuauhtémoc tienen un sabor de barrio que la gente tiende a revalorizar, el que se perdió desde fines de la década de 1970 por la apuesta de desarrollo en la periferia y la inseguridad. Poder salir y comprar un helado en la esquina es parte de lo que la gente está buscando al regresar a esas colonias”, declaró un ejecutivo de Baita.

Problemática vertical

El crecimiento que se ha presentado en los últimos años en las colonias indicadas también ha generado molestias y problemas, e inclusive paro de obras por parte de los vecinos. Éstos han visto afectadas sus propiedades y su forma de vida, situación que ha tenido que ser afrontada y superada por los desarrolladores.

“Tenemos entendido que la protesta de los vecinos viene porque algunos desarrolladores novatos e inexpertos, que no están afiliados a organismos serios, como la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), se aprovechan de la Norma 26, que permite hacer seis niveles de vivienda, en lugar de cuatro, y que autoriza a no hacer estacionamientos”, señaló Vela.

También dijo que muchos de estos desarrolladores con muy poco prestigio empezaron a usar la Norma 26 pero acabaron haciendo vivienda de seis niveles y sin estacionamientos con precios de 1 millón y medio de pesos, lo que causó conflictos viales y de espacios de estacionamiento con los vecinos, sobre todo en la Del Valle y en Acacias.

“Otra razón importante de los conflictos fue el Bando 2, el cual permitió que desarrolladores de tamaño pequeño, o que no estuvieran en el sector, pudieran entrar en el mismo a través de la compra de predios pequeños, que caracterizan a las cuatro delegaciones donde se permitió la construcción. De esta forma los desarrolladores compraron lotes pequeños, con inversión mínima, para hacer proyectos de tamaño reducido, situación que les permitía entrar en el mercado sin arriesgar mucho dinero. Es decir, se bajó la barrera de entrada en cuanto al capital de los proyectos”, consideraron los expertos de Baita.

Estos expertos ejemplificaron que en la Del Valle existió un boom de construcción que generó inconformidad por parte de la gente que ya vivía allí, porque los servicios eran insuficientes, pero a su vez comentaron que sería un pecado que se frenara el desarrollo porque la Ciudad de México lo requiere. De esta forma, su solución es un tema de conciliación entre las autoridades, los desarrolladores y los vecinos, ya que, aunque existen limitaciones de infraestructura se subsanan a través de cuotas pagadas por los desarrolladores para obtener los servicios de luz y agua.

Además, consideraron que hay mucho desarrollo inmobiliario improvisado que puede afectar a los vecinos y a la ciudad, por lo que las autoridades deben vigilar todo lo relacionado con las licencias, con el cumplimiento de requisitos, con el impacto urbano, la responsabilidad, la fachada pedida y el proceso de obra.

De acuerdo con Magaña hay que hacer una política de buen vecino para evitar problemas. De esta forma los desarrolladores tienen que entender, escuchar y ayudar, mientras que los vecinos tienen que facilitar y no obstaculizar la obra, porque las buenas empresas, directa o indirectamente, van a realizar mejoras en el entorno y con ello se incrementará la plusvalía de sus propios inmuebles. “Parte de esta cultura del desarrollo inmobiliario se está mejorando. Los vecinos se ven afectados cuando se realiza una obra que provoca ruidos todo el día, durante los 12 o 18 meses que tarda su construcción, o si se les mancha parte de su propiedad. Todas las compañías deben estar preparadas para poder desarrollar, y para tolerar y respetar a nuestros vecinos, y si alguno se ve afectado se deberá reparar el daño”, expresó Magaña.

Enrique Cruz opinó que la limitación de licencias para construir en algunas delegaciones ha motivado una saturación en otras que sí permiten construir. Y aunque es cierto que no se debe saturar de habitantes a diversas zonas, también es importante que no se rebase la densidad en las delegaciones que están permitiendo la construcción. Agregó que  hay que buscar soluciones conjuntas con las autoridades y hacer una proyección a largo plazo de  la distribución de la densidad en toda la Ciudad de México.

En general, los directivos de las empresas coincidieron en resaltar que en los nuevos desarrollos se debe evitar que se trastoquen los valores de las colonias. Especialmente, hay que eludir los problemas de saturación de estacionamientos y que las vialidades terminen convirtiéndose en zonas de paso de vehículos, ya que no es un problema de población, porque en la década de 1970 había mayor cantidad que ahora.

 
Jorge Bermeo.

Expectativas

Pese al crecimiento importante que se ha mostrado en los últimos años en las cercanías de Polanco, Del Valle, Roma, Condesa y Cuauhtémoc se considera que todavía existe allí un buen potencial de desarrollo, pero a su vez la clientela va a ser más selectiva en cuanto a la relación de calidad, valor agregado y precio. Asimismo, está latente la posibilidad de que el Bando 2 se abra a otras zonas, lo que beneficiaría a más delegaciones.

“En los próximos años el sector de vivienda en general crecerá entre 12 y 14 por ciento, ya que el déficit de vivienda es de 5 millones a 7 millones de unidades. Asimismo, la creciente participación de la banca y los nuevos sistemas de financiamiento hipotecario amplían las posibilidades para que el cliente adquiera una vivienda. El segmento de la vivienda media y residencial es hoy en día uno de los nichos más atractivos de inversión”, manifestó Castillo, de Ambitus Desarrollos.

Desde su punto de vista, la industria de la vivienda ha aprendido a vivir los tiempos del Bando 2, por lo que se dejó de construir en las delegaciones en que no está permitido, y existe un importante número de proyectos en construcción en las delegaciones centrales, a lo que habrán de sumarse muchos más que actualmente están tramitando los permisos requeridos. “Estamos atentos a la posibilidad de que se negocie el Bando 2, y en ese caso consideramos factible que se haga para Coyoacán, Tlalpan y Xochimilco, donde podría existir una recuperación de precio”, expresó Sánchez, de Grupo Sare.

Para los ejecutivos de Baita la reconversión va a seguir en la zona céntrica, y es el lugar donde se va a querer seguir estando en los próximos 10 años. Pero en la medida en que se vayan abriendo otras zonas y se empiecen a conciliar de forma más adecuada los temas vecinales existirán nuevos retos.

“La Ciudad de México es uno de los mercados más grandes del mundo, y todavía hay espacio para repoblar áreas centrales y hacer uso de la reconversión de industrias a vivienda. Además, la demanda en la vivienda residencial es muy grande, porque en este segmento es donde más creció el déficit de vivienda entre los años 1994 y 2000, situación que se ha revertido. Por ejemplo, en la Ciudad de México se   de tener cerca de 50 mil créditos bancarios disponibles (entre Apoyo Infonavit y bancos) para 2005, lo que sería un crecimiento de 15 por ciento”, opinó  Vela, de G-Homes.

No obstante, la oferta de desarrollos empieza a frenarse porque los márgenes de los desarrolladores están bajando, y con ello el apetito por entrar en el negocio o mantenerse en él ha disminuido, debido a que hay mucha competencia y la velocidad de demanda ha disminuido.

“La escasez de terrenos y el aumento de sus precios pueden llegar a limitar la oferta de desarrollos, porque está elevando los precios a niveles que ya no es factible repercutir en 100 por ciento al comprador final. Además, hay mucha oferta simultánea, lo que hace que la velocidad de venta de cada uno de los desarrolladores sea mucho menor que la existente hace uno, dos o tres años”, detalló un ejecutivo de Baita.

El consenso es que todavía existe oferta para 30 meses en inventario, considerando el mismo ritmo de venta del año pasado, pero si se reconoce que actualmente es más lento el desplazamiento de unidades, entonces seguramente el inventario es para un mayor número de meses.

“Antes, cualquier cosa que se hacía se vendía, sobre todo en Condesa y Polanco, pero se llegó a un punto de sofisticación del mercado y ya no se compra cualquier oferta. El mercado ya sabe distinguir entre desarrolladores que diseñan, construyen bien, entregan a tiempo y dan servicios de posventa. Así, castiga a los que tienen un mal historial (goteras, mal terminado en cocinas, muros cuarteados, pintura botada, humedad)”, comentó Magaña, de  Mercadotecnia en BCBA Impulse.

La reconversión de áreas industriales a urbanas fue uno de los objetivos del Bando 2. Uno de los ejemplos que se están materializando es el ubicado en las antiguas instalaciones de la General Motors y Chrysler, que está cambiando la fisonomía a la zona. Al respecto, el ejecutivo de BCBA Impulse señaló que su desarrollo Parques Polanco es un proyecto grande, con oferta para el mercado de vivienda media y media alta que quiere acceder a puntos céntricos pero no lo ha podido hacer por precios. Está ubicado en lo que era la Chrysler, en la primera fase van a ser cuatro edificios proyectados por arquitectos diferentes, con oferta y estilo particular. Todos los edificios van a dar hacia parques que tienen por fin oxigenar la zona. Es una colonia nueva, y se planificaron muy bien las zonas de estacionamiento y peatonales.

“Buscamos que sean lugares seguros, peatonales, de esparcimiento, para que la familia se desarrolle. Lo que ofrecemos es el estilo de vida suburbana, de tranquilidad, seguridad y áreas verdes, pero todo en el corazón de la ciudad, Polanco”, dijo Magaña.

Sugerencias

Enrique Cruz señaló que los inversionistas deben enterarse de las opciones que hay en el mercado para realizar una inversión adecuada y de alto rendimiento, con empresas que les brinden las tres cosas que están buscando: seguridad jurídica, seguridad financiera y seguridad en su inversión.

De acuerdo con Vela, si el bien inmueble por adquirir es el patrimonio más importante o es uno más, vale la pena tomar decisiones con grupos que además de dar precios accesibles garanticen  la seguridad de la familia y la plusvalía del patrimonio que se compra. De esta forma, es muy importante ver quién está detrás del desarrollo. Todos se pueden dar cuenta de la diferencia entre un promotor que vende en una mesa de plástico con una sombrilla y otro que lo hace en un departamento muestra, en un punto de venta, con ejecutivos perfectamente uniformados y con buena atención al cliente.

Agregó que no es lo mismo darle ese dinero a una empresa con prestigio y con trayectoria que a alguien que puede terminar haciéndole pasar un mal rato. Finalmente eso va de la mano con la calidad, muchas veces un constructor amateur puede vender muy barato con tal de salir de su inversión, y el cliente puede aceptarlo, pero acaba pagando esto con la calidad de la obra (estructuras que no están calculadas con los máximos estándares para el caso de sismos, detalles de vicios ocultos, etc.).

“Creemos que el cliente se quiere llevar un poco más de lo que piensa, se le debe dar un valor adicional a los ofrecidos por la competencia”, concluyó Vela.

En este mismo sentido, Chemonte sugiere primero darse un tiempo suficiente para examinar todas las ofertas que existen en la zona, y no dejarse llevar sólo por el precio o ubicación. Existe una oferta muy grande de inmuebles en la zona los cuales ofrecen todo tipo de bondades, el problema es que en algunos casos al final del día lo que se ofertó en un principio no coincide con lo entregado por lo cual hay que asegurarse del prestigio que tenga el desarrollador y conocer a fondo el desarrollo, de ser posible visitar un departamento muestra donde se aprecien los acabados ya instalados para que no existan sorpresas. Sobre la razón por la cual las personas deben comprar en estas colonias, Fernández dijo que “esta zona de la ciudad está localizada cerca de gran parte de los centros de trabajo y de la oferta general de servicios”.

Asimismo, como una última sugerencia dijo que “identifiquen desarrolladores que les ofrezcan todas las garantías de servicio y tiempo de entrega; que comprueben el compromiso del desarrollador para con sus clientes. No siempre la empresa o persona que está realizando la labor de ventas es el desarrollador, esto es importante ya que la relación importante de largo plazo será con el desarrollador, que es el responsable de las garantías”.

El reciclamiento de edificios y terrenos es una constante en esta zona de la ciudad, por lo que vemos una transformación en la fisonomía de la misma y por ello se está convirtiendo en la zona ideal para vivir, tanto por los nuevos desarrollos como por todo el entorno que los rodea.      

Es recomendable darse tiempo suficiente para examinar todas las ofertas que existen en la zona, y no dejarse llevar sólo por el precio o ubicación.