Miami ha sido visto tradicionalmente como un destino turístico de playa, pero ese concepto ha venido cambiando radicalmente, porque la renovación del Downtown está impulsando a la ciudad hacia un concepto de vida más urbano. 

Para todo el mundo, Miami es un destino internacional caracterizado por sus playas y comunidades residenciales. Sin embargo, el centro de Miami (Downtown) está experimentando una transformación inmobiliaria extraordinaria, que va más allá de sustituir lo nuevo por lo viejo, pues está determinando el renacimiento de la vida urbana en el sur de la Florida y se está convirtiendo en una de las ciudades más importantes de los Estados Unidos. Tal es su crecimiento que se estima que unos años se volverá el nuevo Manhattan tropical.

Xavier Hawley, presidente de Vistas International Realty, explica el fenómeno inmobiliario de Miami de la siguiente manera: “es una ciudad dinámica y cosmopolita donde convergen visitantes y residentes de todo el mundo. Es una ciudad que por su clima y ubicación atrae inversionistas europeos, desde los conservadores ingleses, franceses y españoles, hasta los más agresivos de Europa del Este, como húngaros, eslovacos, rusos, etcétera. También tenemos inmigrantes de toda Latinoamérica, del norte de Estados Unidos y Canadá. Además, el fenómeno del baby boomer americano está generando una gran demanda de vivienda secundaria o de vacación que nunca antes se había visto”.

Sin embargo, cuestionado sobre el por qué comprar específicamente en Miami Downtown y no en otra zona de la ciudad, Hawley señaló que tiene el mejor de los mundos: ubicación, precio, calidad, vista, sistema de transporte local eficiente y un gran crecimiento en diversión y entretenimiento como son Bayside, Bayfront Park, American Airlines Arena, Performing Art Center, Brickell Village, etcétera.

“Una de las principales ventajas competitivas a nivel inversión en el Downtown es la gran demanda y producción de unidades. Uno puede estar seguro que habrá mercado durante los próximos diez años para comprar, vender o alquilar en la zona sin temor a una baja de volumen o inventario, es como invertir en Wall Street comprando países en desarrollo”, afirmó el presidente de Vistas International Realty.

Simple y sencillamente, ubicación. El Downtown de Miami está considerado a  transformarse en el nuevo Manhattan de La Unión Americana. En opinión de Jorge M. Pérez, presidente de Related Group of Florida, el crecimiento sin precedentes de Miami se debe a la unión de ciertos elementos tales como las tasas de interés bajas, el movimiento hacia la inversión en propiedades inmobiliarias, en comparación con otras formas de inversión, el fenómeno del urbanismo en contraste con la vida en suburbios. “Todo sucede en una ciudad que ofrece estilo de vida alto, de calidad y donde se concentran negocios globales”.

Renacimiento

Sobre el Downtown en particular, Jorge M. Pérez señaló que ofrece el mejor valor o precio. “Usted probablemente pagaría en alguna parte del centro de la ciudad un 40 por ciento menos que si usted compra en un condominio en una zona turística como South Beach”.

Sobre las bondades de la zona, agregó que indudablemente su localización, cerca de los centros de entretenimiento y negocios financieros, del aeropuerto, etcétera, y reiteró que se consigue sin duda el mejor valor de su dinero. “La ventaja principal es su ubicación, por lo que es particularmente conveniente para el viajero de negocios de América Latina, así como para que él y ella puedan vivir, jugar y poder realizar negocios sin tener que recorrer largas distancias. Sin duda hace atractiva la vida urbana para muchos”, insistió.

Al respecto, Rodrigo Niño, presidente de Prodigy International Development Sales, consideró que el fenómeno inmobiliario de Miami se explica por la combinación de tres variables que han favorecido este auge: por el comportamiento general de la economía estadounidense; el desarrollo del negocio macro, no sólo en la Florida o en Estados Unidos, sino a nivel internacional; y la madurez de Miami, que se convirtió en ciudad adulta y atractiva.

“La realidad nos muestra que éste ha sido un proceso de más de cinco años de crecimiento sostenido y, pese a los altibajos de la economía nacional e internacional en especial en los países de América Latina, ha estado en continuo crecimiento, aún enfrentando algunos vaticinios pesimistas”.

Por su parte, Ricardo Du Pond, de Sales Associate Opera Tower, afirmó que el fenómeno del Downtown Miami se debe a varios factores. “Al parecer todo el mundo quisiera ser dueño de alguna propiedad no sólo en Miami, sino en todo el estado de la Florida”. Y se refirió a un reportaje del USA TODAY que publicó el pasado mes de abril de 2005, donde se describe que diariamente el estado recibe mil inmigrantes nuevos, de los cuales 200 establecen su residencia en Miami. Mientras que para el año 2030 la ciudad crecerá entre un 35 a 45 por ciento hasta llegar a ser (Florida) el tercer estado más grande de la Unión Americana, superando a Nueva York.

“Yo veo el centro de Miami como una joya que se acaba de descubrir, un boleto de lotería en el cual todos podemos jugar y en el cual los frutos pueden llegar a ser sumamente favorables”.

Hay expectativas más optimistas, la posibilidad de que la Florida se convierta en el tercer estado más grande de Estados Unidos para el 2011. Con una visión similar, Lissette Calderon, presidente ejecutivo de Neo Concepts, afirmó que Miami está experimentando un renacimiento como nunca antes en su historia, finalmente está tomando su justo lugar en torno a las otras grandes ciudades del mundo.

“Como cada otra gran ciudad, el Miami Downtown está comenzando a despertar a su cultura y a su gente. Ya no representa simplemente un lugar en donde la gente trabaja, más bien se está volviendo en una comunidad donde la gente labora, vive y se entretiene. Se tienen increíbles oportunidades de negocio en el Downtown, y ahora hay también el elemento de la cultura con los museos y el Centro de Ejecución de las Artes, por lo que el componente residencial es una parte de este renacimiento”, afirmó.

Un nuevo centro cosmopolita

Para Samuel Strauch, presidente de Affinity Realty Group Inc, Miami y la zona del Downtown han experimentando un cambio realmente extraordinario. “Estamos siendo testigos de una transformación histórica donde el centro de Miami se está convirtiendo en una de las principales urbes de los Estados Unidos y el mundo. Este nuevo urbanismo está permitiendo que las personas, tanto de Miami como del mundo entero, gocen de un renacimiento de la ciudad donde puedan habitar en un entorno lleno de entretenimiento, negocios, cultura, deportes, diversión y tan sólo a minutos de sus residencias.

“Hemos visto un cambio a nivel social donde la gente no quiere pasar tiempo en el auto para llegar a su trabajo, restaurantes, cafés, teatro, museos, etcétera, sino que quieren ser parte de todo esto. La gente, cada día se encuentra consciente del valor del tiempo y no lo quieren desaprovechar. Realmente el boom del Downtown es producto de la combinación de la alta demanda de espacios, así como de una nueva filosofía de vida, donde las mismas personas buscaban una transformación como ésta”, afirmó Strauch.

Comenta que aunque nunca ha sido fanático en hacer comparaciones, reconoció que el Miami Downtown se está tornando en una especie de Manhattan tropical. “Es decir, un lugar donde la gente va a poder ir caminando (o a pocos minutos en auto o taxi) al trabajo, museos, ópera, espectáculos deportivos, restaurantes, cafés, etcétera. Si alguien quiere ir a la playa, por ejemplo, se encuentra tan sólo a diez minutos manejando, esto desde luego le gusta a mucha gente. La dualidad de tener una ciudad cosmopolita con el clima tropical es realmente deseable”.

En opinión de Shlomo Weintraub, vicepresidente ejecutivo de Brack Capital Real Estate (BCRE), el “fenómeno reciente de los bienes raíces en el centro de Miami marca un resurgimiento de nuestro centro cosmopolita, y un renacimiento completo del estilo de vida urbano de Miami.

“El destino se ha dado a conocer a lo largo del tiempo por sus playas y comunidades residenciales que se han ido extendiendo, pero las mejoras más recientes de la ciudad han sido en su centro, con un renacimiento del arte y de la vida urbana.

“Los desarrollos inmobiliarios, incluyendo el Centro de Artes Interpretativas, la American Airlines Arena, un nuevo    Distrito de Artes & Entretenimiento y el Distrito del Diseño, se abastecieron de combustible del reconocido acontecimiento internacional Basilea del Arte, que han hecho del centro de Miami un destino ‘in’ por él mismo. Esas atracciones fueron las primeras creaciones en el nuevo concepto del centro de Miami”, afirmó Shlomo Weintraub.

Y agregó que los desarrolladores pronto se dieron cuenta de que algunas de las propiedades inmobiliarias más importantes y la tierra del bayfront (bahía) existían a la derecha, en el centro de la ciudad, adyacente a todas estas atracciones. Los desarrolladores fueron iluminados por la visión de un Miami urbano, en donde los residentes podían caminar hacia su hogar, para ir al trabajo, a cenar, a los centros de arte o a la ópera.

Entonces, ¿por qué continuar al sur o al oeste cuando usted puede crear una ciudad nueva, vibrante justamente a la derecha en la bahía? De acuerdo con Shlomo Weintraub, BCRE es un desarrollador que se dio cuenta rápidamente del potencial del centro, posicionando su propiedad (Element) en la bahía y muy cercano el Distrito del Arte y el Diseño. BCRE también encabeza en la comunidad del centro la mayoría de las residencias más elegantes hasta la fecha, desafiando a los otros para entregar el mismo estándar de lujo.

Al respecto, Ricardo Du Pond señaló que el centro de Miami será espectacular con diversos restaurantes, boutiques, rascacielos, vida nocturna, seguridad, y un sistema de transporte único. Además  a minutos se encuentra el aeropuerto internacional de Miami y a pasos el Puerto de Miami. El nuevo Performing Arts Center y los tres  museos nuevos en Bicentennial Park traerán más cultura y arte a la ciudad. Por último, una propuesta para que el Cirque Du Soleil ponga uno de sus maravillosos teatros en la zona.

“Sumamos todo esto y aparte le agregamos el clima tropical, las playas, y el ambiente latino que se vive, beneficios en impuestos, qué más uno puede pedir”.

Para Juan Méndez, director general de JMB Intenational Miami Relators, la zona del Downtown es una zona que de cierta manera está renaciendo. Fue un lugar bastante apreciado y valorado por los visitantes de Miami en los años setenta y tal vez a principios de los ochenta. “Después, considero que fue un poco descuidada, la estuvieron descuidando y se concentró todo el desarrollo inmobiliario, comercial, grandes inversiones tanto por parte de la ciudad como por parte de inversionistas privados, se concentró en el área Kibiscame, Miami Beach, etcétera.

“Y en los últimos dos años se han dado cuenta de la importancia del Downtown, es como en cualquier ciudad del mundo lo que equivale al centreo, y el centro es el centro, entonces geográfica y logísticamente ésta es una de las mejores ubicaciones porque le queda todo cerca y el Miami Downtown no es una excepción. Simplemente, tanto la ciudad como los grandes inversionistas y desarrolladores importantes han decidido mejorarla, embellecerla, ponerla más agradable y están construyendo buenos proyectos en esa área”.

Tendencia de corto y mediano plazo

Para Samuel Strauch el cambio se está observando día a día y avanza con mucha velocidad. “En un par de años este cambio se va a encontrar definido. Es precisamente ésta una de las razones por la cual mucha gente está comprando sus residencias en pre-construcción. Cuando las zonas se encuentran ya desarrolladas y establecidas, éstas tienden a incrementar sus precios. Esto ya lo vivimos en South Beach, donde vimos cómo en los últimos años la zona se revitalizó y las propiedades tuvieron un alto incremento en su apreciación”.

Agregó que las autoridades locales han tomado gran liderazgo y han sido parte fundamental para la reforma de la zona. “Hemos visto cómo han apoyado tanto a los  desarrolladores, así como a la infraestructura, en general necesaria, para convertir el Downtown en una gran metrópoli”.

Ricardo Du Pond coincidió en que la mayoría de los proyectos que están bajo construcción se entregarán para el año 2007 y 2008, ya para entonces los residentes por fin entenderán que se vive en una Metrópoli y no sólo en un lugar donde una de las fuentes de ingresos es el turismo, porque es una ciudad que lo tiene todo.

Precios

Sobre el comportamiento de los precios de los inmuebles residenciales en el Downtown Miami, Samuel Strauch afirmó que los precios varían de acuerdo al tipo de proyecto y qué tan lujoso sea éste. La ventaja del Downtown es que hay un rango muy amplio en cuanto a precios, que van desde productos relativamente económicos hasta residencias de super lujo. “En términos generales los precios tienden a ser más bajos que en otras zonas”.

Agregó que una de las características más interesantes del Downtown es que la oferta residencial es en realidad muy amplia. El espectro de propiedades va desde lofts hasta residencias ultra lujosas con lo último en tecnología. “Hay algo para cada persona”.

Xavier Hawley coincide con otros expertos en que hay que esperar uno o dos años para ver todo el esplendor del     Dowtown, pero sobre todo los precios de los bienes raíces. Señaló que desgraciadamente, como todas las cosas, cuando llegan a su esplendor también llegan a su pico los precios, por lo cual el momento para invertir es ahora.

“El boom de Miami apenas comienza, ya que en efecto, aunque en Miami Beach hay propiedades que ya se venden a razón de mil 500 dólares por pie cuadrado (unos 457.35 dólares por metro cuadrado), hay otras propiedades frente a la bahía con excelentes vistas y ubicación que no pasan de 450 dólares por pie cuadrado (137.2 dólares). Estos precios no se ven en ninguna ciudad cosmopolita ubicada frente al océano en los países desarrollados.

Y agregó que el Downtown tiene todavía precios sumamente competitivos en sus propiedades ubicadas frente a la bahía, entre rangos de 300 a 750 dólares por pie cuadrado (de 91.47 a 228.7 dólares por metro cuadrado) en residencias de alto lujo.

En este sentido, Shlomo Weintraub  comentó que todos los precios de las casas en Miami están en ascenso, sin importar el área. “Los precios de las casas en Miami han subido 85 por ciento desde el comienzo del 2001, casi duplican el promedio nacional. El Downtown ofrece una gama    de precios, dependiendo de lo que está buscando el comprador”. Y explicó el ejemplo de su desarrollo Element, que ofrece algunas de las residencias de mayor nivel en el área, con precios que comienzan en casi los 2 millones y suben hasta los 7 millones de dólares para las casas de 2 mil 300 a 5 mil pies cuadrados (701 a mil 524 metros cuadrados).

Ricardo Du Pond consideró que un punto interesante incluye el número de baby boomers que están llegando a su punto más alto y sus herencias las deciden invertir en bienes y raíces, su opción numero uno es Florida. El promedio por pie cuadrado a diferencia de los estados al norte del país es de un 20 a un 50 por ciento más económico en el centro de Miami, es por esto que el mercado en Miami se ve muy atractivo para este tipo de clientela. Sin embargo, se debe considerar que los precios obviamente van a variar de un lugar a otro, mientras más pegado se esté al centro de la ciudad y Brickell, van a ser un poco más elevados los precios. Por lo tanto, la ubicación y la demanda son quienes determinan los precios. Por ejemplo, si a nadie le importa manejar entre 30 minutos y una hora, se puede encontrar una propiedad amplia y se pagará la mitad de lo que cuesta un departamento del mismo tamaño en el Miami Downtown.

Asimismo, Rodrigo Niño aseguró que es indudable que la nueva cara que está adquiriendo el centro de Miami ha hecho más atractiva esta zona, tanto para compradores como para inversionistas. Sin embargo todavía los precios son razonables, si se tiene en cuenta la conveniencia de estar en el corazón de la ciudad

La opinión de Juan Méndez sobre los precios de las propiedades es que debido a la enorme demanda inmobiliaria que hay en Miami, que determina un boom bastante interesante, agresivo y un fenómeno a nivel mundial, eventualmente se van a solidificar aún más los precios, pero no va a ocurrir lo que algunas personas dicen por una supuesta burbuja inmobiliaria. “No puede ocurrir eso porque la oferta va a frenarse en algún momento, porque ya los buenos lugares en Miami se están terminando”.

Finalmente, señaló que la diferencia entre los precios en playa y el centro de la ciudad de Miami son un 25 por ciento más bajos en estos últimos, en promedio.

¿Sobredemanda o reducida oferta?

Cuestionados los entrevistados sobre la oferta que hay en la zona, Xavier Hawley, presidente de Vistas International Realty dijo que los números aproximados son los siguientes: 70 mil unidades en total, distribuidas de la siguiente manera.

• 7 mil ya construidas y entregadas.

• 7 mil en construcción para ser entregadas en los próximos 24 meses.

• 13 mil con aprobación de la ciudad, de las cuales no todas se llegarán a construir.

• 23 mil sin aprobación de la ciudad, de las cuales no todas serán aprobadas.

• 20 mil en etapa de dibujo y planeación, de las cuales no todas llegarán a someterse para aprobación.

                “Esto nos indica que en realidad hay una carencia de proyectos nuevos en el mercado, vendibles y construibles, lo que genera una gran demanda en cuanto sale un proyecto nuevo al mercado, bien ubicado, de calidad y con un promotor de buena reputación.

“La oferta es principalmente condominios de lujo y alta densidad, normalmente de 40 a 60 pisos de altura con un paquete interesante de amenidades”, afirmó Hawley.

Samuel Strauch dijo al respecto que actualmente hay 32 proyectos con más de 12 mil 800 unidades bajo construcción. Adicionalmente, hay más de 27 proyectos en planeación, lo que incluye la parte de   Brickell, el Central Business District, Park West y el Media & Entertainment District.

De acuerdo con información de Miami DDA Downtown Development Authority, los proyectos recientes y completos en la zona son: Jade Residences at Brickell Bay, Espirito Santo Plaza, Four Seasons Hotel & Tower, Vue at Brickell, Summit Brickell, The Club at Brickell Bay, Brickell Tennis Club, Courts at Brickell Key, Isola Island Residences, Cité, Downtown Metromover y Brickell Shutlle.

Adicionalmente, la misma fuente de información señala que en Brickell hay 22  desarrollos, de los cuales 11 están en construcción y un número similar en planeación; en Central Business el número de  proyectos es de 15, donde seis de ellos están en plena construcción y los restantes nueve en planeación; en la zona de Park West los proyectos son diez, donde solamente uno está en proceso y los otros nueve en planeación; finalmente, en el área de Media & Entertainment District son 14 los desarrollos.

En global, DDA reporta 61 proyectos en estas cuatro zonas, de los cuales 25 están en proceso de construcción y 36 en planeación, todos estos se suman a los 12 proyectos recientes que ya están terminados.

El fenómeno de Miami es muy interesante, pero el Downtown en particular es aún más interesante, porque de ser un centro comercial o corporativo se está transformando en una gran metrópoli, que seguramente será una de las más importantes del mundo. De acuerdo con los expertos, el esplendor de esta zona se verá un par de años adelante, por lo cual es un momento interesante para adquirir una propiedad en esta zona.