El sector de la vivienda inició el año 2012 con un crecimiento moderado en sus índices de producción y con un comportamiento diversificado en las ventas de las empresas.

De acuerdo con información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), la industria de la construcción en su conjunto confirma el inicio de año favorable con una tasa anual de crecimiento de 4.7 por ciento en enero, 5.6 por ciento en febrero y 4.5 por ciento en marzo.

Al comparar el comportamiento de la construcción respecto al de la economía, tomando como referencia el Producto Interno Bruto (PIB), se observa un desempeño de la construcción superior al de la economía en su conjunto.

Durante el primer trimestre, la industria de la construcción creció 4.9 por ciento respecto a igual periodo del año pasado, mientras el PIB del mismo período repuntó a 4.6 por ciento.

Inicio lento

La edificación en su conjunto reportó una expansión de 5.1 por ciento en los tres primeros meses del año en curso; sin embargo, su crecimiento ha sido muy diferenciado, porque la edificación productiva (comercial, industrial y oficinas) ha avanzado a un ritmo más acelerado que la edificación de vivienda.

Un análisis del servicio de estudios de BBVA Bancomer señaló que la edificación de vivienda cayó a una tasa anual de 2.0 por ciento en enero de 2012, principalmente por su componente de vivienda multifamiliar que presentó una tasa de -13.6 por ciento, mientras que la vivienda unifamiliar creció un 0.8 por ciento anual.

Menciona que en febrero de 2012 la edificación sorprendió con un incremento anual de 7.1 por ciento. “Como se ha comentado, el buen desempeño de la edificación está basado principalmente en la construcción productiva”.

La edificación comercial, industrial y de oficinas muestra tasas anuales de crecimiento de 22.4 por ciento, 38.7 por ciento y 12.3 por ciento, respectivamente. Además, incrementó su participación en el valor de la producción asociada a la edificación, de 31 por ciento a 34 por ciento, aventajando a la edificación de vivienda. “La vivienda nuevamente desciende, esta vez un 7 por ciento en tasa anualizada, principalmente en su componente de vivienda multifamiliar”.

La información de BBVA Bancomer indica que en febrero el mercado de la construcción de  vivienda multifamiliar se contrajo 23 por ciento, en tanto la unifamiliar cayó 2.8 por ciento.

Las cifras son consistentes con indicadores como el inicio de obras que se reporta en el Registro Único de Vivienda, que al mes de febrero todavía mostraba un relativo estancamiento en esta actividad (-4 por ciento anual en el primer bimestre).

Agregan que el aumento de los subsidios para vivienda por parte del gobierno federal, en cerca de 50 por ciento respecto a 2011 (de 5.5 mil millones de pesos a 8.3 mil millones), sugiere condiciones favorables para un repunte en la construcción de vivienda, especialmente en el primer semestre del año (se espera ejercer 70 por ciento de los recursos del año en este lapso), aunque ello dependerá al final de factores como la liquidez de los constructores para iniciar proyectos y el nivel de inventarios, entre otros. “Con todo, continuamos anticipando que la construcción de vivienda revierta su tendencia negativa en los próximos meses”.

En febrero y marzo la edificación presentó una tasa superior de crecimiento en más de un punto porcentual que los otros dos componentes de la construcción en su conjunto. La edificación creció a una tasa anual de 4.95 por ciento en marzo, mientras que la obra civil y los trabajos especializados 4.4 por ciento y 1.6 por ciento, respectivamente.

El INEGI señaló que la edificación creció 4.2 por ciento en el primer mes del año, 6.2 en febrero y 4.95 por ciento en marzo.

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Comportamiento heterogéneo de las empresas

Una de las formas de seguir el comportamiento de las empresas constructoras de vivienda es a través de los resultados de las que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores.

De ellas, las cinco principales desarrolladoras de vivienda que cotizan en la BMV son: Corporación Geo (Geo), Desarrolladora Home (Homex), Urbi Desarrollos Urbanos (Urbi), Consorcio Ara (Ara) y Sare Holding (Sare).

De acuerdo con los reportes trimestrales a la BMV, el número de unidades que las cinco empresas vendieron en el primer trimestre del año sumó 33,009, que frente a las 35,022 colocadas en el mismo periodo del año previo, significó una contracción de -5.75 por ciento.

De dicho grupo de empresas, Geo fue la única que presentó un crecimiento positivo, con una expansión de 11.9 por ciento en el número de unidades colocadas; Urbi no logró crecer, simplemente mantuvo el mismo nivel de unidades vendidas que en el mismo periodo de un año atrás. El resto de las empresas presentó una contracción, destacando el desplome de Sare (-88.1 por ciento) por el proceso de reestructura que recién concluyó, el ajuste de Homex (-22.6 por ciento) y la corrección de Ara (-7.06 por ciento).

En cuanto al valor de sus ventas, el balance de las empresas en cuestión fue de un crecimiento de 17.27 por ciento. Sin embargo, este resultado no es nada representativo, debido a que por una parte, Homex reconoció 2,159 millones de pesos (mdp) de ingresos de los proyectos de construcción de centros penitenciarios con el gobierno federal, y Sare reporta venta de activos no estratégicos, principalmente terrenos.

Para los casos de Geo (9.32 por ciento), Urbi (8.22 por ciento) y Ara (4.05 por ciento), el incremento en los ingresos por venta significa que el precio promedio de las unidades vendidas se incrementó.

Sobre los resultados de las empresas, analistas de Banamex-Accival reiteraron su “recomendación de Compra de GEO, debido a la valuación y perspectivas de crecimiento y de generación positiva de efectivo en 2012”.

Durante el periodo, Geo continuó enfocándose en el segmento de vivienda de bajos ingresos (con un precio no mayor a 436 mil pesos) el cual representó el 84 por ciento del volumen total escriturado.  En el 1T12, INFONAVIT permaneció como el principal generador de hipotecas para la empresa con un 82 por ciento de hipotecas entregadas. FOVISSSTE colocó el 12 por ciento de las casas escrituradas.

Por su parte, Urbi reiteró su meta para 2012 de un crecimiento de los ingresos de entre 10 por ciento y 13 por ciento. Banamex Accival señaló que Urbi tuvo resultados operativos sólidos en el primer trimestre de 2012.

El precio promedio avanzó 6 por ciento a 371 mil pesos gracias al cambio de mezcla, que es ahora más enfocado en la parte de interés social tradicional y Media (+39 por ciento en unidades), y menos en la parte económica de interés social (-7 por ciento en unidades.) Los ingresos por actividades relacionadas crecieron 25 por ciento y representan ahora el 15 por ciento de los ingresos consolidados, en contraste con el 13.3 por ciento de hace un año. Es importante notar que Urbi es la emisora del sector que mayor avance ha logrado en términos de otras líneas de negocio, lo cual se ratifica con los números presentados.

Sobre Ara, los analistas de Banorte-Ixe afirmaron que presenta un aumento modesto en sus ingresos (4 por ciento), que recae nuevamente en los nichos de valor elevado (medio y residencial), toda vez que el retraso en los proyectos de interés social, tanto por permisos como por subsidios, sigue pesando en este periodo y esperan que esto comience a normalizarse tan pronto como el 2T12. En consecuencia, a una reducción de 7 por ciento en el número de unidades vendidas (3,647) le acompaña un avance de 11 por ciento en el precio promedio de venta.

“Un tema clave en los próximos trimestres, dada la inversión comprometida por la empresa, será la reactivación del nicho de interés social de la empresa, punto en el que esperamos que las nuevas reglas de asignación de subsidios Conavi, en operación desde este mismo mes, jueguen un rol principal. Claro, no se tratará de una evolución explosiva, pero definitivamente esperamos que ya desde este 2T12 podremos observar un desempeño mucho mejor en estos nichos”.

En el caso de Sare, analistas de Banorte-Ixe afirmaron que los resultados en el 1T12 reflejan, por segundo trimestre consecutivo, la parálisis operativa que la emisora ha sufrido en medio de su proceso de reestructuración financiera, entregando cifras notablemente negativas. El punto favorable de este reporte es el informe de la conclusión de la reestructura financiera, además de un primer avance muy positivo en el esfuerzo de venta de activos no estratégicos.

Esta misma institución señaló sobre Homex que, como era esperado, el reconocimiento de los ingresos correspondientes a la fase de construcción en las concesiones de reclusorios ha impulsado sus resultados operativos para mostrar crecimientos extraordinarios, aun cuando por el contrario el negocio base de vivienda muestra una contracción importante complicada por retrasos en la operación del esquema de subsidios Conavi y el registro de vivienda (RUV) que les califica para dicho esquema.

“La composición de vivienda por segmento deja en claro el efecto de la demora en subsidios: interés social cae 25 por ciento, mientras que interés medio crece 7 por ciento. Por supuesto, la mejora de 17 por ciento en el precio promedio de venta es generada por el cambio de mezcla, en términos nominales, los precios en cada nicho apenas muestran variación. A pesar de esto, considerando que las nuevas reglas de subsidios han comenzado a operar en abril, y que Homex sometió una parte de sus desarrollos por una segunda ocasión al RUV para calificarles a los subsidios, creemos factible que el objetivo de crecer 10 por ciento en el negocio de vivienda este año sea logrado con un crecimiento acelerado en la segunda mitad del año”.

Por su parte, analistas de Santander opinaron que mantienen una posición equilibrada en el sector de vivienda. “Nos mostramos cautelosos ante la esperada y continua desaceleración del crecimiento de los ingresos…”.

Los analistas consultados afirmaron que el primer trimestre de cada año es estacionalmente el más lento y, por lo general, el más intenso en cuanto a capital de trabajo, por lo que los resultados observados estuvieron más o menos cercanos a lo previsto por los analistas de este tipo de empresas, pero sobre todo prevén un mejor desempeño en lo que resta del año.

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: CONSORCIO ARA, URBI RESIDENCIAL, CASAS GEO