El año de 2011 se ha caracterizado por la recuperación en la industria de la vivienda en México y desde ahora se plantea que este sector será una pieza fundamental para estimular el mercado interno en 2012 de cara a la desaceleración económica prevista por factores externos.

Medido a través del índice de edificación que elabora el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), el crecimiento de la producción del sector fue a un ritmo anual de 3.9% de enero a julio del año en curso.

Dicho desempeño es sobresaliente si consideramos que comparativamente, durante el mismo periodo del año 2010, la edificación retrocedía a una tasa anual de -3.9 por ciento.

Así es que en primera instancia, el año en curso ha sido el año de la recuperación para el sector de la vivienda, porque con el periodo julio-septiembre de 2011, habrá ligado cinco trimestres consecutivos con una tasa de crecimiento positiva. Hay que recordar que desde la parte final de 2008 y hasta  julio de 2010, esta actividad productiva reportó tasas de crecimiento negativas.

Sin embargo, cuando revisamos las condiciones de la oferta y la demanda, se observa que la demanda, a través del crédito hipotecario, ha sido mucho más dinámico que la oferta de vivienda, debido a que el crédito para la construcción (puente) se ha visto limitado, por lo que ha derivado en un menor inició de obra reportado en el Registró Único de Vivienda (RUV) a lo largo del año.

Si bien el gobierno está destinando una partida presupuestal sin precedentes para impulsar a la vivienda el año venidero, tampoco debemos ser ajenos a la expectativa de desaceleración de Estados Unidos que irremediablemente le pegará a México.

Analistas del Servicio de Estudios de BBVA Bancomer, afirman que “de la mano con la confianza del consumidor y el repunte en la actividad económica, la demanda de vivienda cobra impulso nuevamente”.

Crédito puente, talón de Aquiles en la vivienda

Sin embargo, no todo el tren de la vivienda ha recuperado las condiciones previas a la crisis recesiva de 2009.

El crédito puente sigue siendo el talón de Aquiles del sector vivienda, porque los flujos de financiamiento de las instituciones privadas a la construcción de vivienda siguen decayendo.

De enero a julio del 2011 la colocación de crédito puente entre bancos y Sofoles/Sofomes hipotecarias fue por 13,805 millones de pesos (mdp), monto que representa una contracción de -46.8% frente a los 25,955 mdp que colocaron en el mismo periodo del 2010, según información de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM).

El número de viviendas que fue financiada por este tipo de instituciones fue de 57,102  en los siete primeros meses de 2011, a diferencia de las 103,958 del periodo similar del año pasado.

Por lo que respecta al número de créditos otorgados, de enero a julio del año en curso se otorgaron 369 financiamientos por 627 del año previo.

Central Nundah, Mérida, Yucatán

La banca está otorgando el 81.89% del financiamiento para construir vivienda y las Sofoles/Sofomes solamente 18.11 por ciento.

En el caso de las Sofoles/Sofomes hipotecarias, siguen en proceso de reconstituir sus fuentes de fondeo y otras saneando su situación financiera; sin embargo, los bancos no tienen problemas de recursos, por lo que inferimos que han sido muy prudentes en los proyectos que están financiando.

Javier Gavito, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), declaró que los intermediarios financieros se han vuelto más exigentes para prestar a desarrolladores, pues en el pasado el crédito puente se usaba como una “caja negra” donde entraba todo, la tierra, licencias y permisos, la edificación y también para las necesidades de la familia del propio desarrollador, “eso ya cambió”.

“El crédito puente es un crédito para infraestructura interna y para la edificación de viviendas, hay una parte de capital que tiene que poner el desarrollador y el crédito sin capital ya no va a haber”, señaló  el titular de la SHF.

Por su parte, Daniel Leal Díaz Conti, presidente de la AHM, coincidió en que los bancos actualmente siguen al pie de la letra los requisitos para prestar a desarrolladores.

“Hay dinero, pero se están otorgando créditos pidiéndole al desarrollador que tenga la parte proporcional de suelo, que invierta en el proyecto ejecutivo, que considere los permisos para así regresar al concepto de crédito puente”, explicó.

Leal recordó que los créditos puente se otorgan cuando los desarrolladores ya invirtieron en conceptos como suelo y permisos y no antes.

La oferta rezagada

Esta situación se refleja en una expectativa de menor oferta para los meses venideros, principalmente para el 2012. De acuerdo con información de la AHM, la oferta de vivienda disponible en el Registró Único de Vivienda (RUV) a julio del año en curso, era de 329,257 unidades, a diferencia de las 331,875 unidades del mismo periodo del año previo, es decir, no sólo no hubo aumento sino una ligera contracción de -0.8%. Hace un año, la oferta crecía a un ritmo cercano al 10%.

Cabe señalar que el RUV concentra la información de la vivienda disponible en el país que puede colocarse a través de créditos del Infonavit y Fovissste y que representan más del 90% de los créditos colocados a nivel nacional.

De acuerdo con el análisis Situación Inmobiliaria del Servicio de Estudios de BBVA Bancomer,  “en números absolutos, la tendencia de registros en el RUV apunta hacia niveles de construcción de vivienda en el orden de las 475 mil unidades anuales, ciertamente por debajo de lo que marcan las tendencias en el crédito hipotecario”.

Señalaron que comparando contra los niveles alcanzados en 2008, las cifras implican una disminución de cerca de 30 por ciento en el número de viviendas construidas.

Agregaron que “desde el punto de vista del mercado, pareciera que es una cuestión de tiempo antes de que el inicio en la construcción de viviendas retome el ritmo”.

Los especialistas del banco más grande de México son de la opinión que las presiones de la demanda deberían acelerar la construcción de vivienda, pero donde éstas se necesiten y en condiciones que satisfagan las necesidades de los compradores (en términos de materiales y acabados).

“También es cierto que ya en el pasado ha ocurrido que la oferta reacciona con cierto rezago a las tendencias de la demanda, una potencial explicación se encuentra en los niveles de inventario (tanto en proceso de terminación de obra, como vivienda disponible para la venta) y la adquisición de un mayor número de vivienda usada, ya existente en el mercado que no se refleja en los datos de actividad de construcción.

“En este sentido, los constructores deben identificar mejor (con mayor precisión y en forma más oportuna) las señales del mercado, tanto en volumen como en tendencia de la demanda y su equilibrio con la oferta que se va generando”.

Dicha situación no afecta la colocación de vivienda nueva a través del crédito hipotecario que ofrece el mercado en 2011, lo que está anticipando es que de no mejorar el inicio de obra, durante 2012 podría haber falta de vivienda para colocar. Sin embargo, al inicio del segundo semestre de 2011 se observa un mejor desempeño en la producción de casa habitación respecto al primer semestre.

Al respecto, el presidente de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Flavio Torres Ramos, consideró que a pesar del entorno de desaceleración económica, la producción de casas habitación en el país registró una mejoría a partir de la segunda mitad del 2011.

“En 2011 vamos a cerrar con buenos números, comenzamos el segundo semestre mejor, ya vamos sobre 1 ó 2 porciento arriba comparado con el mismo periodo de 2010”, puntualizó.

Agregó que para el 2012 el sector mantiene buenas perspectivas por el escenario electoral, aunque las metas del próximo año serán analizadas una vez que esté aprobado el paquete económico.

Vivienda usada equilibra la oferta

Si bien en los segmentos de vivienda más bajos, económica y de interés social, donde se ha concentrado la construcción de vivienda nueva, se ha incrementado la adquisición de vivienda usada. La  vivienda usada se ha convertido en el complemento ideal en los segmentos medio y alto, así como en determinadas regiones del país.

Cifras de BBVA Bancomer indican que en el segmento conocido como Popular (viviendas en el rango de 215 mil a 364 mil pesos) y que aporta el 66 por ciento de todos los créditos, la participación de la vivienda usada es menor al 30 por ciento; en el resto de los casos supera dicho nivel, y en algunos segmentos como el Residencial Plus (de precios por encima de 2.7 millones de pesos), alcanza el 60 por ciento.

Casa Coelho, Guadalajara, Jalisco

“A nivel estatal, las cifras de vivienda usada presentan una alta disparidad. Por ejemplo, en entidades como Quintana Roo, Nuevo León, Estado de México, Hidalgo y Querétaro, su participación en el total de créditos otorgados por Infonavit es menor al 15 por ciento. En contraste, en Chihuahua, Tlaxcala, Oaxaca y el Distrito Federal, supera el 40 por ciento; incluso, en el caso de esta última entidad, la participación llega al 79  por ciento.

Una interpretación a estas cifras sería que, en el primer grupo, la colocación del crédito ha estado por debajo de la construcción de vivienda, es decir que hay inventario abundante. Para el segundo grupo, las cifras mostrarían que la construcción de vivienda ha sido insuficiente para atender la demanda, como bien podría ser el caso del Distrito Federal.

La participación de la vivienda usada en las entidades puede verse incluso por segmentos. Sin necesidad de entrar a los detalles, destaca el hecho de que la menor proporción de vivienda usada se ubica en los segmentos de vivienda para la población de menores ingresos, y en cambio se va haciendo más importante en los segmentos de vivienda Tradicional y Media (que van de 365 mil a 1.4 millones de pesos). Esto podría indicar que estos segmentos se encuentran en términos generales poco atendidos.

A manera de conclusión, el análisis Situación Inmobiliaria señaló que “por el lado de la oferta, se modera el ritmo de avance en el inicio de construcciones, lo cual puede no estar del todo mal si eso refleja la salida de inventario acumulado. En cualquier caso, los constructores deben estar atentos a las señales de la demanda y sincronizarse mejor con el ciclo económico. La vivienda usada está jugando un papel importante en cubrir la brecha entre la demanda y la oferta de vivienda, lo cual, además de ser positivo para dar versatilidad al mercado hipotecario y promover el desarrollo de un mercado secundario de vivienda, pone en relieve los nuevos nichos que están surgiendo, como las remodelaciones y ampliaciones”.

Precios de la vivienda ordenados

El precio de la vivienda en México crece de manera ordenada, con un ritmo ligeramente por encima de la inflación, por lo que no hay riesgo de una burbuja de precios.

De acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda, que elabora la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF),

La vivienda usada está jugando un papel importante en cubrir la brecha entre la demanda y la oferta de vivienda, y pone en relieve los nuevos nichos que están surgiendo, como las remodelaciones y ampliaciones.

durante el primer semestre de 2011 los precios de la vivienda aumentaron en promedio 5.3 por ciento con respecto a igual periodo del 2010.

Si consideramos que el índice nacional de precios al consumidor (inflación) creció 3.28 por ciento anual a junio, los precios de la vivienda crecen por encima de este nivel, es decir, están garantizando plusvalía en términos reales.

En particular, durante el segundo trimestre, el índice de la SHF creció 4.7 por ciento en términos anules, moderando su desempeño porque en el primer trimestre crecieron a ritmo anual de 5.98 por ciento.

“El incremento registrado en el Índice SHF fue derivado de factores como los cambios en la composición del mercado inmobiliario dirigido hacia vivienda media y residencial. Mientras que en el segundo trimestre de 2010 el 8.1 por ciento correspondió a (vivienda) económica, 68.5 por ciento a social, 21.4 por ciento a media y 2.0 por ciento a residencial, en el 2011 la distribución fue de 6.5 por ciento, 68.1 por ciento, 23.1 y de 2.3 por ciento, respectivamente”.

Nueva desaceleración a la vista

El sector de la vivienda ha sido una de las actividades económicas que más se tardó en recuperarse de la pasada recesión económica y hoy tenemos de frente una nueva desaceleración económica enfrente.

Para el presidente nacional de la AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios), Adán Larracilla, este escenario podría propiciar una menor actividad del sector en 2012.

Originalmente la AMPI pronosticó que en 2011 su actividad crecería a un ritmo anual de 9 por ciento, sin embargo con el paso de los meses lo ajustaron a 7.6 por ciento. Para 2012 ajustaron las expectativas de crecimiento del sector tanto en venta como renta de inmuebles para 2012, a 4.5 por ciento.

Desde luego que esta meta no considera una recesión en Estados Unidos ya que, en 2009, las ventas en el sector cayeron 28 por ciento; en 2010 se recuperaron 15 por ciento y apenas en este año se alcanzarán los niveles previos la crisis de 2008.

Estímulos a la vivienda

A pesar del escenario de desaceleración que ya vive la economía mexicana, Dionisio Sánchez Carvajal, presidente del consejo de administración de Sare Holding, es optimista porque considera que el presupuesto federal que se presentó para 2012 no tiene precedente en cuanto a los recursos (subsidios) para el tema de la vivienda, porque el gobierno federal le apuesta a la recuperación de la economía con un papel fundamental de la vivienda.

De la mano con ello, agregó que viene un tema importante de crédito  para los no afiliados, en donde tenemos un mercado potencial de más de 6 millones de familias mexicanas, lo que va a permitir que en los meses finales del año en curso fluirán recursos para que algunas instituciones privadas puedan apoyar a estas familias en la adquisición de una casa.

Ambos elementos contribuyen a fortalecer la demanda de vivienda para 2012 y por ello es de la opinión que la vivienda contribuirá para fortalecer la recuperación del mercado interno aún en medio de la desaceleración económica que de alguna manera que ya se resiente.

Bajo estas consideraciones, el presidente de Sare opinó que el gran reto para los desarrolladores es encontrar fuentes de fondeo para construir vivienda, sin dejar de mencionar que el mercado de compradores se verá afectado por la desaceleración y el tema de la seguridad en algunas zonas del país, que también está afectando al mercado de compradores.

Por ahora, se percibe entre los participantes del sector vivienda cierto optimismo, el cual encuentra sustento en la posibilidad de que se inyecte más recursos públicos a la actividad.

Y es que el gobierno mexicano pretende estimular el mercado interno durante  2012 mediante un mayor apoyo a la vivienda y la infraestructura a través de una mayor inversión pública.

De acuerdo con la propuesta de Programa Económico 2012, presentado por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), el proyecto de Presupuesto de Egresos plantea orientar el gasto para dinamizar el mercado interno.

Para ello proponen un incremento de 4,000 millones de pesos (mdp) para el apoyo a la obtención de vivienda, con el objetivo de atender a las familias de bajos ingresos para tener una casa.

El gobierno federal propuso al Congreso de la Unión destinar recursos por 9,500 mdp para el programa de subsidios a la vivienda “Esta es tu Casa” de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la mayor cantidad solicitada desde su creación.

De acuerdo con el Proyecto de Presupuestos de Egresos de la  Federación para el ejercicio fiscal de 2012, se plantea un monto de 9,489.9 mdp, lo que representa un incremento de 78.6 por ciento respecto a los 5,312.8 mdp autorizado para 2011.

“Este incremento presupuestal propuesto le permitirá a la CONAVI ampliar a 250,000 las acciones de vivienda en 2012, más de 35 por ciento adicional a lo que se hizo este año”, afirmó la SHCP.

Esto se sumará a incrementos en los recursos disponibles del Infonavit y Fovissste para financiar la construcción y adquisición de un mayor número de viviendas respecto a los años previos.

Analistas y empresarios consideran que la desaceleración de Estados Unidos y una eventual recesión económica no afectará el sector de vivienda en México, al destacar que el mercado de hipotecas en el país, particularmente el de interés social, tiene una menor relación de lo que pasa con las economías mundiales por lo que esperan que no tenga ningún impacto o que afecte poco.

La demanda de vivienda continuará creciendo acompañada de una oferta de créditos por parte del Infonavit, Fovissste y de la banca comercial.

Dabob Bay Residence, Campeche

Texto:Ricardo Vázquez

Foto: KARMATRENDZ, HOUSESINSINGAPORE, MORDRESDES, ARQUITECTURA 3D, CALIBREPROPERTY,CONCORD INMOBILIARIA