El mensaje de la administración federal en términos de planeación urbana es claro: ciudades compactas.
Tanto desarrolladores inmobiliarios y profesionales del diseño arquitectónico, como urbanistas, coinciden en que se requiere un cambio en el paradigma de las ciudades y Veracruz, una de las líderes en México, no es la excepción.
Hoy en día evoluciona a pasos acelerados hacia una verticalización inminente, que poco a poco se contagia en los diferentes segmentos de mercado. Es necesario entender claramente las preferencias de la gente y crear un modelo de zona que haga sentido financiero para desarrollar –y que cuadre con las preferencias de los usuarios–.
Antecedentes: la situación de Veracruz
En un estudio realizado por la empresa internacional de consultoría para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, Grupo 4S, se indica que el mercado inmobiliario en el puerto de Veracruz coloca anualmente alrededor de 4,600 viviendas en todos los segmentos. El estado ha vivido una situación muy favorable para la industria, ya que encabezó la lista en crecimiento poblacional 1990-2010. Este dinamismo se ve claramente reflejado en la transformación del puerto en los últimos 10 años.
Carlos Muñoz y Francisco Peña de Grupo 4S.
El reciente crecimiento inmobiliario transformó a la ciudad profundamente. Hoy queda claro que el puerto se caracteriza por ser policéntrico. En la ciudad destacan diferentes zonas o distritos mixtos que resuelven la vida completa, integrando diferentes usos. Este efecto se ha logrado gracias a la aparición y crecimiento de centros comerciales, pero también al crecimiento costero, así como los cambios profundos y significativos en el tejido demográfico, presentes en todo el país.
El proceso de verticalización
Actualmente, en el puerto de Veracruz se tienen alrededor de 15 proyectos verticales en comercialización activa por parte de sus promotores; quienes representan 675 unidades totales y participan en tres segmentos: residencial, residencial plus y premium. Estos proyectos han ganado participación sobre la vivienda horizontal gracias a que han sido enfocados a segmentos demográficos diferentes, situación que coincide con otras plazas del país.
En una revisión a profundidad de una muestra de más de 1,000 unidades departamentales ya ocupadas, de 10 ciudades, se observó que en menos del 10% de ellas hay niños; lo cual quiere decir que, al interior del país, los departamentos se han convertido en una solución para ciertos segmentos demográficos específicos: los de solteros jóvenes o parejas sin hijos, o el otro polo de nido vacío o solteros adultos cuyos hijos ya están fuera de casa.
Este tema ha empujado incluso al crecimiento del segmento de inversionistas en materia vertical, debido a que son los mercados más atractivos de rentas.
Pero a escala internacional no estamos solos, Canadá vive una situación de preferencias de mercado similar. Los jóvenes y adultos sin hijos, prefieren zonas compactas, típicamente con usos mixtos y ubicaciones estratégicas, mientras las familias buscan alejarse del caos de los centros urbanos y ubicarse donde los niños puedan crecer rodeados de extensas áreas verdes.
La diferencia entre el modelo canadiense y el mexicano es que en el caso del vecino del norte, el epicentro
de valor usualmente se ubica en el centro de la ciudad; ahí se concentran núcleos de oficinas y comercio que hacen muy atractiva la vida social. En contraparte, en México los centros históricos son barrios poco densos, maltratados y generalmente poco atractivos para los segmentos socioeconómicos altos de la población. A diferencia de Canadá, el epicentro de valor se ubica en la intersección del centro comercial más novedoso con el club de golf de más alta categoría y cerca de la colonia donde vive la gente de mayor poder adquisitivo. Ahí es donde se quiere densidad y altura.
Es necesario que crezca la oferta de centros comerciales y áreas gastronómicas que demandan los veracruzanos.
El futuro para los desarrolladores
El desarrollo inmobiliario en el país ha madurado a pasos agigantados. La creatividad en la conceptualización nos ha entregado productos innovadores, con historias nunca antes vistas en el ramo inmobiliario. Los desarrolladores necesitan planear una zona vertical en papel, tal como se hacen los proyectos individuales. Una vez que se tenga ese modelo, validar que se cumplan las premisas que fundamentan el cambio de paradigma de ciudad. También se deben atender las áreas de oficinas, así como centros comerciales y áreas gastronómicas, ya que existe gran demanda por parte de los veracruzanos y es un segmento que sigue desatendido.
El futuro de Veracruz se encuentra en manos de los desarrolladores que sepan distinguir y atender las necesidades de los ciudadanos.
Una de las historias que más nos han abierto los ojos del futuro se trata de un proyecto en Veracruz que llevó la tecnología al siguiente nivel. En este proyecto, los accesos a la torre están resguardados con sistemas de reconocimiento de iris. Además de estos avanzados sistemas de seguridad, la alberca presume un sistema de audio bajo el agua y cine exterior.
Texto:Carlos Muñoz / Francisco Peña
Foto: MARIO RAMIREZ, 4S
