Un inversionista debe tener asesoría jurídica, pues al no conocer algunos aspectos específicos de la ley puede llegar a enfrentar problemas tan serios que concluyan con la privación de su libertad.
El crecimiento urbano debe ser planeado y controlado mediante auténticos sistemas de expansión para el aprovechamiento de áreas no desarrolladas o subdesarrolladas y el adecuado funcionamiento de áreas superpobladas. La planeación debe buscar el equilibrio entre las necesidades humanas y la preservación natural de ecosistemas (desarrollo sustentable). Para lograrlo se requiere del apoyo de instituciones gubernamentales, órganos privados y de la población en general. Así, la legislación de casi todos los países regula el crecimiento de las ciudades, buscando un mejor aprovechamiento del espacio, con el menor daño ambiental posible.
En México la legislación en materia de desarrollo urbano es competencia de los congresos locales. En el Distrito Federal, la Asamblea Legislativa emitió la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 15 de julio de 2010, modificada el 6 de septiembre de 2013; su más reciente reforma fue el 10 de enero de 2014. Las demás entidades federativas tienen normatividades similares, por ejemplo: la Ley de Asentamientos Urbanos del Estado de México y la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León, entre otras.
La legislación del mundo busca un mejor aprovechamiento del espacio.
MODIFICACIONES RECIENTES EN EL DF
El 6 de septiembre de 2013 se adicionan y reforman distintas disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. Dicha reforma pretendía facilitar la regularización de usos de suelo de algunos establecimientos mercantiles, para dotar de más facultades a la Secretaría del Medio Ambiente del Distrito Federal sobre programas relacionados con usos de suelo de conservación, y para ampliar algunos plazos para la resolución de programas de desarrollo urbano. Para más información, se puede consultar la Gaceta Oficial del Distrito Federal de esa fecha.
La reforma que consideramos más importante se publicó el 10 de enero de 2014. Mediante ésta se pretende acabar con supuestos abusos de parte de algunos desarrolladores que, al amparo de la Ley de Desarrollo Urbano, y con la complacencia e incluso complicidad de algunas autoridades, han utilizado indebidamente usos de suelo, programas de zonificación y licencias de construcción, entre otros instrumentos. Para ello, se modifican los artículos 11 y 95 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. En esa misma fecha fue necesario adecuar otros cuerpos normativos, como la Ley Registral para el Distrito Federal, la Ley del Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal (Invea), y la más delicada de todas: el Código Penal para el
Distrito Federal.
El artículo 11 reformado de la Ley de Desarrollo Urbano impone a los notarios públicos la obligación de obtener ante la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda, previo a la firma de la escritura en que conste un acto traslativo de dominio, el certificado único de zonificación o el certificado de acreditación de uso de suelo por derechos adquiridos, y de hacer constar la inscripción correspondiente en el Registro de Planes y Programas de Desarrollo Urbano.
Por su parte, el artículo 95, que regula medidas de seguridad, incorpora la fracción VII que establece que la Secretaría de Desarrollo Urbano y las Delegaciones podrán ordenar al Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, la custodia del folio real de un predio, de manera fundada y motivada, cuando se trate de un procedimiento administrativo de revocación, relacionado con desarrollo urbano, construcciones, inmuebles u ordenamiento territorial, para evitar la inscripción de actos que impidan la ejecución de la resolución del fondo del asunto.
Es claro que el legislador consideró que una forma de proteger derechos de terceros y de evitar irregularidades y fraudes es que el Instituto de Verificación Administrativa del Distrito Federal, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda y el Ministerio Público, entre otras autoridades, puedan ordenar al Registro Público de la Propiedad la custodia de folios reales y antecedentes registrales, además de la obligación impuesta a los notarios.
El artículo 329 bis sanciona con cárcel a quienes permitan el desarrollo de una construcción sin apego a la normativa vigente al desarrollo urbano.
Ahora bien, la parte más discutible de las reformas de enero de 2014, relacionadas con el desarrollo urbano, que puede implicar graves riesgos para personas físicas y morales dedicadas a negocios inmobiliarios, es la que se realizó al Código Penal para el Distrito Federal. Por la importancia que reviste el hecho de que el Gobierno del Distrito Federal tipifique como delito algunas conductas que podrían ser imputadas a desarrolladores o inversionistas inmobiliarios, por desconocimiento de la ley, aun sin intención de delinquir, nos enfocaremos a comentar éstas modificaciones.
DELITOS VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS
En la reforma de enero de 2014 se incorpora al artículo 231 del Código Penal, que regula delitos equiparables al fraude, la fracción XVI, que sanciona como fraude a quien “por cualquier forma transmita la propiedad o prometa transferir la propiedad de un bien inmueble en un conjunto habitacional, comercial o mixto, aun sin construirse, en construcción o construido, a sabiendas de que no exista, según corresponda: a) Certificado único de zonificación de uso del suelo; b) Certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos; c) Manifestaciones de construcción; d) Licencia de construcción especial para demolición; e) Permisos para la ejecución de obras; o, f) Cualquier otro relacionado con la zonificación, el uso del suelo, construcción y demolición, independientemente de su denominación; Que le permita edificarlo en la forma en que se describa o prometa en el contrato”.
También se creó el artículo 329 bis, que sanciona con cárcel a directores responsables de obra o corresponsables “que autoricen o permitan el desarrollo de una construcción, de la que otorgó su responsiva, sin apego a la licencia, autorización, permiso, registro o la normativa vigente relativa al desarrollo urbano, construcciones, inmuebles y ordenamiento territorial para el Distrito Federal”
Especial atención amerita el párrafo segundo del mismo artículo, que establece sanción de prisión al “…propietario del inmueble donde se desarrolla la construcción, su representante legal o el constructor, que teniendo conocimiento permita la edificación sin apego a la licencia, autorización, permiso, registro o la normativa vigente relativa al desarrollo urbano, construcciones, inmuebles y ordenamiento territorial para el Distrito Federal, con relación a la altura, número de niveles y área libre permitidas, siempre que no lo denuncie a la autoridad competente”.
El párrafo comentado nos parece en extremo delicado, ya que es común que personas propietarias de algún inmueble, que no necesariamente se dedican en forma habitual al giro inmobiliario, lo aporten a un negocio, a fin de que una empresa desarrolladora edifique sobre el mismo y venda las unidades resultantes. En este supuesto, como se encuentra previsto el tipo penal, no solo la empresa desarrolladora sino también el propietario del inmueble serían considerados como autores de un delito, si se “permite” (sic) la edificación, sin contar con la documentación correspondiente.
Otra causa de riesgo evidente para cualquier desarrollador inmobiliario, deriva de la incorporación del tercer párrafo del artículo 339 que sanciona a quien haga uso de un documento falso o alterado “…o que no sea reconocido por la autoridad que lo expidió” para la obtención de certificados de zonificación, usos de suelo y derechos adquiridos. ¿Qué no sea reconocido? ¿Basta simplemente que la autoridad desconozca el documento que expide para que un desarrollador cometa un delito? ¿Cómo puede un empresario estar seguro de que una autoridad reconocerá la documentación oficial que ella misma expide, por ejemplo, cuando existe un cambio de administración en la dependencia de que se trate? ¿Es válido qué, como el tipo penal señala, una autoridad desconozca la documentación oficial que expide? Es innegable que, en el supuesto de mérito, estamos en manos de la buena o mala fe de la autoridad.
Cabe mencionar que, en atención a la reforma de mérito, las autoridades deberán ser más cuidadosas en la emisión de documentación relacionada con usos de suelo, certificados de zonificación, construcción o demolición, entre otros, ya que de actuar irregularmente se les podrían imponer penas por los delitos de ejercicio ilegal del servicio público y uso ilegal de atribuciones y facultades, conforme a los artículos 259 y 267 del Código Penal.
En términos generales, consideramos que las modificaciones al Código Penal para el Distrito Federal, efectuadas en enero del año en curso, ponen en riesgo a los empresarios de la industria inmobiliaria y de la construcción, e incluso a quienes, sin formar parte de la industria, se aventuran a invertir en el mercado de desarrollo inmobiliario. Porque los supuestos que prevé para tener por presuntamente cierta la comisión de los delitos referidos son, en ocasiones, demasiado amplios, vagos e incluso unilaterales, como en el caso analizado de que la autoridad desconozca un documento oficial emitido por ella.
Para cerrar el tema de las responsabilidades penales en que pueden incurrir los desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, comentaremos algunas otras disposiciones del Código Penal para el Distrito Federal que existen desde antes de las reformas de enero de 2014 y que consideramos de suma importancia que se conozcan y se tomen en consideración, a fin de evitar incurrir en ellas en la operación día a día de nuestras empresas.
Así las cosas, se considera que comete un delito equiparable al fraude (Artículo 231), con penas de cárcel, quien vende, renta, hipoteca o grava de cualquier forma una cosa, si se ha recibido en todo o en parte el precio, la renta, la cantidad en que se gravó o cualquier lucro equivalente (fracción I), al empresario, comerciante, constructor, contratista o fabricante que suministren o empleen materiales de menor calidad a las estipuladas, o realicen construcciones de menor calidad o cantidad a las pactadas, si han recibido el precio convenido o parte de él (fracción V); a los intermediarios de operaciones inmobiliarias o de gravámenes reales (como la hipoteca) que obtienen dinero, títulos o valores, y no lo destinen al objeto de la operación concertada, sino en provecho propio o de otro (fracción XI); a quien construya o venda edificios en condominio, obteniendo dinero, títulos o valores por el importe de su precio o a cuenta de él, sin destinarlo al objeto de la operación concertada (como la omisión en liberar gravámenes de inmuebles vendidos) (fracción XII); y a quien sin permiso de subdivisión fraccione o divida en lotes un terreno, propio o ajeno, con o sin construcciones, y transfiera o prometa transferir la propiedad, posesión o cualquier otro derecho sobre dichos lotes (¡cuidado con las preventas!) (fracción XV).
El Código Penal del DF pone en riesgo a los empresarios del sector inmobiliario y de la construcción.
¿CÓMO PROTEGERME?
Es claro que algunas personas comenten actos ilícitos a sabiendas del riesgo que implican; sin embargo, existe un alto porcentaje de personas físicas y morales que se ven involucradas en procesos penales por actos u omisiones que jamás consideraron que fueran penadas con prisión. Es decir, que sin intención de cometer delitos, realizan actos que los pueden llevar a padecer el infierno de la cárcel.
El sector inmobiliario no es la excepción. Un empresario o inversionista, casi por definición, no pretende, ni tiene necesidad de asumir ese tipo de riesgos en el ejercicio de su actividad profesional, pero al no conocer algunos aspectos específicos de la ley pueden llegar a enfrentar problemas tan serios que concluyan con la privación de su libertad.
Como puede apreciarse, el catálogo de actos y omisiones relacionados con la industria inmobiliaria que se contemplan en el Código Penal para el Distrito Federal, que son consideradas como delictivas, es sumamente amplio y en ocasiones ambiguo. Eso sin tomar en consideración otras legislaciones como la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, también conocida como “Ley Antilavado”, que sería motivo de otra colaboración.
Para evitar cometer delitos empresariales por desconocimiento de la normatividad, es imprescindible contar con asesoría jurídica especializada, otorgando la misma importancia en su contratación como la que se da habitualmente a la asesoría fiscal o de auditoría externa. La creación de esquemas de blindaje legal en operaciones inmobiliarias, permite a los empresarios e inversionistas trabajar tranquilos, seguros, y hacer foco en el core bussiness de su negocio. No vale la pena correr riesgos por ahorros mal entendidos. No hay que olvidar que la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento.
El Reglamento de Construcción del DF proporciona la normatividad en aspectos arquitectónicos y de seguridad mínimas que deben cumplir los proyectos.<
Texto:Fernando Zurita A
Foto: ARCHDAILY, DIARIO DE MÉXICO
