La Ciudad de México, como todas las grandes metrópolis, se enfrenta a problemas de vivienda, vialidad y sustentabilidad. El desarrollo urbano del Distrito Federal
se perfila al cambio. He aquí los hechos.

De acuerdo con el índice de competitividad de ciudades elaborado por la unidad de inteligencia de The Economist, la Ciudad de México ocupa el puesto 71 de 120 a nivel internacional. 

La mala posición que ocupa se explica básicamente por sus problemas de tráfico e infraestructura, signos que evidencian el gran reto de movilidad (transporte) que deberá enfrentar la autoridad del Distrito Federal en corto, mediano y largo plazo.

En los años recientes se ha tratado de estimular el uso del transporte público por encima del automóvil, a través de las inversiones realizadas en el sistema de autobús de tránsito rápido (Bus Rapid Transit, por sus siglas en inglés), denominado Metrobús, el cual cuenta actualmente con cuatro líneas, incluyendo la que iniciará su operación a finales de marzo. Este sistema ha sustituido a diversas rutas de transporte público.

Hace seis años, el Distrito Federal contaba con 20 kilómetros de corredores y hoy, incluida la línea 4 que está próxima a inaugurarse, contará con 95 kilómetros, es decir, durante la administración de Marcelo Ebrard creció cinco veces el Metrobús. Asimismo, cabe señalar que hace seis años se transportaban 200,000 personas al día por este medio de transporte y actualmente llega a  710,000 personas.

Desde que nació el Programa de Transporte Sustentable en la Ciudad de México en el año 2002, basado en el proyecto TransMilenio de la ciudad de Bogotá, Colombia, el proyecto contempló seis rutas de transporte con carriles confinados en Av. de los Insurgentes, Eje 8 Sur, Eje Central, Eje 3 Oriente, Av. Miguel Ángel de Quevedo y Av. Tláhuac. Con los años se ha ido modificando el plan, pero es muy probable que continuemos viendo nuevas rutas en el futuro, toda vez que ha sido exitoso para los usuarios y su inversión es infinitamente menor respecto a lo que se requiere para nuevas líneas del metro.

Estación de la línea 12 del metro del Distrito Federal.

Distribuidor Vial La Virgen, D.F.

Justamente, desde el año 2006 se anunció la construcción de lo que será la línea 12 del metro, misma que se inició en septiembre de 2008 y lleva un avance considerable, por lo que entrará en operación en el transcurso de los meses venideros. En aquel año el metro de la Ciudad de México ocupó el tercer lugar en captación de usuarios con un promedio de 3.9 millones de pasajeros al día.

La línea 12 del metro, que irá de Mixcoac a Tláhuac, en un recorrido de 24 kilómetros y  22 estaciones, es la obra pública más grande del sexenio, tanto en el Distrito Federal como en el país; costó aproximadamente 17,583 millones de pesos (1,700 mdd aprox.) y que representa el doble de la obra El Cajón, la presa monumental del sexenio pasado y que costó alrededor de 850 mdd.

Se estima que los pasajeros que ingresarán por día en ambos sentidos serán en el presente año de 455,911  personas, por lo que se trata del proyecto de movilidad de mayor impacto de los últimos 25 años.

Otro gran problema y por lo mismo un reto a resolver es el tema hidráulico, tanto para dotar de agua potable a todas las delegaciones, como para sacar la aguas residuales de las mismas.

En el segundo caso hay un gran avance con el proyecto del túnel emisor oriente (TEO), de 62 kilómetros de largo, siete metros de diámetro y una capacidad de desalojo de 150 metros cúbicos de aguas residuales por segundo, que lleva un gran avance y que resolverá el problema del sistema de drenaje de la Ciudad de México en la época de lluvias.

El TEO permitirá duplicar la capacidad actual de desalojo de aguas residuales del Valle de México y eliminará el riesgo de mega inundaciones de la Ciudad de México. El proyecto 

está a un 48.75% de su construcción y cuya primera etapa finalizará antes de que termine el presente sexenio.

Adicionalmente, durante la primera quincena de marzo se inauguró la planta de bombeo “Casa Colorada Profunda”, que forma parte de las soluciones a largo plazo que requiere el Valle de México para evitar inundaciones y de la cual también forma parte el TEO.

Repoblando el D.F.

Un reto más que enfrenta la capital del país es el tema de la vivienda. De acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2010, el Distrito Federal tiene un parque habitacional de 2  millones 453 mil 779  viviendas, las cuales dan cobijo a  8 millones 846 mil 590 personas. Por el espacio territorial que ocupa, la capital del país es la zona con mayor densidad de población.

El mismo censo señaló que hay 5  millones 902 mil 587 casas independientes y 2 millones 121 mil 671  departamentos en edificios, adicionalmente hay vivienda en vecindad, viviendas en cuartos de azotea, locales no construidos para habitación e incluso vivienda móvil.

Uno de los grandes retos: el densificar más la ciudad a través de construir vivienda vertical. Sin embargo, el problema es dónde, puesto que ya no hay reserva territorial. A lo largo de los últimos 12 años se ha tratado de resolver a través de la revitalización de espacios, donde viejas edificaciones (principalmente casas) fueron aprovechadas para construir edificios de departamentos de nivel medio o residencial. Lo que se ha buscado es aprovechar viejos barrios con servicios para densificar más esas zonas, por ejemplo la colonia Del Valle y Narvarte han visto transformarse su fisonomía predominante por casas unifamiliares a grandes edificios de departamentos.

Asimismo, las antiguas zonas fabriles como en la colonia Anáhuac o Irrigación, han dado espacio a mega desarrollos habitacionales, tal es el caso del espacio antes ocupado por Chrysler en Mariano Escobedo y que ahora el Parque Polanco y otros desarrollos habitacionales. Lo mismo que la zona de la vieja llantera General Tire y sus alrededores, dio lugar a Plaza Carso y varios proyectos habitacionales más.

La falta de reserva territorial en el Distrito Federal obliga a autoridades y desarrolladores a tratar de maximizar los servicios básicos (agua, luz y drenaje) ya existentes en diversas zonas para construir vivienda. El problema es que la falta de reserva territorial encarece los costos de la misma y por ello resulta prácticamente imposible construir vivienda de interés social y económica dentro del Distrito Federal.

Actualmente la autoridad se está esforzando por repoblar el centro de la Ciudad de México, la cual se convirtió en zona comercial y de bodegas, por lo que se muere literalmente por las noches, desaprovechando todos los espacios habitacionales y los servicios disponibles.

Luego del terremoto de 1985 que afectó la zona, se fue despoblando paulatinamente. El censo de población de 1990 indicó que el centro histórico estaba habitado por 51,000  personas, mientras que el censo de 2010 reveló que había menos de 34,000 habitantes. Hoy las autoridades tratan de revertir esta situación pues la zona sólo está habitada al 20% de su capacidad.

En marzo del año pasado, el jefe de gobierno del Distrito Federal, Marcelo Ebrard, presentó el programa Vivir en el Centro, que en conjunto con inmobiliarios de la ciudad, se ha dedicado a rescatar inmuebles para habitarlos como vivienda, tanto en renta como en venta.

A poco más de un año de dicho lanzamiento, hoy se observa una oferta inmobiliaria con precios en venta que fluctúan de 1.5 a 3 millones de pesos, es decir, vivienda media y residencial. En el caso de la renta, los precios varían entre 3,000 y 10,000 pesos.

De acuerdo con autoridades del Centro Histórico, con esta tendencia se busca recuperar entre 15,000 y 20,000 viviendas en un lapso de dos años. Esta oferta se concentra principalmente en el Zócalo, Mixcalco, Antigua Merced, Regina, Madero, Garibaldi, El Carmen, Santo Domingo y al sur de la Alameda.

Hacia el cierre de 2011 y el arranque de 2012, la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda capitalina realizaba trabajos en 15 edificios ubicados en el norte del perímetro A, en una primera fase, como parte del rescate arquitectónico de inmuebles para uso de vivienda.

La recuperación de viviendas en el Centro Histórico busca que la ciudadanía tenga acceso a una mejor calidad de vida en un hogar digno y seguro, al mismo tiempo, respetar el valor histórico y patrimonial de estas edificaciones.

De acuerdo con la consultoría privada TINSA, al cierre del año 2011 existían 532 proyectos activos en comercialización en todo el Distrito Federal, distribuidos en 14 delegaciones y donde en 13 de ellas se ingresaron nuevos proyectos.

La distribución de los proyectos mostró que la mayor concentración se localizó en Benito Juárez, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, que entre las tres concentran el 54% de los proyectos en la Ciudad de México.

En el cuarto trimestre del año pasado, en particular, se ingresaron 87  proyectos nuevos, de los cuales 78 son de departamentos, es decir, vivienda vertical, y solamente nueve de vivienda horizontal, o sea de casas.

El stock de vivienda nueva en venta al cierre de 2011 era de 8,683 unidades, donde las delegaciones Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc y Benito Juárez agrupan el mayor inventario con el 52% del total del mercado; otras 11 delegaciones concentran el resto de las unidades (48%). Como cifra comparativa, en diciembre de 2010 se finalizó con 9,705 unidades terminadas en venta.

La consultoría afirmó que el Distrito Federal sigue siendo un mercado muy activo, y pese a la concentración ya señalada, Álvaro Obregón, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo están agotando su stock rápidamente. Señaló que las delegaciones que cuentan con un menor tiempo estimado para agotar su stock son Coyoacán y Azcapotzalco, respondiendo a su nivel de inventario y la velocidad de su venta. En estas delegaciones el tiempo estimado para agotar su inventario es de ocho meses de mantenerse el ritmo de ventas actual.

Sobre los precios de las unidades, la consultoría reportó un incremento de 3% promedio en el valor de venta de unidades nuevas, donde los segmentos tradicional residencial y residencial plus reportaron aumentos del 2 al 4%, en tanto la vivienda media observó una contracción de 1.0% durante el cuarto trimestre de 2011.

Oficinas: mercado sólido y dinámico

Uso Mixto parques Polanco.

El Distrito Federal es el núcleo central de una de las metrópolis más grandes del mundo. Como capital del país, tiene una clara vocación de servicios, no sólo por concentrar los tres poderes de la Unión (Ejecutivo, Legislativo y Judicial), sino porque la gran mayoría de las grandes empresas nacionales y extranjeras tienen asentada su oficina corporativa aquí y lo convierten en el gran centro de negocios del país.

En particular, desde la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), las grandes firmas internacionales que llegaron a México demandaron edificaciones modernas, inteligentes, bajo estándares internacionales, lo que impulsó desde entonces la construcción de edificios de oficinas clase A+ o AAA.

Hoy, el mercado de oficinas del Distrito Federal es el más importante de América Latina. De acuerdo con Cushman & Wakefield (C&W), al cierre de 2011 el inventario de pisos de oficinas fue de 7 millones 119 mil 610 metros cuadrados, incrementándose 3.1% respecto a los 6 millones 907 mil 880  metros cuadrados al cierre de 2009.

En diciembre de 2010 C&W reportó que había edificios en construcción por el equivalente a 844 mil  623  m2, de los cuales en el transcurso del 2011 se terminaron de construir 268  mil 812 m2, mismos que se incorporaron al inventario del mercado; al cierre de 2011 se reportaron 836 mil 757 m2 de edificios en construcción.

Al respecto, Jones Lang LaSalle informó que al cierre del año pasado había en construcción 16 edificios para oficina clase ‘A’, mientras que para el año en curso habría 20.

Como expectativa, se prevé que para los próximos cinco años se construirán alrededor de 1.2 millones de  m2 adicionales. Para el corto plazo, en particular C&W afirmó que el inventario en construcción es consistente con la actividad observada, incluso considera que “la posibilidad de que el año electoral impacte en el mercado debe tomarse con precaución, en un momento cuando la industria inmobiliaria se ve bien situada para hacer frente a los desafíos de 2012”.

La mayoría de los edificios más importantes de la capital del país están localizados en 10 submercados: Reforma, Polanco, Lomas, Lomas Altas, Bosques de las Lomas, Santa Fe, Interlomas, Insurgentes, Periférico sur y Norte.

Edificios de clase mundial

Después de Curitiba, Brasil, la Ciudad de México es considerada como la segunda con mayor sustentabilidad, según un estudio presentado en marzo por la compañía alemana Siemens que compara iniciativas ecológicas de 17 ciudades de América Latina, con base en 31 indicadores en ocho áreas como energía, transporte, basura, edificios y agua.

El Distrito Federal destacó, en particular, por los resultados de nuevos edificios de bajo impacto ambiental, así como por las políticas ambientales que se han aplicado.

En este sentido, de acuerdo con estimaciones del Instituto Cultural Industrial (ICEI), en 2015 la Ciudad de México tendrá una oferta de 4.8 millones de m2 de oficinas clase A, 41% más del inventario que había a mitad de 2011. La construcción de este tipo de inmuebles está distribuida en la zona de Polanco, Reforma y Santa Fe, principalmente.

En los años más recientes este tipo de edificaciones incorporaron importantes tecnologías para el ahorro de energía eléctrica y agua, incluso empiezan a predominar proyectos con certificación LEED.

Aunque hasta ahora el mercado poniente (Santa Fe, Bosques y Lomas) sigue siendo el submercado más grande, existe una clara preferencia hacia el centro (Lomas, Polanco y Reforma), según información del ICEI.

Hacia el futuro, el mercado inmobiliario corporativo del Distrito Federal requiere edificaciones con características sustentables, principalmente de edificaciones con certificaciones LEED, como parte de los requerimientos de los corporativos que aplican principios básicos de responsabilidad social.

Hoy la oferta muestra un ambiente muy competitivo, donde sobresale el tema de sustentabilidad, no sólo en la parte de cuidado del ambiente, sino en la posibilidad de habitar espacios eficientes, que ahorren energía, optimicen la utilización de los recursos, propicien un buen clima corporativo e impulsen la productividad.

Lo que sí será un gran reto, es contar con reserva territorial en los submercados más demandados, porque los espacios se han terminado, lo que implicará muy probablemente la necesidad de revitalización urbana, es decir, que viejas edificaciones bien ubicadas den paso a proyectos nuevos y de mayor tamaño.RE

Texto:Ricardo Vázquez