Los parques industriales en México han evolucionado a tal grado que hoy viven una nueva era. De un mercado dominado por la participación del sector público, evolucionó a un mercado impulsado y modernizado por la Iniciativa Privada y, más reciente, con una fuerte participación de inversión extranjera de desarrolladores locales o regionales a un mercado con alta participación de fondos extranjeros, a tal grado que la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) se ha abierto de socios privados, a participantes públicos y ahora a foráneos.

Asimismo, se observa que los nuevos proyectos empiezan a estar divididos entre parques netamente industriales y parques logísticos debido a la vocación del país, aunque también gobiernos estatales e Iniciativa Privada tratan de impulsar parques tecnológicos.

Todos estos cambios no han sido de la noche a la mañana; sin embargo, han tenido un parteaguas desde la entrada en vigor del TLCAN, en 1994.

Para Lorenzo Berho, presidente de la AMPIP, el mercado inmobiliario industrial ha cambiado mucho. "Los desarrolladores privados llegaron participando regionalmente, prácticamente donde vivían los desarrolladores porque era el mercado que conocían, empezando a invertir con su propio riesgo. No había créditos ni mucho capital a finales de los años 90, pero en la medida que la economía inició un proceso de estabilización, hubo más acceso a capital, a apalancamiento y a modelos financieros rentables".

Agregó que lo anterior, aunado a que el país fue avanzando en muchos aspectos, como reglas claras y seguras, menor riesgo país, "eso nos fue dando a México ciertas características para que capital institucional del mundo empezara a ver al país como un lugar en donde invertir y con un modelo de negocio atractivo y seguro. Primero fueron fondos oportunistas, después fueron algunas instituciones más grandes y finalmente los fondos de pensiones del mundo", afirmó.

Lorenzo Berho comentó que dentro de la seguridad que veían los extranjeros era que se trataban de parques industriales con calidad y estándares internacionales. El hecho de que los parques y los inquilinos sean multinacionales o, incluso, nacionales pero globalmente competitivos, tener contratos a largo plazo y la certeza jurídica de que esos contratos tienen que ejercerse, daban certeza para que la deuda y el capital empezaran a fluir

. "En México podemos decir que aún tenemos un alto contenido de inversión nacional, incluso hasta familiar, pero ya tenemos un alto porcentaje de socios extranjeros a través de fondos de pensiones, bancos de desarrollo en el exterior y los denominados REITS. Todo esto ha profesionalizado mucho nuestra industria, nos ha ayudado a que lugares que antes no eran tan atractivos, porque no estaban cerca de la frontera, gradualmente se han incorporado a la plataforma industrial de México". 

La incorporación de inversionistas o desarrolladores extranjeros, mas la participación nacional privada y gubernamental ha propiciado un fuerte crecimiento de las inversiones en el sector.

El presidente de AMPIP afirmó que durante 2007, la inversión de los 55 socios de la asociación -de los cuales 40 son desarrolladores, nueve fondos de pensión y los restantes son fideicomisos estatales-, fue cercana a los 2 mil 600 millones de dólares en infraestructura industrial, lo que habla por sí solo de la evolución que tiene este negocio.

"Siento que estamos acercándonos a una etapa de madurez, por muchas razones, pero definitivamente falta mucho por hacer. Sin embargo, hay que ser muy cuidadosos porque tan malo es no contar con infraestructura como excederse en inversión. Si el mercado se excede de inversión, es probable que se disparen las tasas de desocupación de las naves, lo que propicia que el mercado se contraiga y por ello tiene que haber un equilibrio".

Sobre la inversión extranjera, Alejandro Zarazua, vicepresidente business development de la firma Corporate Properties Of The Americas, dijo que los fondos de inversión y los fondos de pensiones que han llegado al país operan de manera distinta y tienen objetivos distintos. "Los primeros operan diez años, toman sus utilidad y venden, es decir, tienen objetivos de mediano plazo, en cambio, los fondos de pensiones apuestan a plazos mucho mayores, son inversiones patrimoniales". 

Puso el ejemplo de ellos, que están respaldados por un fondo de pensiones de Estados Unidos, y que en México han actuado a través de la adquisición de propiedades ya construidas, pero también a través de comprar sus propios terrenos y de desarrollar parques.

Otro ejemplo es O'Donnell, que llegó a invertir a México hace años con recursos de la familia del mismo nombre, por lo que fueron recursos limitados. Por lo tanto, su gran crecimiento fue posterior a la asociación que hicieron con Prudential, porque entonces los recursos fueron mucho mayores. Pero además de éstos, la ventaja fue trabajar con un fondo que traía mucha experiencia, un expertís que es justo lo que hoy requieren los desarrolladores industriales.

Para Alejandro Rojas, director del parque industrial O'Donnell Querétaro, en México hay muchas oportunidades de desarrollar parques industriales con la infraestructura que el mercado requiere.

Afirmó que a lo largo de los años se han presentado profesionales que se dedican a desarrollar en forma parques industriales, pero también quienes lo hicieron como un desarrollo alterno a su actividad primordial y no los hicieron con la infraestructura y calidad que se requiere.

En su opinión, ahora el mercado está más profesionalizado. Por ejemplo, prácticamente los gobiernos de los estados del norte del país ya no invierten en parques industriales, ya es la Iniciativa Privada la proveedora de ello, afirmó Alejandro Rojas. "Ahora los gobiernos tienen otra forma de participar, tienen otra forma de incentivos y ayudan o fomentan los parques industriales".

Evolución del mercado

Para la directora general de AMPIP, Claudia Ávila Connelly, a raíz del fenómeno de las maquiladoras en México se detonó el mercado de los parques industriales.

Indicó que empresarios mexicanos empiezan con un modelo de negocios muy sencillo, por decirlo de alguna manera, porque implicaba simplemente la adquisición de reserva territorial, la cuestión de servicios, la organización de los mismos y todo esto financiado con recursos prácticamente familiares y, en principio, con subsidios del gobierno a través de Nafinsa pero hasta ahí llegaba el negocio. "Entonces llegaba la empresa, compraba el terreno y construía la nave", así era de simple el negocio.

Recordó que "después viene la época cuando México ya no es competitivo en mano de obra, viene la competencia con países de Asia y las empresas manufactureras se ven en la necesidad de no invertir su capital en áreas que no son directamente relacionadas con su negocio, es decir, la parte inmobiliaria para ellos representa tener un capital sentado sin ser productivo. Esta tendencia coincide con la entrada de los fondos que inician la participación en el mercado, como actores importantes para financiar el nuevo modelo de negocios".

Hoy, las empresas, los inquilinos ya no demandan el terreno, ahora quieren la nave y además construirlo de acuerdo a sus necesidades para arrendarla, entonces la estabilidad macroeconómica del país permitió pensar en contratos de arrendamiento de largo plazo, en dólares, lo que dos décadas previas era imposible y eso también empujó a los desarrolladores a adaptar sus modelos de negocio, apuntó Claudia Ávila.

Describió que antes el desarrollador local era él "todólogo" porque financiaba, gestionaba, desarrollaba, planeaba, promovía y daba mantenimiento a los parques, ahora ya hay una especialización donde el desarrollador local es quien conoce realmente la manera de hacer negocios localmente: continúa la búsqueda de nuevas reservas territoriales, hace toda la gestión de permisos, pero quien financia son los fondos de inversión.

En pocas palabras, el mercado de hoy es completamente distinto al de diez años atrás. Al respecto, Gerardo Ramírez Barba, vicepresidente development de la firma AMB Property Mexico, afirmó que los parques industriales en México se han venido desarrollando de una manera vertiginosa de unos diez años para acá.

"Los parques industriales que se puede uno imaginar en Azcapotzalco, sucios, altamente contaminantes, viejos, al igual que en algunas zonas de Monterrey o en Tijuana en zonas viejas, con techos bajos, sin aires acondicionados, etc., todo esto vino a ser revolucionado por dos factores importantes.

"La primera es que México comenzó a tener crédito en la época de Vicente Fox. México empezó a tener los ojos de varias instituciones, tanto de producción como financieras para venirse a México y tienen la gran oportunidad de ser una fábrica hacia Estados Unidos, que es el mercado principal, por ello las fábricas comenzaron a tener una visión para modernizarse. Por ejemplo, en Monterrey, en la parte de Apodaca, comenzaron a ser modernizadas sus instalaciones, empezaron a tener ese desarrollo y aparte necesitaban tener inversionistas institucionales que los apoyaron, entonces se dio la conclusión de la parte financiera y la parte industrial, es a una.

"Se observa que los nuevos proyectos empiezan a estar divididos entre parques netamente industriales y parques logísticos debido a la vocación del país."

"La segunda es el viaje hacia la calidad, todos los industriales necesitaron de más y mejores espacios para hacer su producción, su distribución, y entonces se crearon poco a poco las instalaciones necesarias para distribuir los productos que eran producidos. Antes veías en las fábricas que tenían su pequeña parte de salida, ahora ya no existe", sostuvo. 

Gerardo Ramírez es muy elocuente al señalar que toda la parte financiera permitió cambiar la manera de pensar del industrial, que ahora prefiere tener su dinero invertido en lo que le produce, no en lo que te represente una carga. "Tus activos no productivos representan una carga y esos son tus bienes inmuebles. Ahora hay personas especializadas en ello, entonces tú haces ese matrimonio y el retorno en el capital es mucho más eficiente".

Entre la manufactura y la logística

Algo muy importante para el futuro del mercado de parques industriales en México es la vocación que tendrá México en cuanto a su economía. Hay quien dice que México se convertirá en la fábrica de Estados Unidos, lo que implicaría crecer en la oferta de parques industriales para manufactura; pero adicionalmente a ello, la parte logística se ha vuelto estratégica para todas las empresas, por lo cual también se está invirtiendo fuerte en dicho segmento.

Sobre el futuro del mercado de parques industriales, Lorenzo Berho comentó que tenemos que ir buscando cuáles son las industrias que se van a establecer, anticiparnos a ello y hacer trabajos en ese sentido, para que las soluciones que estén desarrollando sean adecuadas a ese nuevo México,que tiene una vocación tanto industrial como logística.

"Muchas empresas están tomando decisiones también en la parte logística, hace 20 años cada empresa tenía sus propios almacenes, inventarios, distribuían sus productos y cada quien hace sus cosas. Hoy vemos fenómenos como consolidación de carteras entre competidores porque hace sentido económico, es incluso, un fenómeno mundial. 

"También en México hay empresas que han demostrado que pueden hacer de manera más eficiente cierta parte de las operaciones de logística y distribución que la misma empresa generadora de un producto, entonces ésta última se dedica a producir valor en donde es más eficiente y productiva, y la empresa de logística se dedica a ser más eficiente en la parte de la distribución".

Berho, quien también es presidente de Vesta, Desarrollo Inmobiliario Industrial, afirmó que México, por su ubicación geográfica estratégica, bien podría ser un destino logístico. "Teniendo a Sudamérica y Centroamérica en el sur, teniendo Europa hacia el este, que es donde más ha crecido todo el comercio a nivel mundial, y Estados Unidos hacia el norte, todo ello nos da una clara idea de dónde hemos estado trabajando".

En opinión de Alejandro Zarazua, una de las cosas que tenemos que entender es hacia dónde va la industria. Por ejemplo, citó el caso de la manufactura, que se ha extendido hacia el cinturón exterior del país mientras que zonas, por ejemplo, del Estado de México, se ha vuelto logístico por su ubicación geográfica en torno al mercado de consumo más grande del país, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.

Incluso, un ejemplo de la especialización del sector es que de los 2.5 millones de metros cuadrados que tiene la empresa que en México encabeza Zarazua, el 50 por ciento va enfocado a la manufactura y el otro 50 por ciento a la logística. 

Los nuevos parques industriales

De los últimos diez años a la fecha, cuando menos la construcción de parques industriales observa una tendencia a la modernización con características de calidad mundial.

Alejandro Zarazua comentó que incluso las empresas nacionales ya están solicitando infraestructura de primer nivel, que puede ser incluso más caro el costo por metros-cuadrados, pero se compensa con la eficiencia que se obtiene.

Puso el ejemplo de una unidad de ellos en el Estado de México, donde inicia con carriles para desaceleración de los vehículos, la densidad del parque es 50 por ciento construcción y 50 por ciento de maniobras. Cuentan con patios de maniobra y accesos independientes, cuando cae un diluvio no hay riesgo de saturación, es decir, está libre de inundaciones, tienen vigilancia, puerta cerrada con plumas de acceso, tienen infraestructura que no se ve, sistemas contraincendios, un armado de la construcción (muros de concreto con domos de policarbonato), que te permite tener una temperatura determinada y muchas otras características. Adicionalmente, cada vez hay más compromiso con la sustentabilidad.

Por su parte, Abel Baca, director general del Parque Industrial Querétaro (considerado por diversos inversionistas como el Parque Industrial de Mayor Calidad en México), describió algunas de sus características como sus amplias avenidas, la calidad del asfalto que se utiliza en sus vialidades, el mejor sistema certificado contra incendios que incluye un carro-bomba de gran capacidad, un cuerpo de vigilancia general, servicio de ambulancia las 24 horas, reglamentos estrictos para las empresas como contar con estacionamientos propios, patio de maniobras y su propio cuerpo de vigilancia. 

"Hay comunicación de todo tipo, por ejemplo, el ferrocarril, además de una administración profesional al 100 por ciento, señalización, mantenimiento, etc. Algo muy importante es que fue el primer parque certificado como ?industria limpia?, todo ello lo hace diferente", afirmó.

Dijo que el gran problema histórico de los parques industriales es que el inversionista vende y deja el parque a la deriva, por lo cual no hay una administración que le dé mantenimiento, por lo que muchos se volvieron obsoletos. De ahí la importancia de que los parques mantengan una administración profesional, con el mantenimiento adecuado, para que el parque mantenga una condición optima.

Para finalizar, Abel Baca destacó que Parque Industrial Querétaro, desde hace diez años, vino a establecer un estándar y nivel de calidad de vida.

Por otra parte, la firma Cushman & Wakefield señaló que las naves clase A son las que reúnen las mejores condiciones para su operación. Este tipo de naves cuentan con alturas promedio de nueve metros, espacios entre columnas de 12 metros, pisos de concreto reforzados, muros Tilt up, andenes, uno cada mil metros cuadrados de nave, techos de lámina pintro y en muchas casos sprinklers, por mencionar algunas características.

Promoción Estatal

Un ejemplo de la participación actual de los gobiernos estatales en el fomento de este mercado es el Fideicomiso para el Desarrollo de Parques y Zonas Industriales en el Estado de México (Fidepar), que es un fideicomiso que se creó hace 26 años. Su director general, Carlos Muñoz Infante, describió que el objeto en ese entonces era poder dar un orden al establecimiento de empresas en el Estado de México, que en aquella época se venían estableciendo en todas partes, sin orden, y no existían parques industriales.

Dijo que Fidepar empezó a hacer parques industriales, el gobierno del estado le dio al fideicomiso un patrimonio para empezar a detonarlos en zonas donde se necesitaba poner orden y, por otro lado, los inversionistas no encontraban los incentivos necesarios para poderse establecer, y así es como nace Atlacomulco, Metepec, etcétera.

"Cada vez que Fidepar se pone en una zona, empieza a generar una buena sinergia y desarrolladores privados empiezan a establecerse en esa misma zona, empieza a haber demanda y se crean círculos virtuosos en los diferentes lugares donde nos ponemos".

A raíz del gobierno de Enrique Peña Nieto, Fidepar no sólo es un promotor de la inversión privada en parques industriales sino también trabaja con los mismos industriales metiendo fondos estatales a diferentes zonas, a través de un programa que se llama "Competitividad de Parques Industriales", para arreglar los parques ya existentes, volverlos más eficientes y competitivos.

Otro gran eje de Fidepar en el Estado de México, según Carlos Muñoz Infante, es desarrollar parques tecnológicos (en Atizapán de Zaragoza y Almoloya de Juárez), "lugares donde se genere conocimiento, donde se haga procesos de investigación, proyectos que requieren una gran inversión porque cuestan más que los parques industriales".

Por su ubicación, el aspecto logístico es muy importante en el Estado de México. "La parte logística está creciendo muy fuerte, el año pasado recibimos mil 358 millones de dólares para detonar parques logísticos".

Sobre su visión a futuro, dijo que "hay una iniciativa del gobernador que son las seis Ciudades del Bicentenario, en donde estamos visualizando hacia dónde debe ir el desarrollo urbano, a dónde se debe generar el crecimiento y todos los presupuestos de infraestructura se están dando para beneficiar esa zona. En cada uno de los seis municipios del Bicentenario, Fidepar tiene presencia muy importante para detonar".

Finalmente, apuntó que Fidepar tiene la visión muy clara de no competir con los desarrolladores sino ayudarlos, hacer lo que ellos no están haciendo. Nosotros estamos para ver cómo los impulsamos porque los que traen de inversión son ellos, los desarrolladores privados. El fideicomiso invierte en lugares en donde no necesariamente están ellos, donde hay potencial, es sembrar para futuro", finalizó.

Otro ejemplo es el Fideicomiso de Parques Industriales de Michoacán, que es una entidad que persigue crear y fomentar el desarrollo económico, dotando de infraestructura a las regiones productivas del estado generando beneficios de orden social a la colectividad.

Para el director general del Fideicomiso de Parques Industriales de Michoacán (FIPAIM), Miguel Angel Servin Maldonado, Michoacán es una zona de inversión de pequeñas y medianas empresas, nacionales e internacionales, con disponibilidad de espacios dentro del Corredor Logístico Industrial Michoacán (CILM). Además de ofrecer conectividad, el proyecto CILM vinculará a sus parques industriales con diferentes países, posicionando ahora al estado en un contexto de inversión nacional e internacional.

Es de destacarse que la inversión en los parques de Michoacán para su desarrollo es mayormente inversión pública, estatal y participación federal. Sin embargo, se están delineando las estrategias para consolidar el desarrollo de la infraestructura industrial en conjunto con los desarrolladores privados, esto con la finalidad de atraer inversión nacional e internacional e incentivar el desarrollo económico de Michoacán.

Miguel Angel Servin Maldonado afirmó que los parques de Michoacán se distinguen de sus competidores porque "los terrenos de nuestros parques industriales se ofertan con el 100 por ciento de su infraestructura, por ser propiedad del estado se negocian de diversas formas y estímulos para su adquisición, contando con una magnífica ubicación por estar vinculados al CILM, mismo que tiene conectividad con NASCO.

"También porque Michoacán cuenta con un sistema ferroviario que permite transportar carga desde sus principales ciudades hacia el centro del país. Desde el puerto de Lázaro Cárdenas, el sistema de doble-estiba permite atravesar la frontera con Estados Unidos por Laredo, mediante el servicio que ofrece la compañía Kansas City Southern de México. 

"La Autopista de Occidente conecta a las dos principales ciudades del país: México, Distrito Federal y Guadalajara, asimismo cuenta con la autopista Siglo XXI que une al Puerto de Lázaro Cárdenas con el interior del estado y a las siete principales fronteras con Estados Unidos, es decir, que cuenta con una ubicación privilegiada y estratégica", sostuvo.

Evaluación del mercado industrial de la Ciudad de México

De acuerdo con un análisis sobre el mercado industrial de la Ciudad de México de Cushman & Wakefield (C&W), correspondiente al tercer trimestre de 2008, la tasa de disponibilidad se incrementará debido a la situación económica imperante de incertidumbre.

"Los precios se mantendrán estables debido a que no se espera un incremento relevante en la demanda. La construcción de naves industriales se mantendrá en los niveles actuales, evitando la sobre-oferta".

Los sectores industriales en la zona metropolitana de la Ciudad de México son: Naucalpan, Cuautitlán-Tultitlán, Tepozotlán, Toluca-Lerma, Tlalnepantla, Vallejo- Azcapotzalco, Iztapalapa y Huehuetoca.

En el mercado de la Ciudad de México y Lerma existen más de cinco millones de metros cuadrados de naves industriales clase A, donde Cuautitlán-Tultitlán es el corredor con mayor número de metros cuadrados de dicha calidad.

En materia de inventarios, el corredor Cuautitlán-Tultitlán cuenta con el mayor porcentaje con un 37 por ciento del total de terrenos industriales, seguido por los corredores Tlalnepantla y Toluca-Lerma, con 18 y 17 por ciento del total, respectivamente.

La tasa de disponibilidad se ubica de la siguiente manera: 10.9 por ciento, Tepozotlán; 6.6 por ciento en Cuautitlán- Tutltitlán; 5.6 por ciento en Tlalnepantla; 4.4 por ciento en Toluca-Lerma; 3.1 por ciento en Iztapalapa, en tanto que los mercados de Huehuetoca, Vallejo y Naucalpan están en cero por ciento.

Finalmente, los precios va desde un mínimo de 4 dólares por metro cuadrado en Toluca a 6.8 dólares como máximo en Naucalpan, señaló en análisis de C&W.