La crisis de 1995 provocó un problema serio de cartera vencida en los bancos en general y en todo tipo de cartera crediticia. La problemática en los portafolios hipotecarios fue especialmente aguda, porque los productos de esa época implicaban pagos y saldos ligados a las fluctuaciones de las tasas de interés.

Los pagos variables y en muchos casos la existencia de amortizaciones negativas provocaron no solamente que las mensualidades crecieran significativamente sino que además propició que los deudores debían más de lo que originalmente solicitaron, e incluso más que el valor de la propia casa.

Esta situación provocó que los bancos dejaran de financiar hipotecas nuevas y se enfocaron en encontrar soluciones de salida para sus clientes. En esta coyuntura, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) cubrieron el espacio que dejaron los bancos con un modelo de negocio orientado exclusivamente a financiar la adquisición de vivienda nueva. Dado que muchas Sofoles tienen el origen de su capital en el segmento de los desarrolladores de vivienda éste fue el enfoque que se les dio y nunca ofrecieron créditos para refinanciar hipotecas anteriores o para otorgar liquidez sobre las viviendas que ya existían.

Al mismo tiempo, y con la recuperación económica después de unos años, los bancos financiaron de manera importante el consumo de las familias a través de tarjetas de crédito, créditos personales y créditos para autos.

La deuda de consumo de las familias creció de 58 mil millones de pesos (mdp) en 2001 a más de 350 mil mdp al cierre de 2006. Esto implica un crecimiento anual compuesto de más de 40 por ciento, un ritmo sin precedentes en la historia de México. Esto sin considerar la deuda de consumo que han tomado las familias con las cadenas comerciales.

En 2003-2004 regresa formalmente la banca al negocio hipotecario. En esta ocasión, y aprendiendo de la experiencia de 1995, introduce productos donde las familias ya no corren con riesgos de tasas de interés o de inflación. Ahora los productos son en pesos, con tasas fijas y con mensualidades conocidas. La banca de hoy, en su mayoría forma parte de grupos financieros globales, cuenta con capacidades para absorber esos riesgos y no dejárselos a las familias.

Los productos hipotecarios que ofrecen los bancos hoy en día y el modelo de negocios que los respalda parecen indicar que las familias que adquieran una vivienda encontrarán financiamiento en condiciones competitivas.

Sin embargo, ¿qué pasa con las familias que adquirieron su casa o departamento en los últimos años o aquellas que pagaron hipotecas anteriores?

Oscar Regalado Vergara.

Activos inutilizados

Hoy en día, hay 22 millones de viviendas en México y el valor total de ese parque habitacional es superior a los 900 mil mdd. Por otro lado la deuda hipotecaria total (incluyendo bancos, Sofoles, Infonavit y Fovissste) suma menos de 80 mil mdd. Esto quiere decir que hay más de 800 mil mdd de valor en el suelo en México que no está siendo aprovechado por las familias para obtener financiamiento barato y de largo plazo.

Esto equivale a más de una vez el Producto Interno Bruto de México (PIB) de 2005.

La deuda hipotecaria en México representa menos de 10 por ciento del PIB en nuestro país. En Estados Unidos este indicador representa más de 90 por ciento de su PIB y en España cerca de 50 por ciento. Es natural esperar que la deuda hipotecaria en México crezca de una manera espectacular en los próximos seis años, no sólo para financiar los seis millones de unidades habitacionales, que el gobierno federal estima que se construirán en ese periodo, sino también para mejorar las finanzas familiares de los mexicanos.

Por ejemplo, una familia que debe 250 mil pesos entre créditos personales, tarjetas de crédito, o crédito de auto, paga una mensualidad aproximada de 12 mil pesos para terminar de pagar esos adeudos en dos años. Suponiendo que esa familia tiene casa propia, podría tomar un crédito hipotecario por esa misma cantidad y bajar la mensualidad a menos de 4 mil pesos.

Alternativamente, la familia del ejemplo podría tomar un crédito hipotecario de liquidez de 850 mil pesos y continuar pagando una mensualidad de 12 mil pesos.

En este caso la familia pagaría sus adeudos actuales y recibiría liquidez adicional por 600 mil pesos. ¿Por qué no está pasando esto en la práctica? ¿Por qué las familias mexicanas no están aprovechando el valor de sus viviendas para mejorar su calidad de vida? 

Las respuestas están centradas en tres razones fundamentales:

1. Falta de conocimiento de los productos que ofrece la banca.

Ha sido tan rápida la evolución de los productos hipotecarios en México en los últimos años que la gente no está enterada de las posibilidades actuales. Los bancos han bajado significativamente las tasas de interés, han ampliado los plazos y los destinos, y han flexibilizado los criterios de aprobación.

2. Falta de cultura financiera, en general, en nuestro país. En países mas avanzados las familias consideran a la casa como un activo que se puede utilizar para generar mayor patrimonio familiar.

Los mexicanos tendemos a pensar que tomar un crédito garantizado sobre la casa es dar un paso atrás, pero en realidad es dar un impulso importante al patrimonio.

No sería razonable pensar que el patrimonio de la familia corre menor riesgo cuando la casa no está hipotecada, si eso implica pagar 12 mil pesos mensuales por un adeudo, mientras que la hipoteca nos permitiría bajar la mensualidad a 4 mil pesos.

3. Enfoque importante del sistema en financiar la adquisición de casas nuevas.

Desde su origen, las Sofoles se han dedicado a eso y ahora los bancos están compitiendo por ese mismo negocio. Esto seguirá siendo así porque en el país hay un déficit de más de cuatro millones de casas, pero por otro lado hay 800 mil mdd que nadie está financiando (comparado con solo 20 mil mdd que vale el parque habitacional que se construye en un año). Hoy día, 98 por ciento de la deuda hipotecaria que se genera en un año se destina a financiar menos de 3 por ciento del activo total de vivienda en este país. No podemos perder de vista que México tiene una oportunidad enorme para mejorar el perfil del endeudamiento de las familias, aprovechando el valor de las casi 20 millones de casas que no están hipotecadas, y con esto iniciar un nuevo ciclo de crecimiento en el financiamiento a las familias y en su poder adquisitivo.

El sistema no debe permitir que el modelo actual llegue a su límite antes de que las familias logren apoyarse en sus casas para crear patrimonio.