Las personas buscan generar un patrimonio que les permita vivir bien, pero pocas veces piensan que al fallecer esto puede ser causa de grandes problemas y pleitos entre sus seres queridos. Por ello, para evitar esta situación la solución es muy sencilla: ¡hacer un testamento! “El testamento es un acto personal, revocable y libre, por el cual una persona dispone de sus bienes, declara y cumple derechos para después de su muerte. Su costo aproximado es de 2 mil 500 pesos e incluye los derechos que se pagan por el aviso que da el notario al Archivo de Notarías”, explicó Alfonso Zermeño Infante, ex presidente del Colegio de Notarios del DF. Recomendó que siempre que existan bienes inmuebles se deben dejar establecidos a los herederos los términos en que lo son, y la forma exacta en que se desea transmitir los bienes, situación que se logra mediante la realización de un testamento en escritura pública.

Para ello, es importante la asesoría de un experto en esta materia, quien va a guiar todo el proceso para identificar lo que usted quiere y le va a señalar cómo hacerlo.   “Los propietarios de un inmueble deben estar conscientes de que pueden morir, y si no tienen sus papeles en regla van a dejar problemas a sus herederos”, declaró Jaime Quiroz Gutiérrez, presidente de JQ Bienes Raíces. Agregó que la gente no se da cuenta de que su patrimonio es lo más importante, y cuando lo quiere comercializar lo pone en manos de gente inexperta. Por ello, sugiere que siempre se consulte a un abogado, notario o experto inmobiliario certificado, a fin de que se le indiquen los pasos y trámites a seguir, según sea el caso. Opinó que siempre se debe verificar el título de propiedad, donde tienen que figurar el acta de matrimonio y el acta de nacimiento, además de cerciorase de los antecedentes de la propiedad.  

“Al vender una propiedad se me han presentado casos en que el dueño de la propiedad murió intestado y se trata de comercializar el bien, los problemas que genera esta situación pueden ser desgastantes y costosos para todas las partes involucradas”, explicó Rocío Arias, directora general de International Home R&J Bienes Raíces. Detalló que, antes de hacer promoción a una propiedad, las empresas de bienes raíces deben pedir los papeles a los propietarios a fin de verificar si tienen problemas de testamento o está intestada.  

El testamento y los herederos Para llevar a cabo un testamento es necesario ser mayor de 18 años y acudir con cualquier notario, quien le pedirá llenar una solicitud de elaboración y redacción de testamento. Con sólo presentar una identificación oficial con fotografía se puede exponer qué persona o personas se desea que sea o sean sucesor o sucesores de la posesión de su bien o de sus bienes cuando fallezca. Es importante señalar que en vida el testamento no entra en vigor y que su elaboración no impide que el testador (persona que hace el testamento) siga siendo el único dueño de los bienes que estén a su nombre, además de conservar su libertad para venderlos, regalarlos o hacer cualquier operación con ellos.

Si el testador tiene hijos menores a 18 años es conveniente designar un tutor en su testamento, el cual puede ser un familiar, y su función principal será representarlos, vigilar por su bienestar y educación, aunque sólo podrá ejercer el cargo cuando ambos padres hubiesen fallecido. El tutor no puede disponer de los bienes heredados a los menores, salvo que así lo disponga un juez de lo familiar.

El testamento tiene una vigencia imprescriptible, dura a través del tiempo, no importa cuánto tiempo; no obstante, si alguien tramita un juicio testamentario y no se entera un posible heredero en tiempo, y se presenta posteriormente, tiene 10 años para reclamar su petición de herencia. Tipos de testamentos “Existen diversos tipos de testamentos, el privado, que como su nombre lo indica se hace en forma privada ante testigos, el ológrafo, que es redactado por la misma persona, y el público”, detalló Alfonso Zermeño Infante, también titular de la Notaría 5.   De acuerdo con el especialista, tanto el privado como el ológrafo tienen el gran inconveniente de que carecen de la asesoría y el apoyo del notario, por lo que se puede caer en muchos errores, como mencionar legatarios de algo que no se puede legar, o nombrar un albacea no conveniente o liberar de garantías.

“El ológrafo lo hace la persona y lo deposita ante el archivo de notarías, es una alternativa momentáneamente más barata (aproximadamente 600 pesos por derechos), pero cuando se tramite la sucesión de ese testamento, forzosamente se va a tener que seguir un juicio a fin de declararlo válido, y posteriormente protocolizarse ante notario, lo que lo hace más caro, además de que el trámite es tardado”, acotó el especialista. El titular de la Notaría 5 manifestó que, cuando se ha hecho un testamento en escritura pública, lo que hace el notario es entregar al testador una copia certificada del testamento (primer testimonio) y enseguida dar un aviso del mismo al Archivo de Notarías, entidad que actualmente ya está enlazada con el Archivo Nacional de Disposiciones de Última Voluntad, situación que permite que cuando fallezca la persona se sepa si la persona hizo testamento, ante qué notario y en qué fecha.

“Cuando un notario o juez tramita una sucesión a nombre de un heredero tiene la obligación de pedir un informe al Archivo de Notarías a fin de tener la certeza y seguridad de que el testamento que se tiene enfrente fue el otorgado por esa persona, fue el último y, por lo tanto, es al que se le debe hacer caso. En función de los resultados decide continuar con el trámite de una sucesión testamentaria o in testamentaria”, explicó Zermeño Infante. Destacó que en el Código Civil se establecen los artículos aplicables a los testamentos, pero que cada Estado tiene su Código Civil y pueden existir ligeras diferencias. Por ejemplo, el DF y casi todos los estados reconocen a la concubina y al concubinario con los mismos derechos que un cónyuge, mientras que el de Jalisco no reconoce al concubinario, sólo reconoce a la concubina. Señaló que los familiares van heredando en proporción, los códigos civiles dicen que los parientes más próximos suscriben a los más remotos, a menos que haya premuertos incapaces de heredar o hayan renunciado a la herencia.

“En el DF se puede heredar hasta el cuarto grado de parentesco, pero en Oaxaca permiten heredar hasta el sexto grado, antes que entre la beneficencia, aun cuando no haya testamento. Es de recordar que los grados son en línea recta: padre, abuelo, bisabuelo, tatarabuelo; y hacia abajo: hijo, nieto, bisnieto y tataranieto. Las líneas colaterales son: hermano, tío hermano del papá, tío hermano de los abuelos.” “Siempre tengo que ir al tronco común y luego bajar hacia el familiar de que se trate, de esta forma yo tengo un parentesco de primer grado con mi padre y segundo con mi hermano; si quiero saber el grado que tengo con el hijo de mi hermano tengo que subir al tronco común, que es mi papá, luego a su hermano, y llego a mi sobrino, por lo que el grado será tercero. De la misma forma, mi hijo y el hijo de mi hermano, o sea los primos hermanos tienen un cuarto grado”, detalló el titular de la Notaría 5.

Los intestados Cuando una persona falleció y no otorgó testamento se conoce como “una persona que murió intestada”, en cuyo caso sus posibles herederos tienen que hacer un juicio testamentario ante un juez o un notario, lo que puede generar muchos conflictos y gastos. En el caso del DF, para hacer un proceso intestamentario se deben cumplir los siguientes supuestos: que el difunto hubiera tenido su último domicilio dentro del DF, que los presuntos herederos sean mayores de edad, capaces, o menores que hayan contraído nupcias (y que el difunto haya estado casado civilmente, pues si estuvo en unión libre no se puede tramitar esa sucesión ante notario), que no exista ningún conflicto o controversia entre los posibles herederos.

“En un proceso intestamentario, los herederos son aquellos que se reconocen entre sí sus derechos para heredar, para lo cual el notario hace una publicación en los periódicos de mayor circulación a nivel nacional, a fin de que si alguien conoce de la existencia de un testamento diferente del que está tramitando, el nacimiento de un hijo póstumo o cualquier cosa que puede impugnar el testamento, se lo indique al notario, a fin de que éste deje de actuar y espere a ver que trámite lleva el asunto”, comentó Alfonso Infante.

Acotó que en el caso del DF, si muere el esposo o la esposa y no tiene testamento y tiene hijos, el cónyuge no hereda nada si estuvo casado bajo el régimen de sociedad conyugal, ya que tiene derecho a 50 por ciento de forma directa. Ahora bien, si se hubieran casado por separación de bienes, y el cónyuge sobreviviente no tiene bienes, hereda igual que un hijo, por ejemplo si son dos hijos y el viudo o viuda, cada uno hereda una tercera parte. Pero, si el sobreviviente tiene bienes y los mismos tienen un valor mayor a lo que le correspondería como hijo, entonces no tiene derecho a herencia. “Vamos a suponer que el inmueble está a nombre de mi esposa y yo me muero, 50 por ciento es mío por estar casados en sociedad conyugal, aunque no aparezca mi nombre, por lo que mis hijos deben tramitar la sucesión mía. Otra situación es cuando la propiedad sólo está a nombre del abuelo o de la abuela y fallece cualquiera de los dos, automáticamente 50 por ciento queda pendiente, por lo que hay que tramitar la sucesión correspondiente, y si fallecen los dos serían ambas”, explicó Alfonso Zermeño.

El especialista hizo notar que en una sucesión siempre hay herederos, y que nada se queda el gobierno, por lo que es importante que, cuando fallezca una persona, sus herederos o familiares se acerquen al notario para que les oriente y en caso de no tener recursos pueden emplear las consultorías gratuitas que da el Colegio de Notarios, los martes, miércoles y jueves de 4 a 6 de la tarde.

“Quien no otorga su testamento permite que sus bienes pasen a los herederos que decidió el legislador en la forma prevista por la ley del Estado en que fallezca la persona, por lo general son los hijos, porque los cónyuges pueden no heredar”, sentenció el abogado. Según Jaime Quiroz Gutiérrez, existe la posibilidad de que se pacte una operación de compra-venta de un inmueble, se dé una cantidad como enganche (50 por ciento), pero que en ese periodo se muera el dueño y está intestado, ante ello lo que se sugiere al adquirente es que deposite en un juzgado el saldo cuando se dé la fecha del pago según el contrato y haga su notificación por escrito a los herederos.

Comercialización de propiedades heredadas Una vez que se tiene la posesión jurídica de un bien inmueble heredado, se debe poner a nombre de su nuevo propietario, para lo cual se hace el trámite correspondiente ante un notario, el cual lo debe inscribir en el Registro Público de la Propiedad. “El hecho de tener una escritura brinda la seguridad jurídica de que el inmueble está a su nombre, la tranquilidad de que efectivamente es el dueño y, por lo tanto, podrá transmitirlo sin ningún problema a otras personas, además de disponer del mismo, libre y tranquilamente, a fin de comercializarlo, rentarlo, o lo que sea”, sentenció el titular de la Notaría 5. Rocío Arias, directora general de International Home R&J Bienes Raíces, dijo que antes de firmar cualquier tipo de operación se le debe preguntar al propietario si todo está en regla, para que conteste de buena fe. Si responde que no hay problema, propone hacer un recibo de apartado de venta, antes que firmar un contrato privado con penalización.

“El recibo de apartado de venta es lo que se llama “pagar por ver”, porque da margen de revisar papeles en un plazo determinado (por lo menos 15 días), a cuyo término se estipula que si todo está bien se firmará el contrato privado respectivo de compraventa, y que en caso de que los papeles no estuvieran en regla se regresará la totalidad del monto a la parte compradora.

De esta forma la gente se puede cubrir de posibles riesgos mediante el desembolso de una cantidad, por ejemplo en una venta de 1 millón de pesos pueden ser 20 mil”, expuso la ejecutiva. En relación con la experiencia de esta profesional, los casos de operaciones con bienes raíces intestados se dan sobre todo en los de mayor antigüedad, que no son heredados correctamente a los hijos o familiares. “Si yo heredé una propiedad y no la he cambiado a mi nombre el trámite se puede hacer de forma simultánea, mientras yo tenga el juicio sucesorio donde yo aparezca como legítimo heredero. Por ello, hemos intervenido en operaciones donde viene una persona que nos pide vender una propiedad y nos señala que es el heredero, pero que no la ha escriturado a su nombre porque tenemos como antecedentes la escritura de la propiedad, el testamento, el juicio de la sucesión y la sentencia del juez, donde se indica el legítimo heredero”, expuso Jaime Quiroz Gutiérrez.