Debido a que un porcentaje elevado de los adquirentes de estos segmentos de vivienda lo hace con financiamiento hipotecario —sobre todo del segmento medio—, la secuela de la crisis económico-financiera de 1994-1995, y los problemas que se suscitaron entre las personas con créditos hipotecarios de esa época, fue que el mercado potencial de adquirentes de casas o departamentos en estos sectores se contrajo brutalmente, y sólo quedó abierto para aquellos que podían adquirir un inmueble de contado.

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De acuerdo con el más reciente informe inmobiliario de BBVA-Bancomer, el número de viviendas de nivel medio, residencial y residencial plus vendido en 2003 fue de 56 300 unidades (13 800 se financiaron con crédito de banca y sofoles),  creciendo a un ritmo anual de 68.6 % y ligando el cuarto año consecutivo con una fuerte tendencia de alza. Estas ventas estuvieron compuestas de la siguiente manera: 42 000 unidades del segmento medio, 9300 del nivel residencial, y los restantes 5000 del residencial plus.

El crecimiento promedio entre los años 2000 y 2003, en el número de unidades vendidas de este segmento, ha sido a un ritmo anual de 51.8 %. Por ello, hoy nos preguntamos: ¿Quién está comprando propiedades residenciales en México?

Durango 205.|CORTESÍA DURANGO 205

Estructura de compradores

Eugene Towle, socio Director de Softec, afirmó que para el segmento medio identifican a primeros compradores y segundos compradores. Ello quiere decir que son personas que por primera vez están adquiriendo una casa o departamento, y personas que ya tienen una propiedad de cierto nivel y la venden para adquirir una mejor. Así, expresa Towle: “En los productos de 400 000 pesos a un millón hay una mezcla de estos dos tipos de compradores casi en un porcentaje similar”.

Privanza Algeciras.|CORTESÍA SARE

En productos con un valor de uno a poco más de dos millones de pesos, señaló que entre 60 y 70 % son segundos compradores, y el porcentaje restante responde a primeros compradores. En lo que respecta al segmento residencial alto la estructura es 90 % de segundos compradores y 10 % primeros compradores. Según Towle: “Dentro de la estructura descrita, falta considerar a las personas que compran como inversión, para rentar o para revender. Este tipo de compradores representa en cada segmento entre 5 y 10 %. En cuanto al rango de edades, los que compran producto medio es gente joven o familias jóvenes de reciente formación; en producto residencial son familias, de edad media, de entre 30 y 40 años; y quienes compran residencial alto son personas de más de 40 años, siendo su segunda o tercera casa. Es gente que ha ido escalando la pirámide”.

Arturo Sánchez, Director General de Comercialización de Sare Holding, afirmó que, como desarrolladores especializados en vivienda media y residencial, identifican dos tipos de compradores: los que buscan su segunda casa y los que al formar un nuevo matrimonio buscan su primera casa.

Primero patrimoniales

Estos son los números fríos de los compradores, sin embargo, las características de los mismos son distintas. En la medida en que se recuperó y consolidó la estabilidad económica el crédito bancario empezó a fluir, en particular en los años 2003 y 2004. Por lo cual, un primer grupo a considerar son aquellas personas que son sujeto de crédito hipotecario y están en una etapa productiva, donde uno de los principales objetivos es formar un patrimonio familiar.

Arturo Sánchez.|FDO. AXEL CARRANZA

El Director de Crédito Hipotecario y Créditos al Consumo de Scotiabank Inverlat, Edwin Vega, señaló que el perfil medio de los clientes a los que le han otorgado crédito para adquirir vivienda es el de “un empleado que tiene cierta antigüedad en su trabajo, que tiene la comprobación de ingresos a través de sus recibos de nómina. Podría decir que, en general, es gente que tiene arriba de 30 años, aunque podríamos considerar un porcentaje de gente de menos edad, y otro de alrededor de 45-50 años. Es gente que ya tiene una estabilidad y busca tomar una hipoteca para hacerse de un patrimonio, porque le sale lo mismo pagar la mensualidad de una hipoteca que una renta. Normalmente, la gente que solicita un crédito hipotecario son personas  casadas. Y si hablamos de la media puedo decir que son parejas relativamente jóvenes, con uno o dos hijos”.

Sin embargo, señaló que en los segmentos residencial y residencial plus los compradores de casa o departamento, a través de crédito hipotecario bancario, son personas un poco mayor, muchos de ellos profesionistas independientes o dueños de negocios. Son personas que pueden comprobar ingresos a través de estados de cuenta o de inversiones. Vega expresó: “Son tomadores de crédito, pero de un porcentaje menor, tal vez por abajo de 50 % del valor de la vivienda, y 50 % lo ponen de recursos propios. Es un perfil que usa el crédito más que nada por el costo de oportunidad, porque sus negocios pueden tener un mejor retorno que la tasa de interés”.

Edwin Vega.|ARCHIVO

Empresarios e independientes

De acuerdo con el Director de Crédito Hipotecario de Banamex, Isidro Martínez, la mayoría de los clientes que están comprando en la ciudad de México son profesionistas, más asalariados que empresarios. Acotó que, para los segmentos altos de vivienda, “la gente que está adquiriendo más inmuebles son funcionarios de empresas. Según Martínez, “los empresarios no están recurriendo tanto al crédito, están comprando más de contado, aunque poco a poco se va incrementando la demanda de financiamiento de este sector. Hace un año veíamos muy poca demanda de empresarios y ahora observamos más”. Sin embargo, aseguró que las personas que tienen negocio son los que tienen los créditos más fuertes.

Por lo que respecta a la demanda en vivienda media, Martínez dijo que ahí hay más variedad: “Tenemos más empleados de empresas y asalariados. Yo diría que en el caso de Banamex hay entre 70 y 80 % de asalariados, y el porcentaje restante corresponde a los no asalariados”.

Gente joven

Por la crisis de hace unos 10 años atrás y la experiencia negativa de muchos acreditados, la compra de vivienda vía financiamiento bancario proviene más de gente joven, personas que no pasaron precisamente por aquella crisis. Edwin Vega señaló que, respecto de la banca en general, la demanda proviene de gente joven: “Si hablamos del caso particular de Scotiabank, son parejas más consolidadas, en un periodo más maduro, donde muchos de ellos están en la etapa de una segunda casa. Con esto me refiero a que están vendiendo el departamento que compraron cuando estaban recién casados, y ya están cambiándose a una casa o un departamento más amplio y en una mejor zona”.

En este mismo sentido, el directivo de Banamex afirmó que “cada vez hay más gente joven que está comprando vía crédito hipotecario, a lo mejor conocen lo relacionado con la experiencia negativa de la crisis de 1995 pero no la vivieron. Hay más concentración de personas de 25 a 35 años de edad pidiendo crédito y comprando casa habitación, pero también hay un mercado importante entre los que tienen entre 35 y 45 años, porque son edades en las que mucha gente hace el cambio de casa, ya sea porque tienen posibilidades económicas de mejorar, al ascender de puesto en la empresa donde trabajan, o porque mejoraron su poder adquisitivo. Pero también porque ya creció la familia y es probable que se requiera un lugar más amplio”. 

Sin embargo, el directivo de Sare afirmó estar “convencido de que el perfil para este mercado al que nosotros debemos apostar es el de un cliente que debe tener un potencial importante para poder ser sujeto de crédito”. No obstante, afirmó que “hoy en día hay buró de crédito, hay precalificaciones y hay preautorizaciones por parte de la banca. Creo que el cliente que manifieste su decisión de adquirir una vivienda media ante algún tipo de crédito, llámese sofol o banco, tendrá que ser una persona que sea sujeto de crédito”.

Privanza Chicago.|CORTESÍA SARE

Se achica la familia

Un tercer segmento, que se concentra particularmente en la compra de departamentos por parte de los niveles más altos, es el de las personas mayores, que viven en residencias muy amplias, pero cuyas familias ya se redujeron porque los hijos se casaron. Este tipo de personas, de alto poder adquisitivo, ahora está comprando departamentos, principalmente en desarrollos verticales, aquellos con completa seguridad y todos los servicios y amenidades integrados. Los especialistas consultados coincidieron en que este tipo de personas no demandan tanto crédito porque a lo mejor cuentan con su casa, entonces la venden y con esos recursos adquieren su nuevo inmueble.

El inversionista

En opinión de Arturo Sánchez, la vivienda media ofrece hoy grandes opciones: “Estamos detectando tres potenciales compradores, bien definidos: la pareja joven que busca su primera casa o departamento, que es un comprador natural; la pareja consolidada, que busca su segunda casa, para mejorar, y los inversionistas, hombre o mujer, que buscan tener una rentabilidad o una plusvalía con un inmueble”.

Isidro Martínez.|ARCHIVO

El directivo agregó que: “ante una economía con tasas de interés como las que tenemos hoy en día, muchos inversionistas financieros han preferido invertir su dinero en un inmueble, llámelo departamento o casa de este tipo, para entrar en un esquema de rentas y buscar la plusvalía del inmueble más que dejar su dinero en renta fija. Definitivamente este nicho de compradores también está creciendo”.

Finalmente, Sánchez dijo que un potencial cuarto segmento de compradores es el de divorciados, porque es una realidad social el incremento de divorcios en México, y necesariamente una de las dos personas se convierte en demandante potencial de vivienda.

Francisco Vázquez Leaño, Presidente de Grupo Inmobiliario Frava, consideró que en la clase más alta de Guadalajara el bien inmueble no necesariamente es para resolver un problema de habitación. “Tradicionalmente nos hemos refugiado en el bien inmueble como una inversión, ya sea en un terreno para ganar una plusvalía o en un departamento para ganar una renta y una seguridad. Hemos visto a lo largo del tiempo que la rentabilidad que nos dan los bienes inmuebles a veces superan las inversiones financieras, lo que te pudiera dar un banco o alguna inversión en dólares. Por eso nosotros tenemos y generamos diferentes tipos de clientes. El cliente que compra la casa para un objetivo habitacional y el que lo tiene para especular o que puede hacer un negocio”.

Para el especialista, en el mercado alto tienen ese tipo de cliente muy marcado, porque en épocas en donde tenemos recesiones económicas, donde tenemos inseguridades políticas y sociales, sí ven una inversión fuerte en habitación, y lo ven con sus clientes toda vez que a algunos les han vendido hasta cinco casas.