La compra de una vivienda es una de las principales formas de hacer y mantener un patrimonio.

La adquisición o venta de un bien inmueble no es una tarea sencilla, porque se debe negociar un precio y realizar una serie de trámites legales y financieros. Por esto, Real Estate Market & Lifestyle brinda orientación a los compradores a partir de la opinión calificada de diversos especialistas del ramo. De este modo se contribuye a evitar que los adquirentes sufran algún tipo de perjuicio al hacer este tipo de operación, en caso de que se encuentren con personas que buscan obtener beneficios extraordinarios o cometer fraude.

Debemos saber que existen quejas y demandas importantes en contra de empresas desarrolladoras, que están entre las tres o cuatro más frecuentes dentro de la Profeco. Sin embargo, “en la mayoría de los casos es gente que construye sin la experiencia adecuada o no cumple con las normas que exige la construcción para que un inmueble sea 100 por ciento habitable con seguridad”, declaró Fernando González Salazar, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Ciudad de México.

El también director general de Remax Plus Bienes Raíces agregó que en el caso de operaciones con bienes de segunda vuelta (usados) la mayoría de los movimientos que se conocen como “fraudes inmobiliarios” no son intencionales. Expresó que éstos son por ignorancia o porque a la hora en que la gente está vendiendo su inmueble no se da cuenta de que está haciendo algo mal. Indicó que también hay personas malintencionadas, que cometen fraudes mediante escrituras apócrifas.

Hay que señalar que el daño que se puede generar a las personas es elevado, porque la compra de una vivienda es una operación que involucra los ingresos de entre tres y seis años, además de que es una de las principales formas de hacer y mantener un patrimonio. Se estima que un inmueble llega a representar, en promedio, entre 70 y 80 por ciento del patrimonio de las personas.

En el caso de las operaciones con bienes de segunda vuelta (usados) la mayoría de los movimientos que se conocen como "fraudes inmobiliarios" no son intencionales.
Fernando González Salazar.

De acuerdo con José Landa, presidente de la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto Limitado (AMSFOL), en la clase social A y B (los estratos más altos de la población) es menor el problema de fraudes, porque tienen más información y conocimiento de las instituciones financieras. Además, porque es un tipo de consumidor que no asiste a las instituciones de vivienda sino que va a la entidad privada donde tiene una cuenta, sabe el procedimiento para tratar con una institución financiera y no se arriesga a tomar un crédito con un agiotista.

El funcionario, que es también director general de la Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol) GMAC Financiera, señaló que para saber quién actúa de manera dolosa se puede consultar a la Procuraduría Federal de la Defensa al Consumidor (Profeco), que lleva un registro de las quejas y demandas presentadas ante la institución.

“Con motivo de la reforma a la Ley del Consumidor, realizada el año pasado, uno de los sectores que mayor fortaleza tuvo para la cobertura de protección fue el inmobiliario, en el sentido de establecer reglas de actuación, condiciones y requisitos que deben cumplirse en los esquemas de construcción, comercialización e intermediación”, manifestó Enrique Guadarrama López, director general de Contratos de Adhesión, Registro y Autofinanciamiento de la Profeco.

El funcionario precisó que numéricamente el sector no tiene la misma cantidad de reclamaciones que otros, pero el monto es mucho mayor en relación con los montos reclamados, por un mal servicio de otros proveedores. Porque no es lo mismo quejarse de una falla de luz o de teléfono que por la compra de un inmueble.

Agregó que en la Profeco se puede solicitar el registro de cada proveedor, conocido como “Comportamiento Comercial”, el cual presenta el estado de las quejas presentadas, la forma y si el proveedor las concilió o no. Detalló que éste es un indicador de con quién se está firmando un contrato, y si es una empresa seria o tiene muchas quejas. De esta forma se pone al usuario en una situación de alerta, porque a pesar de que ambas partes firmen el contrato el proveedor puede incumplir y no entregar a tiempo el bien, o no cumplir con las garantías establecidas.

En los estratos más altos de la población es menor el problema de fraudes, por que tienen más información y conocimiento de las instituciones financieras.
José Landa Álvarez.

“Hay muchos desarrolladores improvisados, en su mayoría son pequeños, que están abusando de la gente. Cuidado con ellos, porque la mayor cantidad de quejas ante la Profeco son en su contra”, alertó Marcos Bejarle Pano, director de Institutos de Vivienda de Corporación Geo.

Los ejecutivos coincidieron en señalar que muchas veces los problemas y fraudes se deben a que la gente no se asesora y no tienen la experiencia adecuada, ya que en su vida hacen, cuando mucho, dos o tres operaciones, a diferencia de un profesional del ramo que realiza al menos una por semana.

También consideraron que el consumidor de nuestro país tiene todos los elementos de protección a su alcance y que los  mismos prácticamente son gratuitos. Si asiste a una Sofol, a un banco o a la Profeco lo van a orientar, y en su caso le indicarán si le conviene la operación propuesta.

Asimismo, resaltaron que es importante que el consumidor se fije si el corredor o desarrollador que lo atiende tiene prestigio y está afiliado a una Cámara o una Asociación Profesional, porque son las que crean estándares de protección en el mercado.

En la Profeco se puede solicitar el "Comportamiento Comercial", que presenta el estado de las quejas presentadas.

Problemática

José Landa consideró que el primer factor que genera problemas o fraudes al hacer operaciones entre particulares es el desconocimiento por parte del consumidor de los pasos que involucra una transacción inmobiliaria. Otro factor es que muchas veces las operaciones se formalizan mediante un contrato privado y no son llevadas ante un notario público, lo que significa que no se registra oficialmente el cambio de propietarios,   lo cual puede fundarse en querer ocultar la manifestación del pago de impuestos.

“Hay muchos consumidores que compran un inmueble, pero en realidad no atienden la transferencia de la propiedad, lo que propiamente no es un fraude pero es un problema que se le puede presentar al consumidor cuando quiera registrar su  propiedad. Es un problema porque la parte vendedora va a tener que acudir en ese momento y a lo mejor no se la encuentra porque cambió de domicilio o ya se murió”, expresó el ejecutivo.

Consideró que también se generan problemas e inclusive fraudes cuando el vendedor se casó por bienes mancomunados y realiza la operación sin el consentimiento del cónyuge. Otra problemática frecuente es la relacionada con adquisición de bienes donde existen sucesiones testamentarias que no han sido llevadas a su completo término, por lo que las propiedades no pueden ser comercializadas.

Cuidado con la improvisación

Para Fernando González Salazar el principal problema que existe con operaciones de empresas desarrolladoras es que hay muchas personas que, ante el “boom inmobiliario” que se vive, se dedicaron a construir y comercializar inmuebles, pero lo hicieron de manera improvisada o sin tener la experiencia adecuada para hacer las construcciones. Ello genera vicios ocultos, se puede decir que son errores de novatos, y que a su vez son graves porque afectan directamente el patrimonio de las personas que compran.

También manifestó que se encuentran desarrollos inmobiliarios en los que se emplean materiales de menor calidad para obtener ahorros a costa de bajar los niveles de calidad de la construcción.

“Muchas veces sucede que se busca pagar un valor bajo por una propiedad que está invadida o es producto de una expropiación mal realizada por el gobierno. En estos casos, la persona no sabe que es un problema tremendo, porque va a requerir realizar muchos trámites y esfuerzos para regularizarla”, indicó el directivo.

La Profeco y el sector inmobiliario

Enrique Guadarrama López indicó que su institución busca que los consumidores estén cada vez mejor informados a fin de que tengan una educación en el consumo, para que tomen la mejor decisión en el momento de adquirir un bien o servicio.

“En mayo del año pasado entró en vigor la reforma de la Ley al Consumidor. Una modificación relevante fue que antes a los inmobiliarios se les catalogaba como proveedores, al igual que a muchos otros, y con el cambio se les dio un capítulo aparte (Capítulo VIII, artículo 73 y siguientes), con reglas y registros específicos, como son el de Información y el de Contrato de Adhesión. Cabe señalar que los inmobiliarios también tienen que cumplir con todo lo que exige la Ley en materia de publicidad y otras situaciones”, declaró el funcionario.

Agregó que los requisitos van en tres sentidos: 1) la información en materia inmobiliaria que se debe dar a los consumidores respecto a la operación a celebrar, 2) la obligación de los inmobiliarios de inscribir o registrar en la Profeco el modelo de Contrato de Adhesión que se va a utilizar con los consumidores, y 3) la inclusión de cláusulas para garantizar una relación jurídica equilibrada, a fin de que las condiciones pactadas al firmar la compra-venta de un inmueble sean equitativas para ambas partes. “A los consumidores se les recomienda  que una vez decidido qué inmueble quieren adquirir exijan a los vendedores que les muestren el modelo de Contrato de Adhesión registrado en la Profeco”, sentenció Guadarrama López.

Empresas con mayores reclamos ante la Profeco

De acuerdo con información proporcionada por la Profeco, hasta el mes de julio de 2005 los proveedores más demandados entre las desarrolladoras de vivienda son: Desarrolladora Metropolitana (Demet), Grupo Geo, Proyectos inmobiliarios de Culiacán, Impulsora Patrimonial de Occidente (Impaosa)  y Bienes Programados.

La información detalla que los principales motivos de reclamación son: incumplimiento en la entrega del bien, negativa a la bonificación o devolución de la cantidad, no respetar los términos del contrato firmado, incumplimiento de la garantía y cobro indebido.

“En el periodo de enero a julio del presente año, el sector inmobiliario acumuló mil 287 quejas (en el 2004 fueron 3 mil 465 en todo el año), de las cuales 200 son de Demet y 140 de Geo, cifras que muestran que las desarrolladoras grandes no reciben la mayor parte de las quejas, ya que los casi mil reclamos restantes son de empresas medianas y pequeñas. Además, las cifras nos indican que hay una tendencia de muchos desarrolladores improvisados, no profesionales y no registrados, que afecta a los clientes”, declaró Marcos Bejarle Pano, director de Institutos de Vivienda de Corporación Geo.

El directivo resaltó que Geo recibió 140 quejas y que de las mismas sólo quedan 40 en trámite, lo que no representa una cifra relativamente importante si se compara con las 37 mil viviendas que construye anualmente su empresa. Agregó que la mayoría de las quejas provienen del sector de interés social, porque el atendido por GHomes (clase socioeconómica A y B) no ha presentado ninguna queja.

También comentó que desde el año 2000 se ha desarrollado una coordinación con la Profeco, inclusive se ingresó en el Programa de Mejoramiento de Bienes y Proveedores. Además, como resultado de las reuniones con este organismo gubernamental, se hizo el compromiso de crear un “Call Center” para atender al público, que ya está trabajando, y posteriormente se otorgó un seguro de calidad a sus viviendas, que garantiza todas las instalaciones de las mismas, previene vicios ocultos y daños estructurales.

Adelantó que en diciembre de este año se tendrá trabajando la “Conciliación Inmediata”, que consiste en que, cuando llegue una queja a la Profeco, ésta se direccione en ese momento al “Call Center”, que ya tendrá gente capacitada para resolver el problema. Otra alternativa será que la gente hable directamente al mismo y de inmediato se atienda su queja o inquietud.

“Buscamos innovar y estar al día para que las quejas lleguen a nuestra meta, que es cero. La idea es que no se recurra a la Profeco para atender las inquietudes de los clientes”, planteó Marcos Bejarle Pano.

Al comprar un inmueble, se debe ir acompañado por un asesor que indique si la documentación y el inmuble están en orden.

Forma de prevenir fraudes

Para el presidente de la AMSFOL el principal consejo al consumidor es que para concretar la operación de compra-venta de un bien inmueble la inscriba en el Registro Público de Propiedad, para evitar problemas y tener certeza total sobre la misma. Este punto de vista fue expresado también por el presidente de la AMPI Ciudad de México, que adicionó que se debe procurar no hacer un contrato privado de compra-venta e ir directo a la escritura.

Ambos expertos también coincidieron en manifestar que es común que una persona vaya sola a comprar un inmueble, lo que es un error. En opinión de estos especialistas, se debe ir acompañado por un asesor que indique si la documentación y el inmueble están en orden, si las condiciones corresponden a lo que el mercado señala, y sobre la situación fiscal en que queda el comprador.

Otro sugerencia es llevar un arquitecto o un ingeniero para que controle el estado del inmueble y que el proyecto o la construcción sean adecuados, además de evaluar que el terreno no tenga fallas estructurales o problemas de contaminación causada por instalaciones anteriores. También es necesario verificar que la propiedad que se está negociando es la que aparece en el contrato de promesa de compra-venta y que los datos  de la escritura coincidan con la dirección y delimitación física del inmueble.

“Lo primero que debe hacer la persona que compra, o el representante inmobiliario que está asesorando, es acudir al Registro Público de la Propiedad, a fin de determinar el estatus que guarda la propiedad. Cualquier tipo de movimiento que tenga un inmueble queda señalado allí, por ejemplo, si se hace un juicio, si hay un adeudo o una fianza”, explicó Fernando González Salazar.

El dirigente de la AMPI Ciudad de México subrayó que en la última hoja de las escrituras existe un sello que es lo más importante, porque lo coloca el Registro Público de la Propiedad, y en el mismo está el Folio Real, es decir, el número consecutivo con que quedó inscrito en el Registro  Público. Ese número es exclusivo de la propiedad y en cualquier operación va a aparecer y es el que tiene que verificar el usuario.

Agregó que es importante informar que el Registro Público de la Propiedad está abierto a todos. Es decir, cualquiera puede ir a solicitar la información y de esa forma saber con exactitud si el inmueble tiene un adeudo o está gravado de alguna forma.

El especialista detalló que el público puede identificar una posible operación fraudulenta cuando su contraparte proponga o use a un notario de una plaza fuera de lo normal para formalizar la operación. Por ejemplo, si el inmueble está en Polanco y se pretende hacer la escritura   en Iztapalapa u otro lugar alejado.

También resaltó que si se requiere hacer una operación mediante contrato privado, con todos los inconvenientes ya señalados, se debe verificar la documentación con el fin de saber si quien realiza la operación es el propietario y si tiene toda la representación para hacerlo (pedir copia del acta de matrimonio, en su caso, para confirmar si tiene régimen de bienes mancomunados o separados), solicitar cinco años de boletas prediales y de agua, y copia de la escritura (fijarse que tenga el sello del Registro Público de la Propiedad en original y esté clasificado con todos sus datos).

Enrique Guadarrama López sugirió que el consumidor debe exigir que lo que va a firmar con una inmobiliaria tenga el registro en la Profeco, porque cada contrato tiene un número asignado que debe figurar en el mismo. Comentó que, aunque el organismo no interviene en el tema de precios y condiciones, la Profeco revisa las cláusulas e indica si son acordes y equilibradas para ser usadas.

José Landa destacó que se debe evaluar quién está vendiendo el bien inmueble, cómo está fijando el precio, y que lo mejor es hacer una valuación de la propiedad para comprobar que el precio sea el adecuado.

“Mas vale invertir un poco para saber si lo pactado es correcto. Muchas veces el consumidor no hace valuaciones por no gastar cinco, siete o 10 mil pesos en una propiedad que vale un millón de pesos o más. Lo que no está viendo es lo que está adentro y cómo afecta al valor de la propiedad”, explicó el presidente de la AMSFOL.

De acuerdo con el ejecutivo, otro aspecto importante, sobre todo en la vivienda de interés social, es que nunca se debe dar dinero a nadie para que consiga un bien inmueble o un financiamiento de alguno de los institutos de vivienda o determinada institución. Además, comentó que se debe evitar el manejo de los créditos donde se señala que se presta sobre su casa a una tasa de verdadera ganga.

Indicó que cuando la gente quiera comprar un inmueble de un desarrollador se fije quién es, verifique su prestigio, indague si tiene la experiencia suficiente en el ramo de la construcción, además de pedir la asesoría de un arquitecto o ingeniero para ver si el producto que le ofrecen es adecuado.

En el caso de los desarrolladores, también es importante ver que ya tengan celebrado el régimen de condominio, porque muchas veces lo tienen en trámite y existe la posibilidad de que no prospere la solicitud de un inmueble en régimen de condominio. La causa más común es que hayan construido más departamentos de los que les permitieron las autoridades, por ejemplo 10 en lugar de siete. Otra situación es el tiempo que demora en salir la documentación del Registro Público de la Propiedad, que provoca que los departamentos se empiecen a vender antes que salga el régimen de condominio. Landa también señaló que en un crédito hipotecario lo definitorio no es el precio (tasa) sino el servicio, porque si la gente desea que se le atienda, que le den una respuesta exacta a sus preguntas, está dispuesta a pagar un poco más, y por lo tanto acude a un intermediario especializado. En cambio, si no le interesa este aspecto y sólo le interesa el crédito acude a una institución múltiple.

Enrique Guadarrama López consideró que el consumidor debe verificar las condiciones de cada operación (mensualidades, monto a pagar, penas por incumplimiento), porque aquí la Profeco no interviene. Le corresponde al consumidor observar que esas condiciones particulares estén acorde con su ingreso o posibilidades de pago, para no encontrarse posteriormente con sorpresas en caso de que no pueda cumplir con las cantidades estipuladas en el contrato.

Apóyese en un profesional

De acuerdo con el consenso de los especialistas consultados, lo que el cliente debe hacer es familiarizarse con la manera de realizar una transacción, y para ello puede acudir a un notario público, a una entidad financiera o con un agente corredor de bienes raíces. Asimismo, el comprador debe buscar un asesor inmobiliario para realizar la operación, así se librará de muchos problemas, porque el profesional tiene experiencia en ese tipo de operaciones.

Resaltaron que el asesor debe estar debidamente registrado en asociaciones profesionales, como es el caso de la AMPI,  cuyos integrantes están reconocidos, son profesionistas que conocen perfectamente esas transacciones y pueden orientar sobre los pasos a   recorrer, como pagos de los derechos y registros de la propiedad. Para ello pueden acceder a la página web de esta asociación www.ampidf.com.mx o pedir información a la dirección de correo electrónico certificacion@ampidf.com.mx.

Cabe señalar que la AMPI es una asociación nacional que desde 1956 agrupa, bajo Estatutos y Código de Ética, a todas las personas físicas dedicadas a la actividad inmobiliaria, como administradores, comercializadores, mediadores, valuadores, promotores, asesores en financiamiento y consultores. En su página web se encuentra el directorio de esta asociación y cualquiera puede realizar esta consulta.      

En un crédito hipotecario lo definitorio no es el presio (tasa) sino el servicio.