Pagar por un bien inmueble no necesariamente garantiza que una persona sea legalmente dueña de la propiedad, lo cual no ocurre mientras no tenga una escritura de propiedad a su nombre.

|Facax

“Cualquier persona que desee adquirir un inmueble para casa habitación o para inversión debe acudir a realizar la operación ante un notario, lo que da seguridad jurídica al patrimonio”, expresó Alfonso Zermeño Infante, presidente del Colegio de Notarios del Distrito Federal.

El también titular de la Notaría 5 señaló que actualmente alrededor de 80 por ciento de los inmuebles son de personas muertas, debido a que cuando la gente fallece la propiedad sigue a su nombre al no poder escriturarse por parte de sus herederos o nuevos propietarios. Agregó que al realizar la escrituración el notario informa si el documento del inmueble que le presentan es verídico, si está inscrito en el Registro Público de la Propiedad y si tiene la posibilidad de venderse sin ningún problema. “El proceso de escrituración es un trámite muy importante, es la formalización de que se es dueño de la vivienda, además de dar tranquilidad a la gente porque queda inscrito el bien inmobiliario a su nombre en el Registro Público de la Propiedad”, declaró Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario.

En una operación de compra-venta debe hacer un contrato y una escrituración de la propiedad|ADRÍAN GACÍA V.

Vega agregó que antes de la escrituración hay que investigar que la propiedad no tenga un gravamen y que no esté en garantía, además de que esté al corriente de sus pagos e impuestos.

Por su parte, Sergio Dávila, director de Promoción en Hipotecaria Independiente, consideró que la escrituración es un acto jurídico en el que el notario público da fe de la compra-venta de un bien inmueble, y como consecuencia se obtiene seguridad jurídica, dando a su vez cumplimiento a lo establecido en la ley. “Mediante la escrituración se da seguridad a la propiedad, para que constituya un verdadero patrimonio para el acreditado. Se debe hacer porque es un requisito formal para que la propiedad surta efectos ante terceros”, consideró el ejecutivo.

No compre problemas, escriture

Dávila opinó que el principal problema a que se enfrenta el cliente que busca adquirir un bien inmueble es el desconocimiento de la ley, lo que implica aceptar las obligaciones que causa la misma. Zermeño precisó que la ley establece la necesidad de escriturar porque el Código Civil marca claramente que cualquier transmisión de inmuebles superior a 17 mil 82 pesos (365 veces salario mínimo) debe ser a través de escritura pública. Sin embargo, algunos particulares formalizan la operación mediante un contrato privado, con todos los riesgos que esto tiene, porque el mismo sólo queda entre las partes, además de que puede carecer de una serie de elementos y que no garantice la seguridad del negocio.

“Hay ocasiones en que no se tiene dinero para escriturar, en ese caso no queda más que hacer un contrato privado. Es común que sea hecho por abogados, que pueden cobrar alrededor de mil pesos por su elaboración”, comentó el especialista.

El dirigente también recomendó que cuando una persona firme contratos privados obtenga, a su vez, un poder irrevocable que le permita posteriormente hacer una escritura respecto a ese inmueble, sin necesidad de que las partes concurran. Esto en previsión de que la persona que le vendió se vaya al extranjero, a otra parte del país o no se sepa dónde localizarlo. Acotó que debe ser irrevocable para evitar que la persona que vendió le quite el poder y entonces existan problemas para escriturar.

Alfonso Zermeño Infante| ADRÍAN GACÍA V.
Cualquier persona que desee adquirir un inmueble para casa habitación o para inversión deve acudir a realizar la operación ante un notario, lo que da seguridad jurídica al patrimonio

Vega recordó que un contrato privado no queda registrado ante el Registro Público de la Propiedad ni tampoco queda registrada la hipoteca, en su caso, en favor de la nueva persona, lo que ocasiona perjuicios económicos porque no se pueden deducir los intereses reales pagados cuando se compró el inmueble a través de un crédito hipotecario que se va pagando mes con mes.

Tipo de escrituración

El presidente del Colegio de Notarios del Distrito Federal detalló que el notario hace constar actos y hechos jurídicos, con objeto de brindar seguridad jurídica y certeza a las transacciones de las que da fe, con independencia frente al poder público y los particulares, con imparcialidad para con sus clientes y autonomía en sus decisiones, las cuales sólo tienen como límite el marco jurídico y el estado de derecho. De esta forma, un notario se encarga de interpretar la voluntad de las partes y plasmarla en un documento público, auténtico, que lleva el nombre de “escritura”, si se trata de un acto jurídico, o “acta”, si se certifica un hecho jurídico.

“El tema inmobiliario es exclusivamente un acto jurídico. De esta forma una escrituración es la transmisión de la propiedad, ya sea mediante un fideicomiso, una compra-venta o mediante crédito”, explicó el directivo.

Edwing Vega| ADRÍAN GACÍA V.
El proceso de escrituración e un trámite muy importante, es la formalización de que se es dueño de la vivienda, además de dar tranquilidad a la gente porque queda inscrito el bien inmobiliario a su nombre en el registro público de la propiedad

El director general de GE Money Crédito Hipotecario precisó que cuando se adquiere un bien inmueble mediante un financiamiento se debe escriturar en el momento de formalizar la hipoteca. Aquí intervienen tres actores: el desarrollador o vendedor, el comprador y la institución financiera que apoya a este último.

“Para la institución financiera la ventaja de escriturar es que queda indicado ante el Registro Público que determinada propiedad está en garantía, debido a que hay un crédito asociado a la propiedad. Por ejemplo, el bien inmueble es propiedad de Víctor pero está gravado por GE Money Crédito Hipotecario, porque le concedió un crédito a este último para la adquisición”, ilustró el ejecutivo.

Para el notario de la Notaría 5 del Distrito Federal, en el caso del crédito hipotecario vamos a tener seguridad jurídica al que presta el dinero, el cual la obtiene mediante una escritura pública donde se otorga un crédito que se garantiza con la hipoteca de ese inmueble. De esta forma, si la persona no paga se adjudica el inmueble a la institución de crédito; asimismo, al acreditado (cliente) también la institución le da un seguro de vida para que si fallece se pague el crédito automáticamente, los herederos queden liberados de la hipoteca y el inmueble quede libre de gravamen y de esa manera pueda transmitirse a los herederos.

Los especialistas coincidieron en señalar que en una operación de compra-venta debe haber un contrato y una escrituración de la propiedad. El notario supervisa que en la documentación presentada los datos sean correctos y verídicos, que en efecto la persona sea quien dice ser, y además se examina su régimen conyugal para saber si se trata de una sociedad conyugal y si el cónyuge está de acuerdo. En caso de que no estuviera de acuerdo sólo corresponderá 50 por ciento del inmueble a cada parte.

Costos de la escrituración

Vega estimó que en el caso de la escrituración de hipotecas de compra-venta el costo puede andar en un rango de 4 a 7 por ciento sobre el valor de la propiedad. No obstante, resaltó que una parte importante del monto, 60 a 70 por ciento, está relacionado con impuestos y derechos asociados, mientras que el resto corresponde a permisos y honorarios del notario.

Al respecto, Zermeño manifestó que el notario cobra en función de ciertos aranceles, pero también se encarga de auxiliar     a las autoridades locales y federales en el cálculo de impuestos y derechos que se integran en el cobro al público, además de avisar a la autoridad de determinadas circunstancias relevantes de las que el notario tenga conocimiento y vigilar que se cumpla con el procedimiento registral necesario para que se publiciten los actos que ante él se otorgaron.

De esta forma, las personas pagan la escrituración en función del valor del inmueble, además de los impuestos, derechos y traslado de dominio que se deben cubrir. Por ejemplo, el impuesto de adquisición de inmuebles en el Distrito Federal va de 2 a 4.5 por ciento del valor de la propiedad, mientras que un avalúo cuesta de 2.5 a 3.5 al millar, es decir, que por cada mil pesos del monto en que se valuó la propiedad se pagará de 2.5 a 3.5 pesos. Existen derechos que son iguales para cualquier tipo de valor de la vivienda, por ejemplo, el certificado de libertad de gravámenes. A partir de lo anterior, el costo de una escritura para una operación de medio millón de pesos va de 7 a 8 por ciento del valor, es decir entre 35 mil y 40 mil pesos. En una propiedad de millón y medio de pesos sería de 6 por ciento, equivalente a 90 mil pesos. Y en una transacción de 3 millones de pesos es de 5.5 por ciento, unos 165 mil pesos.

Sugerencias

Edwin Vega consideró que el cliente que acuda a una institución financiera para adquirir un bien inmueble debe buscar una orientación  profesional desde el principio del proceso, esto con el fin de detallar todos los pagos que realizará a fin de que no sean una sorpresa al acudir ante un notario para formalizar la operación y con ello sufrir un retraso en la materialización de la operación.

Sergio Dávila manifestó que se debe transparentar el proceso completo del otorgamiento del crédito, para dar confianza, claridad y seguridad a la clientela.

Los directivos financieros precisaron que cuando se adquiera un inmueble se debe considerar dentro del presupuesto respectivo el costo aproximado de la escrituración, ya que por lo general se toma en cuenta el capital y los gastos de instalación.

Alfonso Zermeño recomendó a los lectores de Real Estate Market & Lifestyle que acudan a cualquier notario para asesorarse sobre cómo realizar una escrituración, ya que la mayoría de estos profesionales la pueden dar sin costo alguno. También indicó que el Colegio de Notarios ofrece este servicio de forma gratuita los martes, miércoles y jueves de 16 a 18 horas en su sede.

Alfredo Gutiérrez
Hipotecaria independiente considera que el acto jurídico de la escrituración otorga la seguridad jurídica necesaria para que el patrimonio esté protegido legalmente 

Los especialistas coincidieron en señalar que la escrituración y regularización de inmuebles es una de las mejores prácticas para el fortalecimiento patrimonial. Porque al tener la escritura pública a nombre del actual dueño dicho patrimonio puede ser transmitido a los herederos mediante testamento o sucesión testamentaria, y donde el gobierno no se queda con nada. Sin embargo, hay que tener cuidado de hacer un testamento si queremos que sea una persona ajena a la familia la que se quede con el bien inmueble, porque la ley establece que los padres, cónyuges, hijos o familiares hasta de cuarto grado van a heredar.