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Durante los últimos tres años la banca ha logrado regresar al financiamiento del sector vivienda de una manera importante, con la introducción de productos de crédito atractivos, con tasas y mensualidades fijas, denominados en pesos, y a plazos que no se habían ofrecido en México desde hace muchos años. En 2005 el monto total de créditos hipotecarios otorgados por la banca creció casi 70 por ciento, comparado con la cifra de 2004.
El presente auge del crédito hipotecario otorgado por los bancos responde a varios factores, como el apoyo que el Gobierno Federal ha dado al sector vivienda en México, la estabilidad macroeconómica que ha resultado en una reducción importante de la inflación y de las tasas de interés, un marco fiscal favorable que hoy permite la deducibilidad de los intereses reales y la fortaleza de las instituciones bancarias que permite el acceso a fondeo competitivo a plazos largos.
La competencia entre los bancos por ofrecer los mejores productos de crédito hipotecario ha sido muy intensa en los últimos dos años y ha resultado en una mejora en las condiciones financieras ofrecidas a los clientes (tasas de interés, plazos, enganches, destinos), que se ha dado a una velocidad tal que no ha permitido su plena difusión. Una parte importante del mercado potencial de estos productos ni siquiera está consciente de que tiene la posibilidad de acceder a estos esquemas para mejorar su patrimonio.
Analicemos el caso de una familia que no tiene casa propia y paga una renta mensual de 9 mil pesos para ocupar una vivienda que tiene un valor de 1 millón 200 mil pesos. Si esta familia decide seguir arrendando el inmueble la renta se incrementará con la inflación, además de que no cuenta con la propiedad del inmueble, por lo que no se beneficia de la plusvalía que el mismo pueda tener.
Por otra parte, esta misma familia podría adquirir la misma vivienda por medio de un crédito hipotecario. Suponiendo que la familia toma un crédito de 1 millón de pesos a 15 años, entonces su mensualidad será de aproximadamente 11 mil 800 pesos en un inicio.
Considerando la deducibilidad de los intereses reales y por lo tanto el beneficio fiscal que recibirá esta familia, el pago neto mensual efectivo es de solamente 7 mil pesos el primer año (asumiendo una inflación anual de 3.3 por ciento, similar a la de 2005). No solamente es más baja la mensualidad de la hipoteca (neta del beneficio fiscal) que una renta, sino que además la familia que decide tomar esta opción cuenta con la propiedad del inmueble y su patrimonio crece con la revaluación del mismo. Con la inflación actual, la revaluación total de un inmueble de 1 millón de pesos en 15 años equivale a una ganancia total de 600 mil pesos.
Incentivos por pago puntual
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Actualmente, diversos bancos premian a sus buenos clientes ofreciendo esquemas de reducción de tasa de interés en función del buen comportamiento de pagos. Es decir, un cliente que paga puntualmente sus mensualidades puede disminuir su tasa de interés y mensualidad por el plazo restante de su crédito hipotecario.
Esto implica que ahora las mensualidades de los créditos hipotecarios no solamente no se incrementan durante la vida del crédito, sino que además pueden disminuir de una manera importante.
Continuando con el ejemplo anterior, la mensualidad inicial de 11 mil 800 pesos correspondiente al crédito hipotecario contratado disminuirá hasta llegar a 10 mil 400 pesos en cinco años. A partir de ese momento la mensualidad nominal del crédito será menor que la renta (aún ignorando los beneficios fiscales del crédito). Por otra parte, la mensualidad del crédito se queda fija por los 10 años restantes del crédito por lo que su importancia será cada vez menor con respecto al ingreso familiar. Si bien en un inicio la contratación de un crédito hipotecario requiere un desembolso para la economía familiar al compararlo contra el pago de una renta, es necesario no perder de vista las condiciones ofrecidas actualmente por las instituciones financieras que a mediano y largo plazo resultan en claras ventajas financieras y de formación de patrimonio.
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* El autor es director de Crédito Hipotecario Banamex.
