Álvaro Leaño Espinosa
Director general del Grupo DMI
Guadalajara experimenta una evolución de una ciudad tradicional, caracterizada por edificaciones pequeñas, con pocos pisos y baja densidad, a una evolución natural que han vivido las grandes ciudades del mundo que dejan de crecer horizontalmente y lo hacen verticalmente, con grandes proyectos residenciales, corporativos, comerciales e incluso usos mixtos.
La Ciudad de Guadalajara y su zona metropolitana incluye los municipios de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá, Tlajomulco de Zúñiga y El Salto; todos con una conurbación continua, en tanto que Ixtlahuacan de los Membrillos y Juanacatlán son considerados municipios exteriores pertenecientes a la zona metropolitana, pero que no son parte de su continua mancha urbana.
La más reciente cifra oficial, que es el censo de población de 2005, indicó que la población total de la zona metropolitana sumó 4 millones 95 mil 853 habitantes. Sin embargo, de acuerdo con las estimaciones de la división de estudios económicos de Banamex, hasta 2008 la zona metropolitana de Guadalajara contaba ya con 4.3 millones de habitantes. Desde ese punto de vista se le considera la segunda ciudad más grande del país, solamente detrás de la Ciudad de México, y una de las 50 más grandes del mundo.
Desde el punto de vista económico (industrial en particular), de los servicios y cultural, es una de las sedes más importantes del país, a tal grado que fue considerada como “ciudad del futuro” en los estudios del 2007 de la FDI Magazine, debido al alto porcentaje de su población juvenil, la baja tasa de desempleo, el gran número de inversión extranjera y proyectos recientes, por el gran potencial económico y su potencial para hacer negocios. Es decir, fue calificada como un núcleo de desarrollo y atracción turística.
La actividad económica de Guadalajara es diversificada, pero tiene una pujante actividad industrial, donde sobresale una creciente cantidad de industrias tecnológicas (cibernética) y electrónicas. Esto último ha sido muy importante en la fisonomía de los suburbios de Guadalajara. Tiene una gran presencia de grandes empresas y grandes bases comerciales.
Las principales actividades en la zona metropolitana son la industria manufacturera, el comercio, los servicios personales y de mantenimiento así como los servicios comunales y sociales.
Jesús Gallegos
Presidente del Grupo Jegal
Verticalización: llegó para quedarse
Uno de los grandes patrones seguidos por todas las grandes ciudades del mundo es la verticalización, es decir, dejan de crecer a lo ancho y aprovechan la infraestructura ya creada y crecen verticalmente. Guadalajara no es la excepción.
Para Álvaro Leaño Espinosa, director general de Grupo DMI, la verticalización inmobiliaria “es un fenómeno que se está dando en todas las ciudades de México, es innegable. Es una cuestión positiva en donde ya se rompió la mentalidad de la gente, por lo menos aquí en Guadalajara donde prefería tener su jardín, su casa y sus muros; ahora la gente ya está viendo en un departamento una opción de calidad de vida del mismo nivel o inclusive mejor por las amenidades que ofrecen las torres de departamento.
Puerta de Hierro|CONSORCIO INMOBILIARIO GIG
“Por ese lado la verticalización es algo que llegó para quedarse en la cuestión de vivienda, definitivamente”, resaltó.
Jesús Gallegos, presidente de Grupo Jegal, por su parte, relató que hasta antes del 2000 el crecimiento vertical estuvo limitado, porque había muchos temores; por ejemplo, ¿qué pasaría con una casa cuando le construían una torre a un lado?, pero a partir de 1999-2000
se modificaron las leyes. “Luego de eso se volcó la ciudad a realizar proyectos verticales, primero fue la zona de Providencia y luego emigró a la zona nueva de Puerta de Hierro y Chapalita, últimamente en la zona de la avenida Chapultepec, en la colonia Moderna”.
Señaló que sin duda “había inexperiencia en hacer torres en volumen, incluso hubo dos o tres proyectos que se
generaron en forma aislada, pero hay inversiones con muy buenos productos. Guadalajara descubrió la verticalidad con resultados positivos, ha habido aprendizaje y encontramos muy buenos productos hoy en día”.
Gallegos consideró que el crecimiento vertical en Guadalajara incentivó que la gente estuviera interesada en participar en la compra de propiedades céntricas, propiedades nuevas que era muy difícil encontrar en Guadalajara porque todos los desarrollos horizontales se hacían en las afueras de la ciudad por falta de terrenos. “La gente que estaba acostumbrada y que quería seguir viviendo en la zona que les gustaba o que vivía en casas viejas, vio la oportunidad en los departamentos nuevos en la zona y de la calidad que ellos querían”, afirmó.
Armando Gómez Flores, presidente y director general de Consorcio Inmobiliario GIG, comentó que las edificaciones verticales no dejan de ser un proyecto piloto para la ciudad, que están a prueba para ver su aceptación, qué tanto funciona y cómo pueden cambiar las costumbres. Sin embargo, destacó estar convencido que la solución para ciudades del tamaño de Guadalajara, tendrá que ser una mayor densidad dentro de la ciudad.
Esto es lo que está pasando a nivel mundial, en las grandes ciudades, en lugar de seguir creciendo más a las orillas y encontrar proyectos cada vez más retirados, quizá la solución será al final hacer ciudades que crezcan hacia arriba, que no se sigan expandiendo y que no se tengan distancias tan enormes.
“Pienso que la tendencia va a seguir siendo hacia la construcción vertical. Es un proceso nuevo en Guadalajara, pero es la solución al crecimiento natural de la ciudad que a lo mejor ha sido difícil de asimilar, excepto entre la gente joven con una manera de pensar más moderna”, expresó Gómez.
Armando Gómez Flores
Leaño de Grupo DMI recordó que uno de varios elementos que explican este nuevo modelo de proyectos, es que los hijos de las familias que vivieron en las zonas residenciales, por ejemplo Lomas del Valle y demás, les gustaría seguir viviendo en esa misma zona pero ya es muy difícil que compren una casa unifamiliar con los precios alcanzados; entonces viene el producto nuevo, que son los departamentos y así se pueden quedar a vivir en sus mismos lugares de origen.
Residencia de Villa Serena|DESARROLLADORA TIERRA Y ARMONIA
Otro elemento importante que describió Leaño es lo que se genera entorno a estos desarrollos, por ejemplo el tráfico vehicular. “Muchas veces la gente considera que se va a generar tráfico y problemas adicionales, pero yo creo que es al revés. El hecho de que haya inversionistas que construyan torres de oficinas o de departamentos ayuda, porque a estos inversionistas es más fácil que el gobierno les pida colaboración, y los inversionistas estén dispuestos a apoyar, para crear infraestructura vial.
Juan Jose Errejón
Director de la Desarrolladora Tierra y Armonia
“En cambio, si no hubiera estas opciones de departamentos, tendría que haber fraccionamientos después de la zona periférica, en donde de todos modos la gente para trasladarse a sus lugares de trabajo o de esparcimiento va a tener que seguir pasando por las mismas vialidades de la zona, donde hoy ya ocupan estos desarrollos verticales”, mencionó.
Agregó que los proyectos verticales no aumentan el tráfico, pero al final del día de todos modos la ciudad y la gente que viene de afuera va a seguir viniendo con o sin edificios verticales y el crecimiento del parque vehicular va a
seguir aumentando.
Sobre este punto, Gallegos opinó que “en México es muy difícil tener todos los elementos que queremos y necesitamos, pero creo que el único conflicto que existe con los desarrollos verticales es el tema de las vialidades que se han ido resolviendo poco a poco, pero el resto de la infraestructura de servicios básicos y demás servicios están bien soportados”.
También comentó sobre este mismo tema Juan José Errejón, de la desarrolladora Tierra y Armonía, quien dijo que es natural y sano que la ciudad crezca verticalmente y de forma inteligente. “Para mí le ha faltado a la ciudad el planear el tema vertical más a fondo, no nada más es construir edificios, sino todo el tema de servicios, colectores, agua potable, estacionamientos, el tema de áreas verdes”.
“Creo que es natural, sano y bueno para la ciudad crecer verticalmente y por otro lado, regenera los centros urbanos más poblados. Un crecimiento equilibrado, con servicios, con infraestructura, bien planeado”, indicó.
Errejón expresó que como empresa han hecho algunos proyectos verticales pero están buscando diferenciarlos, que sean desarrollos verdaderamente planeados para lo vertical, porque eso todavía no existe en Guadalajara, puntualizó.
Armando Gómez Flores consideró que hay sobreoferta de producto, “primordialmente en el sector medio residencial, específicamente en lo vertical y que para Guadalajara no deja de ser una novedad en los últimos años. Hay una impresión de que hay sobreoferta, pero hay que destacar que cada caso es distinto, porque lo que está en la zona Puerta de Hierro ha tenido buena aceptación por ser la mejor parte de la ciudad, pero en otros ha ido muy lenta su venta”.
Desde finales del año pasado había más de una docena de proyectos verticales de gran escala en construcción o en proyecto, entre producto residencial, oficinas y hoteles. Por citar algunos ejemplos residenciales, incluso algunos de ellos ya terminados, podemos señalar que dentro de la zona Zapopan, la mayoría en la zona Puerta de Hierro se encuentran el proyecto 360 Acueducto (Hines), Andares Vida, Torre de Hierro y Torre Titaniun de Jegal, Aura Loft, Aura Altitude. Aura e incluso el Hospital Puerta de Hierro; en la zona del municipio de Guadalajara podemos citar al proyecto Puerta Guadalajara e incluso al hotel Westin, este último de Alhel.
Pero no sólo destacan los proyectos verticales, también hay una serie de megaproyectos. Por ejemplo, el Centro Cultural Universitario de la Universidad de Guadalajara, el Museo Guggenheim y el Centro de Cultura, Convenciones y
Negocios JVC, que además del nuevo
estadio de futbol incluye centro de exhibiciones y convenciones, universidad, oficinas corporativas, hotel, centro comercial y de entretenimiento, museos, palenque, edificio de servicios y no se descarta un área residencial en el futuro.
Un modelo necesario y cambio cultural
Mundo cuervo|ELIAS ELIAS AR
Para el arquitecto Ricardo Elias, fundador del despacho ElíasElías AR, “no hay manera de seguir creciendo horizontalmente, porque las economías particulares y los servicios públicos no son factibles de darse, habría un divorcio entre lo que la gente necesita y lo que el gobierno puede proveer de servicios. No es compatible el crecimiento horizontal con las posibilidades del particular y de las autoridades”.
Por lo tanto, continuó, no hay opción más que redensificar e irse hacia arriba. La única alternativa donde alguien podría vivir en un terreno con una amplitud y con una densidad baja en un costo accesible, ya no es en la zona conurbada, ahora tendría que ser en las afueras de la ciudad y no puede seguir creciendo indefinidamente la mancha urbana para poder hacer compatible el precio de una casa con lo que alguien puede pagar, por razones del valor del terreno y de la infraestructura que se requiere.
Arq. Ricardo Elias
Fundadoe del despacho EliasElias AR.
“El que quiere y puede pagar eso no quiere vivir a cinco kilómetros a las afueras de la ciudad, quiere vivir en donde su familia, sus amigos, las escuelas, los comercios, las amistades de sus hijos conviven: en la zona conurbada”, resaltó.
Afirmó que hay que construir ahora sobre lo viejo, hay que remodelarlos, redensificarlos, tumbar casas grandes para hacer edificios o condominios de mayor densidad a las que anteriormente tenían.
“Y ahí es donde tiene que entrar el gobierno a modificar los planes y usos del suelo, que estaban autorizados anteriormente con una visión de hace unas décadas para hacerlos compatibles al desarrollo y necesidades actuales”, puntualizó Ricardo Elías.
Centro Cultural Universitario|CENTRO CULTURAL UNIVERSITARIO
Por otra parte, en opinión de Héctor García Cornejo y Santana, director general de Cornejo & Cooper, el tema cultural ha sido uno de los elementos detonantes en el cambio de los proyectos inmobiliarios en la ciudad de Guadalajara en virtud de que tradicionalmente era una ciudad horizontal. “La cultura se ha visto permeada por el concepto de metrópolis internacional y ha dado como producto los desarrollos que conocemos hoy en día en Puerta de Hierro”. Por ejemplo, la Torre Altitude que tiene 43 pisos es la estructura más alta de Guadalajara. Este concepto en su novedad, en su altura y en su concepción de condominio ha sido bien aceptado por la sociedad de Guadalajara.
Todos los jugadores mayores del desarrollo inmobiliario del país, están volteando hacia Guadalajara con el objeto de tomar ventaja de ese cambio cultural y una nueva realidad inmobiliaria.
Héctor García Cornejo y Santana
Director general Cornejo & Cooper
“La visión de otras metrópolis del mundo a través de los medios de comunicación, les permite visualizarse ellos mismos en la visión de un producto inmobiliario de esas características, por eso creo que es producto de una tendencia cultural en un mundo globalizado”, mencionó García.
Recordó que en el tema de crecimiento urbano en todos los países del mundo, el futuro de todas las ciudades del mundo es lo vertical. Las ciudades americanas han puesto la muestra, por ejemplo, en Nueva York, la Isla de Manhattan debe tener cerca de mil hectáreas y cuenta con una concentración de alrededor de 8 millones de habitantes con cerca de 150 millones de m2 de área construida.
Para finalizar, señaló que Guadalajara tiene la infraestructura desde el punto de vista histórico de ser una ciudad colonial, y desde que nació ha sido considerada la Perla de Occidente, que es Patrimonio Cultural del Mundo; con más de 500 años de fundada es una de las ciudades más viejas del continente, y hoy fusiona esa tradición con los grandes y modernos desarrollos inmobiliarios.
Mercado bien focalizado
Edificio Rubén Darío|ELIASELIAS AR
Para Gallegos “los proyectos han sido aceptados en mayor medida por gente joven, pero también hay un nicho de mercado de gente mayor donde sus hijos crecieron, se casaron, y buscan seguir viviendo en buenas ubicaciones, con comodidad pero sin el costo de una casa grande, que ya les queda sobrada para sus necesidades y quieren disfrutar de una serie de amenidades que antes no existían en desarrollos de Guadalajara. Pero sin duda predomina el estrato de matrimonios jóvenes y como expectativa, un nicho de mercado que detonará es el de departamentos de solteros, porque aquí hay un mercado potencial que despuntará en los próximos cinco años”, expresó.
Leaño coincidió con Gallegos sobre el tipo de mercado demandante de producto vertical. “Tenemos dos segmentos bien divididos: “gente joven, recién casados que están empezando con su primera casa; pero también gente grande que tenía sus casas y que ahora están buscando un lugar más chico, pero sobre todo, la seguridad para salir de su departamento o irse de vacaciones, regresar y que no haya ningún problema”.
Finalizó diciendo que una gran bondad de los proyectos verticales, es que le puedes ofrecer una serie de amenidades que no podrías tener en una casa.
Ignacio Ramírez|ADI JALISCO
Delegado de la ADI, Jalisco
Concentración de nuevos proyectos inmobiliarios
Guadalajara tiene la presencia de todos los grandes desarrolladores inmobiliarios nacionales, regionales y locales, por lo que la oferta es amplia y diversificada. Hay mucha competencia y eso propicia buena diversificación de producto.
De acuerdo con el delegado de la ADI Jalisco, Ignacio Ramírez, en Zapopan se concentra la mayor parte de los desarrollos verticales, principalmente edificaciones residenciales y corporativas, mientras en Tlajomulco se encuentran los nuevos desarrollos de nivel medio bajo, interés social y económico.
Sin embargo, recomienda que esos mismos desarrolladores que se ubican tanto en Teziutlán, en Zapopan como en el Valle de la Misericordia en Tlajomulco, tienen que empezar a voltear hacia dentro (centro) de la zona metropolitana, para empezar a hacer vivienda de ese nivel económico tratando de irse a lo vertical.
Para el delegado de la ADI, en Guadalajara se observa un fenómeno inmobiliario atípico en la vivienda residencial vertical. Describió que la gente en Guadalajara es muy ahorradora, tiene mucha liquidez, y por lo mismo la gente invierte mucho en bienes raíces, tratando de comprar siempre en preventa y luego se esperan a que terminen el desarrollo y se esperan uno, dos o inclusive tres años para revenderlas. “Por lo tanto hoy vemos desarrollos, como en la zona de Puerta de Hierro, una zona residencial que tiene alrededor de mil departamentos, donde hay un alto porcentaje de producto vendido, cercano al 90%, pero apenas un 40% está habitado”.
Oficinas, nueva etapa corporativa.
Corporativo Skalia|VENTIKA DESARROLLOS INMOBILIARIOS
Si el mercado residencial ha sorprendido, el mercado inmobiliario comercial de Guadalajara también está
evolucionando, sobresaliendo el mercado
corporativo que inició un proceso de verticalización que no existía y donde el mercado de centros comerciales ha crecido con grandes proyectos, dignos de la segunda ciudad más grande del país.
Ignacio Ramírez afirmó que en lo que respecta al tema de las oficinas, “estamos empezando a vivir en Guadalajara lo que es estar en un edificio corporativo, desgraciadamente aquí los usos de suelo te permiten que una casa de 30 ó 40 años de antigüedad la uses como oficina, por lo tanto es más económica según los números de gente que no sabe lo que es una oficina corporativa.
“Puedes tener una casa de mil m2 de terreno y tienes una construcción de 600 m2 y dices que pagas 600 m2 de oficina, pero si la comparas con un edificio que tiene una eficiencia del 90%, realmente el precio que crees que pagas a 100 pesos resulta que lo estás pagando en 200 pesos. Y si te vas a un edificio corporativo cuya eficiencia es del 85 al 90%, estás pagando aproximadamente 180, 200, 220 pesos pero con servicios de
primer nivel”, enfatizó.
Hoy vemos desarrollos que se están haciendo o ya están terminados como el Corporativo Andares Acueducto y Corporativo Andares Patria, también las Torre Cube I y II, ICON 23, Aura Corporativo, Skalia, Torre Celtis y Alfil Corporativo y Punto Sao Paulo, entre otros.
Describió que en el mercado corporativo sucede algo parecido al mercado residencial vertical, donde la gente invierte en oficina en preventa, se hace el edificio y después pretende rentar. Los niveles de renta se estaban manejando en alrededor de 25 dólares por m2, pero ya bajaron a 20 - 21 dólares el m2.
Señaló que se están abriendo otros corporativos como el del banco Bansi y algunos otros que están en análisis en la zona de Puerta de Hierro, que es la zona corporativa de la ciudad, ubicada
en Zapopan.
“Con los pocos corporativos que existen en la zona metropolitana de Guadalajara y el número de metros que se están terminando, que son aproximadamente 60 mil m2, creemos que es suficiente para este 2009.
“Pero también creemos que a finales del 2010 será necesario nuevas inversiones porque está cambiando la forma de pensar de las empresas tapatías. Las empresas se han dado cuenta que irse a un edifico corporativo con el tiempo es más económico y que les da una mejor presencia ante sus clientes, por lo que creemos que a finales del próximo año deben de empezar otros dos o tres desarrollos con otros 50 mil m2 para cubrir la demanda de los próximos tres a cuatro años”, comentó Ramírez.
Raúl Márquez Padilla|VANTIKA DESARROLLOS INMOBILIARIOS
Director general de Vantika Desarrollos Inmobiliarios
Raúl Márquez Padilla, director general de Vántika Desarrollos Inmobiliarios, que desarrollan el proyecto Skalia, dijo que el mercado inmobiliario corporativo viene con bajo inventario pero hay proyectos en construcción con cerca de 80 mil m2 en la zona Puerta de Hierro. La absorción normal de oficinas no está bien monitoreada, pero los datos que tenemos nos indican que es de 20 mil a 25 mil m2 al año (quizá este año sea de 10 a 15 mil m2 por la situación económica adversa que experimentamos), lo que implica que tenemos inventario en construcción para dos o tres años.
“Algo bueno para los que estamos construyendo ahorita es que en alrededor de 70 mil m2 por construirse se detuvieron las obras, se pospusieron o no se iniciaron, pero eso nos va a ayudar a los que estamos construyendo ahorita”, resaltó Márquez.
Martínez Padilla apuntó que a diferencia de Monterrey y México, en Guadalajara está empezando una etapa de edificios A Plus que no los había, lo que sucedió en Santa Fe y Monterrey y que apenas empieza en Guadalajara. Dijo que en la Ciudad de México, cuando inicias un proyecto te traes una empresa de un edifico de clase B o C, incluso de un edificio tipo A. Pero en Guadalajara hay muchas empresas que están en bodegas y casas, ese mercado está latente para nosotros, no necesitamos esperar a que las empresas necesiten cambiarse de oficinas o busquen un edificio mejor, simplemente buscarlos en las casas y traerlos, es como una nueva cultura corporativa
en Guadalajara.
Torre Mediterráneo| GVA & Asociados
Comentó que el caso más sonado es el de HSBC, que ha sido la transacción más grande de los últimos dos años, con una necesidad de 4 mil m2 en el Corredor Américas en Punto Sao Pablo, y que estaba ubicado en 10 ó 12 casas en Guadalajara porque no había ningún edificio que cumpliera con sus necesidades. Este mercado es algo que nos va ayudar mucho a los desarrolladores comerciales.
Recordó que hubo un lapso como de 12 años, desde 1995, que no se habían hecho proyectos corporativos como los que se están haciendo ahora. En los 90 hicimos proyectos de tres niveles, completamente distintos a lo actual.
En la primera mitad del 2009, la demanda fue muy baja en el mercado corporativo, de la mano con ello el mercado industrial, todo se frenó, pero ahorita ya hay empresas que están tomando la decisión de ampliarse, cambiarse, moverse. Espero que en el segundo semestre haya una absorción de 10 mil a 12 mil m2, para llegar a un total de unos 15 mil m2 en todo el año, señaló Márquez Padilla.
Álvaro Leaño comentó sobre la edificación de proyectos para oficinas que es un fenómeno todavía más nuevo que el residencial, se viene dando de pocos años para acá. “Antes todos estábamos acostumbrados y teníamos nuestras oficinas en casas rentadas en zonas residenciales. Cada vez esto los vecinos lo están limitando más y también la misma necesidad de cajones de estacionamiento ha hecho que ya no sean tan eficientes ese
tipo de oficinas”.
Las empresas y las personas están buscando tener oficinas con un nivel mayor de calidad y servicios, sobre todo con estacionamientos y que estén bien ubicados. Recordó que hace cuatro o cinco años comenzó la construcción de torres residenciales verticales y las oficinas realmente tienen dos años a lo mucho.
Dijo que después de haber pasado las elecciones y que se eliminó lo nublado del panorama por la incertidumbre que había y “sobre todo en la zona donde estamos nosotros, con esto los proyectos se van a desatorar porque antes no había mucho apoyo para la inversión”.
Sustentabilidad, otra novedad
Luis Urrutia Sodi| ViveIca
Director general de ViveIca
Como parte de la modernización de la Ciudad de Guadalajara, una de las tendencias que se observará en el mercado inmobiliario de Guadalajara, es la sustentabilidad de los proyectos. Luis Urrutia Sodi, director general de ViveIca, dijo que “en ICA Residencial, como una empresa Socialmente Responsable, nos preocupamos por innovar en el diseño de nuestros proyectos e incorporar tecnologías orientadas a la protección del medio ambiente y los recursos naturales. Sin duda alguna, muchas empresas del ramo, orientarán sus esfuerzos en este sentido. Más aún, tanto el Gobierno Federal, como los Estatales y Municipales, cada vez muestran una mayor preocupación por la sustentabilidad de los proyectos. Foresta Santa Anita es uno de
nuestros primeros proyectos residenciales que incorporan eco tecnologías y seguramente marcará una tendencia en el mercado residencial de Guadalajara”.
Dijo que recientemente incursionaron en el mercado de Guadalajara y decidieron hacerlo con sus mejores proyectos. Es por esto que el proyecto urbano y arquitectónico lo realizan en conjunto con el despacho GVA, y junto con ellos evaluaron que el cliente local es cada vez más sofisticado y comprometido con el medio ambiente, y fue de esta manera que iniciaron la concepción de este proyecto.
Agregó que entre las características que le dan el calificativo de sustentable al proyecto, sobresalen que cuenta con una planta de tratamiento NOM003 propia y se diseñaron nuevas redes hidráulicas que permiten ahorros de agua significativos al utilizar agua tratada para los inodoros de las viviendas y para el riego de las áreas verdes del desarrollo.
Además, el proyecto cuenta con un pozo de agua que pasa por una planta potabilizadora y que es bombeado por un sistema de velocidad variable para el abastecimiento de las viviendas, las cuales contarán con una presión hidráulica continua que en conjunto con los dispositivos ahorradores colocados en cada salida generan un menor consumo de líquido. Del mismo modo, la calefacción de las albercas utiliza un sistema de paneles solares que reduce el consumo de energía, tanto eléctrica como de gas.
Con estos sistemas, el proyecto tendrá un ahorro en el consumo de agua de 20%, señaló Urrutia.
Estamos hablando que el proyecto contempla la construcción en ocho privadas de 618 casas, donde el diseño urbano cuenta con más de 12 mil m2 de áreas verdes, enclavado en 15 hectáreas colindantes al único pulmón de la zona metropolitana de Guadalajara: el bosque de la Primavera.
Agregó que este es un ejemplo del trabajo que hacen desarrolladores en la búsqueda de la sustentabilidad de sus proyectos. Incluso, cabe recordar que el proyecto Paseos del Valle en Guadalajara ya ha replicado la instalación de la doble línea hidráulica que les permite reutilizar el agua tratada.
“Creemos que la aplicación de eco tecnologías en el mercado residencial será un diferenciador relevante, ya que promovemos la protección ambiental y generamos la cultura de respeto al medio ambiente de forma vivencial, sobre todo para los más pequeños de la casa, quienes sin duda serán los embajadores de esta cultura en el futuro”.
Finalizó diciendo que esto es sólo el comienzo, debemos profundizar y ampliar el uso de estas tecnologías y transmitir su importancia a nuestros clientes, para contribuir en la expansión de la cultura de protección al medio ambiente.
Vivienda, afectación moderada
Arquitectura de las casas en Zapopan|GVA & ASOCIDOS
Pero como no todo es vivienda vertical, nos preguntamos qué sucede en el resto de los segmentos de la vivienda en Guadalajara. En opinión de Alejandro Gómez Levy, vicepresidente de Canadevi Jalisco, en términos de vivienda Jalisco sí está algo rezagado, pero no al grado de otros mercados o zonas geográficas.
Alejandro Gómez Levy|CANADEVI JALISCO
Vicepresidente de Canadevi Jalisco
“En la parte de vivienda baja, la más barata tendría un 10 o 15% por debajo de las metas del Infonavit, que es quien marca la pauta de colocación de créditos individuales en el segmento. Sin embargo, parece que podrá recuperarse en la segunda parte del año”, sostuvo.
“En la parte de vivienda residencial, creo que hemos resentido una caída del 25 al 30% dependiendo del nicho de mercado, pero el mercado medio y medio residencial de vivienda de 900 mil pesos hacia arriba, ha resentido más fuerte la situación de crisis, debido a que el cliente en particular está a la expectativa de lo que va a pasar y está esperando mejores señales para tomar su decisión de compra, además de los cambios que se observaron en el tema del cofinanciamiento”.
“Sin embargo, hemos estado viendo un poco mejor las cifras de julio y creemos que el segundo semestre seguramente se va a enderezar algo en términos de demanda”, afirmó el vicepresidente de Canadevi Jalisco.
En este mismo sentido, Álvaro Leaño, coincidió que es importante aclarar que el mercado inmobiliario en sus diferentes ramas, áreas y niveles, “ha sido afectado de manera diferente”. Se observó una afectación más fuerte en los mercados de nivel medio y medio bajo.
Afirmó que en el caso del nivel medio alto hubo una afectación que no fue tan fuerte, aunque sí hubo un descenso en la inversión de la gente que compra para invertir patrimonialmente. “Podría decir que incluso en algunos casos, la crisis ha servido para que mucha gente haga compras para proteger su dinero, comprando terrenos o bienes raíces a principio de este año”.
Afirmó que cuando hubo el alto diferencial del tipo de cambio, hubo gente que compró inmuebles para proteger su dinero, bajo la lógica de que cuando hay devaluaciones de la moneda local, lo primero que recupera su valor son los terrenos y los inmuebles. “La gente entonces se volcó a comprar bienes raíces, viendo la posibilidad de que no habían aumentado los precios de los inmuebles en pesos cuando aumentó el dólar un 30%. De esa manera tienen por un lado, el dinero seguro y por otro lado, tratan de recuperar la inversión que tenían a la par del dólar”.
Es decir, que los inversionistas en Guadalajara se refugiaron en el mercado inmobiliario ante la fuerte volatilidad financiera, porque es un producto que da certidumbre y seguridad en todo momento, puntualizó Leaño.
De acuerdo con cifras de la Canadevi Jalisco, la meta del 2009 fue vender 62 mil 648 casas, objetivo que se ve difícil de cumplir porque al cierre de la primera mitad del año se habían comercializado 21 mil 300 unidades, es decir, apenas un 34% del total. Esta cámara pronosticó que quedarán un 10% por abajo de su meta.
Limitado el crecimiento de la oferta
Por el lado de la oferta, el vicepresidente de Canadevi Jalisco afirmó que se han estacionado mucho los créditos hipotecarios y de la mano con ello hay pocos desarrollos nuevos.
“En Jalisco estamos viendo que el financiamiento ha caído como 40%, respecto al nivel que tuvo en su pico. Eso hace que prácticamente no haya habido nuevos desarrollos el año pasado y lo que va de éste. Los inventarios en Jalisco empiezan a estar entre 8 hasta 14 y 16 meses, dependiendo del sector. Sin embargo, estamos viendo que se están contrayendo los inventarios y podría pronto presentarse una oportunidad de mercado”, señaló Alejandro Gómez Levy.
Describió que el desarrollador, dada las condiciones de la economía en su conjunto y el sector en particular, se vio prudente por el inventario que se tenía y esperó a que se fuera desplazando
poco a poco.
Juan José Errejón señaló que “a partir del mes de junio del año en curso, los periodos de compra se están acortando, como que el mercado aprendió ya un poco a vivir con la crisis y si dimensionas, hay mucha gente que no ha perdido el empleo, que laboran en empresas sólidas, tienen su salario, la verdad es que las condiciones de vida para ellos no han cambiado gran cosa, las tasas del crédito se han mantenido muy estables, hay oportunidades, ofertas en todos lados. Hemos detectado que el que ya aprendió, ya visualizó, ya dimensionó, ya está empezando a tomar acciones de compra”.
Coincidió en que los inventarios han empezado a depurarse, a bajar, por lo que ante menor oferta, junto con que no hay productos nuevos en construcción y en que la gente no quiere que su capital tenga algún riesgo, “todo le está dando fortaleza al mercado, por ello vemos con optimismo que esto pueda repuntar”.
Precios estables
Sobre la evolución de los precios, Gómez Levy recordó que de siete a ocho años para acá, en la vivienda han evolucionado y han estado muy parejos con la inflación, esa es una de las grandes ventajas que tenemos con respecto a los mercados inmobiliarios que sufrieron una crisis, como en Estados Unidos.
“Los precios realmente se han mantenido, hay una sana oferta y demanda, creemos que está equilibrado en algunos puntos. Donde ha habido un incremento importante de 10 a 15 años para acá, es en el ‘valor’ de la tierra, pero ese valor de la tierra no se vio reflejado en el precio final de la casa, apretando un poco los márgenes de los desarrolladores”.
“Siento que la tierra hoy por hoy ya no tiene mucho margen de maniobra para crecer, veo que se va a estancar o decrecer por la falta de demanda, porque la gente dejó de invertir”, afirmó Gómez Levy.
Hay voces que señalan que en Guadalajara se ha especulado mucho con la tierra. Sin embargo, no hay que olvidar que siempre la oferta y la demanda determinan los precios.
Cuestionamos al representante de Canadevi Jalisco sobre cómo los tomó la
crisis en términos de la oferta en los diferentes segmentos del mercado. Al respecto, su vicepresidente señaló que el nivel bajo estaba en su ritmo de construcción pero sobre demandado (inmuebles de 246 mil pesos, es decir, vivienda económica).
“Fuera del nivel más bajo, siento que sí había inventarios un poquito marcados hacia más de lo normal, pero sin tener un inventario tampoco tan abultado, seguramente 16 a 24 meses los más
altos inventarios”.
Mejorará en la recta final del año
Sobre las expectativas para la parte final del año, Álvaro Leaño señaló que es seguro que mejorará el desempeño del mercado, y la razón es sencilla: “Antes, la gente había comprado por seguridad y ahora cuando se ha demostrado ésta, la gente que tuvo sus dudas ahora tomará la decisión con tranquilidad y hará la compra del producto que está buscando”.
Dijo que quizá no seguirán siendo la gente que lo quiere por inversión, sino para habitarla pero que detuvieron su decisión durante la primera mitad por la incertidumbre y se esperaron a que se aclarara un poco el panorama. “Si ya estaban con la idea de comprar y se está aclarando el panorama, es el momento en donde van a tomar la decisión y creo que sí van a venir compras interesantes”.
Juan José Errejón comentó que el mercado inmobiliario de la Ciudad de Guadalajara en su conjunto es un mercado muy pensante, cada vez más analítico, inteligente y donde ha venido madurando el comprador. “Esto nos lleva a que tenemos que satisfacer sus necesidades de forma completa”.
Por otro lado, también comentó que ha aprendido a vivir bien en comunidad, creo que los desarrollos de la ciudad de Guadalajara no se comparan con los de otras ciudades.
Hace falta tierra con infraestructura.
los Desarrollos de ARA en Guadalajara son: Fresnos 2, Las palomas y Alberra|Consorcio ARA
Vicente Naves, director general adjunto de Consorcio Ara, dijo que desarrolladores invirtieron en Guadalajara “porque es la segunda plaza en términos demográficos y encontramos áreas de oportunidad”.
Agregó que es un mercado competido, con una buena dinámica en donde les gustaría participar más, “nos gustaría crecer nuestra inversión y tener una gama más completa de producto”.
Vicente Naves|RH
Director general adjunto de consorcio Ara
“Es una plaza muy atractiva por su condición socio-demográfica, ubicación, pero necesitamos que el gobierno (estatal y municipal) estén más a la altura de las necesidades de la plaza en cuanto a las necesidades de infraestructura básica de servicios y en cuanto a la tramitología y agilidad de obtención de permisos y licencias”.
Comentó que hace falta mucha infraestructura, la cual ha sobrepasado la capacidad del municipio y del estado para no poder desarrollar infraestructura; hace falta mayor planeación, mayor agilidad y transparencia en el tema de los trámites. Todo ello está ligado a que se pueda encontrar mayor oferta de tierra con infraestructura.
“El tema de conseguir la tierra en Guadalajara no es fácil, por eso es cara, hace falta oferta de tierra con infraestructura. Como hay poca planeación y no se genera infraestructura no ºse puede bajar el precio, por lo que la poca que hay no es necesariamente buena y cara”, finalizó Vicente Naves.
