En el marco del evento en el que se cierra un cuarto de las negociaciones de la industria de bienes raíces de centros comerciales en Estados Unidos, el tema de conversación repetida fue sobre cuánto más durarán las fuertes ventas y el dinero fácil en un mercado en el que los inversionistas están comenzando apagar más por los bienes raíces con buena ubicación, que se cotizan cada vez más alto en una economía con un dólar debilitado.

Este contexto provoca más especialización en los conceptos, migración a centros urbanos con mayor potencial de crecimiento y fuerte apertura del escenario de inversión internacional.

El dinámico crecimiento de los centros de compras está abriendo nuevos horizontes y disfrutando de un rápido desarrollo y rentabilidad en todos los sectores.

Con el tema “Breaking New Ground” se llevó a cabo en Las Vegas la convención de primavera del International Council of Shopping Centers, Consejo Internacional de Centros de Compras (ICSC por sus siglas en inglés), del 21 al 24 de mayo.

Allí se analizó que, aunque la industria parece sólida, en Estados Unidos los prestamistas están cerrando tratos a precios récord, mientras las marcas quieren expandirse en un marco donde las construcciones nuevas parecen estar en receso en comparación con los últimos 25 años.

El año pasado en Estados Unidos se construyeron 32.46 millones de metros cuadrados (106.5 millones de pies cuadra-dos), cuando el promedio histórico era de53.95 millones de metros cuadrados (177millones de pies) por año, según un reporte de la prestigiada firma Bear Stearn.

De cualquier manera, el índice de espacios sin rentar es bajo: en el primer trimestre del año fue de 5.5 por ciento en los malls y de 6.9 por ciento para los strip malls, según la consultora Reis Inc.

Mientras la demanda en ambos sectores sigue subiendo, lenta pero sostenidamente, según los analistas de la consultora Bear Stearn el año pasado la venta por metro cuadrado saltó de 5 por ciento (promedio de 253 dólares) a 8 por ciento (promedio de 431 dólares). La mayoría de los analistas coinciden en que los propietarios de los centros comerciales y malls más rentables son los que marcan tendencia, y entre ellos destacan: Simón Property Group, General Growth Properties Inc., Westfield America Inc., Taubman Centers (propietario de pequeños centros de lujo; este último fue el que tuvo mayores ingresos por metro cuadrado, con un promedio de 508 dólares a fin del año 2005).

Durante el evento en Las Vegas se revelaron algunos de los proyectos más ambiciosos de estas firmas, como la expansión de Simón hacia el mundo, con su plan de desarrollo de cinco centros urbanos en China cercanos a tiendas Wal Mart, un oudet en Corea del Sur, otro en Japón, y varios proyectos en Europa.

También se pudo ver la participación de Taubman con MGM Grand en un complejo de 7 mil millones de dólares(7 billones de dólares estadounidenses), que incluirá 152mil 400 metros cuadrados (500 mil pies cuadrados) de retail.

Executive Home Builders está desarrollando una comunidad de 850 millones de dólares en Queensridge, que incluirá 213 mil 360 metros cuadrados (700 mil pies cuadrados) para retail, que, aunque grande, queda chica ante los 457 mil 200 metros cuadrados (1.5 millones de pies cuadrados) que la General Growth va a construir en la enorme comunidad de Summerlin.

Fondos internacionales

Mientras el mercado de bienes raíces se enfría en Estados Unidos y el dólar se debilita, cada vez más administradoras de fondos (mutual-fund') están incursionando en la inversión inmobiliaria internacional, tentadas por algunas economías en rápido crecimiento. Entre ellas se incluyen Goldman Sachs Group, Cohén & Steers Inc. e ING Groep NV.

El primero acaba de lanzar su área de Real Estate Secundes Fund e invierte básicamente en Japón, Reino Unido, Australia, Hong Kong, Canadá y Francia.

El segundo, que lanzó el año pasado su International Realty Fund -el cual tiene ya más de 600 millones en activos- planea lanzar para mediados del verano su Cohén & Steers Asia Pacific Realty Shares, donde realiza la mayor parte de su inversión. ING lanzó su Fondo Internacional de Bienes Raíces en marzo, complementando su oferta de fondos en Estados Unidos.

Recientemente, el Fondo de Bienes Raíces de Morgan  Stanley se expandió a Asia, al adquirir la mayor parte de Shama, una tienda departamental boutique de Hong Kong, que consta de cinco propiedades con 233 apartamentos y seis restaurantes, en una operación de 130 millones de dólares. El fondo -que ya adquirió bienes raíces en el mundo por valor de 77 mil 500 millones de dólares (77.5billones estadounidenses)- había invertido en marzo 68millones de dólares en Mantri Developers Prívate Ltd., un desarrollador hindú de la ciudad de Bangalore, y se dice que concluyó una campaña que formará el quinto fondo para inversiones internacionales (MSREF V International)con unos 4 mil 200 millones de dólares. Las inversiones serán canalizadas en propiedades de diferentes características y por lo menos 50 por ciento se ubicará en Japón, China y Europa del Este.

Figuras financieras

Estas inversiones generalmente se llevan a cabo a través de los Real Estate Investment Trust (REIT), figuras legal es estadounidenses que invierten en compañías que poseen, administran y operan para producir ingresos a partir de los bienes raíces, distribuyendo casi todos sus ingresos netos como dividendos, y que están exentos de impuestos. Las políticas impositivas también se encuentran en cambio en todo el mundo. Nuevas regulaciones, como la SIIC en Francia, crearon una exención de impuestos para los activos in-mobiliarios de holding empresariales, así como nuevos tratados impositivos, por ejemplo entre Estados Unidos y países como México, Australia y Alemania. Se supone se verá una acelerada aceptación de la probada figura estadounidense del REIT en el resto del mundo para el final de la década. Esto se traducirá en un pago diferido de impuestos a través de vehículos de inversión adaptados a las necesidades locales.

Ésta y otras figuras emergentes de inversión darán mayor acceso de inversión a los pequeños inversionistas inmobiliarios en el mundo.

Otra figura para equilibrar balances es el leasing. En la más grande operación de su tipo, por 815.3 millones de dólares, la Spirit Finance Corp. está comprando la mayoría de los bienes raíces de Shopko Stores Inc., la operación es mayor que todas las transacciones de compañías combinadas realizadas en 2005 y casi tan grande como los 903.8 millones de dólares de capitalización del mercado. Según los especialistas, esta venta generará olas en el mercado corporativo, porque le mostrará a las firmas especializadas en retail (retailers) otras posibilidades de desplegar sus activos, y a los inversionistas les mostrará que existen otras maneras de conseguir dinero de los primeros, instaurando así la punta de una clara tendencia.

En una venta con arrendamiento subsecuente, un propietario que ocupa un inmueble lo vende a una entidad en leasing, generalmente en largo plazo, consiguiendo así liquidez de un activo inmobiliario y quitándolo del balance del vendedor. Según los especialistas, resulta una forma más eficiente de utilizar el capital para arrendar con opción a compra, más que poseer la propiedad.

Centros lifestyle

En la convención quedó claro que construir centros comerciales que incluyen departamentos, hoteles y oficinas, puede estar de moda, pero no en todos los casos deja beneficios, a menos que se cuide perfectamente la mezcla de variables.

El foco de las construcciones viró de los centros cerrados a los llamados “centros de lifestyle”, que son como villa speatonales al aire libre, que además de ofrecer compras, brindan facilidades para estacionar, entretenimiento y restaurantes. A las marcas les gustan porque atraen consumidores y las áreas comunes cuestan mucho menos que las de los cerrados. Incluso muchos malls cerrados ya se están adaptando.

Estos “centritos” en general se encuentran orientados hacia la compra reiterada de conveniencia, o hacia el paseo de compras peatonales. La tendencia muestra una baja de la construcción del retail en los shopping centers, y en cambio un aumento de los centros independientes al aire libre, cerca de un supermercado o grandes tiendas, con conceptos arquitectónicos y atractivos propios de cada lugar.

Feldman Malí dijo que cada año cierran30 malls, y los que ellos escogen para rescatar llegan a “Clase A” cuando alcanzan ventas que superan los 350 dólares por pie cuadrado. Por eso los desabolladores están adaptando los malls tradicionales a este nuevo esquema, en el que se ven muchas plazas exteriores, restaurantes, cine.

Un ejemplo en gran escala es el Jordán Creek Town Cerner, en West Des Moines, Illinois, con sus 670 mil 560 metros cuadra-dos (2.2 millones de pies cuadrados), desarrollados por General Growth Properties, en 2004. Incluye un lago, sendas para bicicletas y senderos peatonales. Asimismo ,el Coast al Grand Myrde Beach, de 457 mil200 metros cuadrados (1.5 millones de pies cuadrados), inaugurado en el mes de marzo en South Carolina, utiliza espacios tanto interiores como exteriores para ubicar tres grandes tiendas departamentales, a las que se sumará un centro de estilo de vida. Stephen Lebovitz, presidente de CBL & Associates Properties, empresa desarrolladora del proyecto, cree que para el éxito de este concepto la clave es agregar más restaurantes, crear conveniencia en cuanto a accesos y compras, y ser innovador en términos de diseño y arquitectura.