A pesar de los más de dos años y medio que llevamos de pandemia, las personas continúan haciendo planes, lo que indica que el proyecto de tener un patrimonio propio está vigente.
Analistas de temas económicos y financieros afirman que el factor demográfico es fundamental en México, tanto para su economía como para el futuro de la vivienda, porque es un ‘un país joven’, pues la media de edad en México es de 27 años, lo que debería beneficiar a la economía dos décadas más.
Los analistas lo denominan bono demográfico, por aquella cantidad de población joven que se va incorporar a la actividad productiva del país y que necesitará un hogar en los próximos años.
Y es que el bono demográfico es el punto estratégico en el cual la mayor cantidad de población se concentra en edad productiva, lo que significa un motor para la economía, la vivienda, para el consumo, la producción y la fuerza laboral.
Diversos especialistas en crédito hipotecario bancario en el país suelen decir: “La cigüeña no lee noticias”; o bien, consultores inmobiliarios afirman: “Ya nacieron los que van a demandar vivienda”. Visto de otra manera, la demanda de crédito hipotecario está garantizada por lo menos para las siguientes dos décadas.
En México, la formación de hogares nuevos ronda los 650 mil anualmente.
La población que necesitará una vivienda en 20 años
Según una publicación de Infobae, las edades que abarcan los miembros del bono demográfico varían dependiendo el analista, pero el rango más usado es de 15-59 años, que actualmente suma el 59% de los mexicanos; los niños de 10 años de edad tendrán 25 en dos décadas y los adolescentes que ahora tienen 15, llegarán a 35, edades ideales para formar una familia y para demandar vivienda y por lo tanto estar pagando un crédito hipotecario.
Debemos partir de que en México, la formación de hogares nuevos ronda los 650 mil anualmente, a lo que se debe sumar la necesidad de vivienda de las personas divorciadas y quienes empiezan a vivir solos como deseo de una independencia, más aquellos que comparten una vivienda en la modalidad ‘compañero’ o el llamado roomie, que puede darse con amigos, familiares o desconocidos.
De acuerdo con el más reciente Censo de Población y Vivienda 2020, en México hay 126 millones 14 mil 24 habitantes a marzo de hace dos años, un incremento de 13 millones 677 mil 486 personas respecto al conteo del 2010, cuando había 112 millones 336 mil 538 habitantes. Estas cifras, considerando sus rangos de edades, son determinantes para las proyecciones de demanda de créditos para vivienda nueva, usada o para construir, incluso para renta.
El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) indicó que de este universo, 64 millones 540 mil 634 personas son mujeres (51.2%) y 61 millones 473 mil 390 son hombres (48.8%).
Por rango de edad, el grupo de población más grande es el de niñas, niños, adolescentes y jóvenes de 10 a 19 años, que suman 21 millones 750 mil 230; le sigue la población de cero a nueve años, con 20 millones 811 mil 744, y la de 20 a 29 años, con 20 millones 415 mil 096.
Tan solo considerando la población a cero a nueve años y la de 10 a 19, son más de 42.5 millones de personas que tendrán que satisfacer una necesidad de vivienda en el futuro.
Ahora bien, tanto el Inegi como el Consejo Nacional de la Población (Conapo) señalan que la población mexicana continúa siendo predominantemente joven, pero coinciden en que observa un proceso de envejecimiento, lo que se ve reflejado en la edad mediana, que pasó de 26 a 29 años en la última década, es decir, en el 2020 la mitad de la población tiene 29 años o menos.
Se requiere la construcción de al menos 800 mil viviendas por año para satisfacer la demanda.
Grave déficit de vivienda
Los datos del censo, realizado del 2 al 27 de marzo de 2020, también mencionan que en México hay 35 millones 219 mil 141 viviendas particulares habitadas, un aumento considerable, pues en el 2000 la cifra era de 21 millones 942 mil 535, lo que significó que el parque habitacional creció 13 millones 276 mil 606 unidades durante las dos primeras décadas del presente siglo.
Asimismo, si tomamos en cuenta que en el 2010 había 28 millones 607 mil 568 viviendas particulares habitadas, durante la segunda década del siglo se incrementó 6 millones 665 mil 33 unidades el parque habitacional.
El estudio ‘Reflexiones en torno a la Evolución del Mercado de la Vivienda: Sueños y Realidades’ del Massachusetts Institute of Technology (MIT), revela que en el país existe un déficit de vivienda que requiere la construcción de al menos 800 mil unidades por año y que deben cubrirse en los siguientes 20 años, cifra que puede agudizarse debido al cambio en la forma de vida de los mexicanos.
Y para cubrir esto, se requiere un 3.87% promedio de esfuerzo en edificación de vivienda sobre el PIB de los siguientes años, y a menos que se aumente la densidad, se necesitarán más de 13 mil hectáreas para desarrollar, una vista poco agradable considerando que la desigualdad económica y los costos de construcción altos en proporción a los salarios son las problemáticas que generan dicha brecha.
El MIT también reveló que por cada hogar, cada vez vive menos gente, y que el crecimiento de la población y el aumento en la demanda de hogares llevan al país a una urbanización acelerada, temprana y con poca planeación. Por ejemplo, en 1990 el tamaño medio de hogares era de cinco personas y en la actualidad acortó a 3.6, un fenómeno que disminuirá en los próximos 20 años a tres personas por casa.
Albert Saiz, profesor asociado de Economía Urbana y Bienes Raíces del MIT, mencionó que identificaron ocho parámetros clave que van a determinar el crecimiento de vivienda, uno es el crecimiento de la población urbana. No obstante, “hay uno muy interesante que es la formación de hogares, en México, por cada hogar cada vez vive menos gente”.
Se analizan estrategias para enfrentar el rezago habitacional.
Asimismo, dijo el experto en junio pasado, que se tiene un alto número de infravivienda en suelo mexicano que comprende tres factores: informalidad, déficit cualitativo y cuantitativo; por lo que sería ideal reemplazar al menos el 6.29% del stock en 20 años, de acuerdo con el estudio "Reflexiones en torno a la Evolución del Mercado de la Vivienda: Sueños y Realidades".
Otro tema importante que deben considerar las autoridades, órganos públicos y privados otorgantes de crédito, así como las desarrolladoras de vivienda es que, en México, de los más de 35 millones de viviendas, 8.5 millones tienen algún tipo de rezago, como hacinamiento, falta de servicio sanitario o carencias en los materiales de construcción.
Lo anterior da pie a la edificación de nueva vivienda, sobre todo si se toma en cuenta que el 26.6% de la población vive en condición de rezago y se concentra en el centro y sur del país, según datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), quien realizó un análisis a los últimos datos de vivienda del censo 2020 del Inegi que ya mencionamos líneas antes.
En este sentido, es clave reconocer dónde está el suelo urbano habilitado y con servicios para los próximos 20 años, para ello, la coordinación entre los gobiernos de los estados y municipios, y la del gobierno federal con la Iniciativa Privada, organismos públicos y especialistas, es la vía adecuada para la correcta planeación de las ciudades, áreas todas éstas donde, precisamente, participa la población productiva del país.
A principios de junio pasado, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), la Conavi y el Consejo Nacional de Organismos de Vivienda (Conorevi) mencionaron que buscaban soluciones y alianzas para garantizar vivienda adecuada a la población más vulnerable, para ello “analizan estrategias para enfrentar el rezago habitacional, como la de otorgar créditos con tasas competitivas, primordialmente a personas no asalariadas acompañados de un subsidio por parte de la Conavi”.
La demanda de crédito hipotecario está garantizada los siguientes 20 años.
Mirada internacional
Esto va en relación con lo que ONU-Habitat mencionó en el 2020: La vivienda representa más del 70% del uso del suelo en la mayoría de las ciudades y determina la forma y la densidad urbana, proporcionando también empleo y contribuyendo al crecimiento. No obstante, “el 97% de las viviendas en los países desarrollados o en vías de desarrollo no son accesibles financieramente para quienes se destinaron inicialmente”.
El organismo internacional añadió que en el 2010 alrededor de 980 millones de hogares urbanos carecían de una vivienda decente, así como lo harán otros 600 millones entre el 2010 y el 2030; otros mil millones de nuevos hogares se van a necesitar para el 2025, con un costo aproximado de 650 mil millones de dólares por año o de 9 a 11 mdd en total; además, la falta de calidad es mucho mayor que la falta en cantidad.
Por su parte, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) afirmó, en mayo de 2021, que las ciudades y la vivienda brindan una oportunidad para transformar el modelo de desarrollo de la región y, al mismo tiempo, fortalecer la democracia, salvaguardar los derechos humanos y mantener la paz, en consonancia con la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible.
“América Latina es una de las regiones más urbanizadas del planeta, con el 82% de su población viviendo en ciudades y 17% de su población urbana concentrada en seis megaciudades con más de 10 millones de habitantes”, subrayó Alicia Bárcena, secretaria ejecutiva de la comisión, en el IV Foro Latinoamericano y del Caribe de Vivienda y Hábitat.
Texto:Rocío Alavez
Foto: Real Estate & Lifestyle
