Es un hecho que, a nivel mundial, los tiempos del dinero barato derivado de los niveles bajísimos que hemos vivido en las tasas de interés de referencia, determinadas por los bancos centrales, producto de diversos factores macroeconómicos globales –entre ellos, los esfuerzos para reactivar las economías de los países a través de financiamientos privados y gubernamentales en condiciones muy favorables–, han terminado como consecuencia de los efectos de la inflación mundial, curiosamente también efecto de la pandemia de del nuevo Coronavirus.
Este incremento en el costo del dinero es un efecto global del que ningún país estará exento y que impactará en absolutamente todas las industrias; obviamente la inmobiliaria e hipotecaria en México no son la excepción, por eso tenemos que entender lo que se irá desarrollando a lo largo del 2022 y sus impactos directos en estas industrias tan importantes para el crecimiento de la economía y del patrimonio de las personas, que compran sus casas o departamentos.
Primero, un poco de contexto, la tasa de referencia de Banco de México (Banxico) a 28 días denominada Tasa de Interés Objetivo (TIO), que es el costo básico del dinero en México, ha tenido un incremento de 250 puntos base, desde el 4% en el que se encontraba el 12 de febrero de 2021, su nivel más bajo en seis años, para ahora ubicarse en 6.5% a partir del 25 de marzo de 2022.
Con base en la información económica disponible, aún preveo, por tener una inflación superior al 7%, que la TIO crecerá a niveles por encima del 8% antes de que termine el año. Esto, dentro de un contexto mundial donde los Bonos a diez años en Alemania están en 0.64%, Estados Unidos 2.35%, Reino Unido 1.66% y México 8.32% (cifras al cierre de marzo).
Como se puede apreciar, el diferencial de tasas de México es muy grande, y mucho tiene que ver sin duda con la inflación, pero también con el factor de “riesgo país” que, a pesar de aún tener lo que se denomina “grado de inversión” o imposibilidad de incumplimiento en el pago, hoy ese factor por sí mismo encarece el crédito en alrededor de 180 puntos base o una sobre tasa de 1.8 por ciento.
Repercusiones sobre el crédito hipotecario
¿En qué se traducen estos incrementos a la TIO por parte de Banxico para efecto prácticos en las industrias inmobiliaria e hipotecaria de México? Muy sencillo, en que las tasas de interés que los bancos comerciales utilizan para prestar dinero a través del crédito hipotecario para:
- Comprar casas y departamentos.
- Construir casas.
- Remodelar casas y departamentos.
- Mejorar condiciones; así como para
- “Sacar” el capital invertido a través del crédito de liquidez.
Esto tendrá un doble efecto. Por un lado, el costo financiero será mayor ya que el dinero en general ahora cuesta más captarlo para prestarlo; por otro, al ser las mensualidades mayores, el ingreso necesario que se necesita acreditar para ser sujeto de crédito también se incrementa, lo que impacta en la capacidad de compra.
Es muy sencillo, en un crédito hipotecario por 5 millones de pesos, con tasa de interés de 8% anual de los cuales aún hoy existen algunos productos, el acreditado estaría pagando anualmente poco menos de 400 mil pesos de intereses, es decir, pesos más pesos menos, 33 mil pesos de su mensualidad corresponden a intereses. Al momento que la tasa sube a 9.75%, el costo financiero anual sube a poco menos de 487 mil 500, es decir, aproximadamente, 40 mil 625 mensuales ahora corresponderán a intereses.
En resumen, el costo financiero se incrementó 18% y con ello la necesidad de acreditar más ingresos para los futuros acreditados que soliciten su crédito hipotecario.
El crédito hipotecario forma parte de un mercado muy dinámico.
En esencia, cuando suben las tasas de interés de los créditos hipotecarios, tal y como está sucediendo gradual y paulatinamente a lo largo del 2022, porque el margen de la banca comercial se está estrechando de forma importante, la posibilidad de comprar vivienda por parte de los clientes se hace un tanto más complicada, porque para ser sujetos de crédito para el monto requerido, tienen que acreditar más ingresos y esto nos lleva a reconocer que actualmente en México no estamos viendo un ajuste al alza de los ingresos de la mayoría de las personas en todos los niveles socioeconómicos.
En Estados Unidos existen diversos índices que miden la capacidad de compra de vivienda en función de: (i) ingreso disponible; (ii) costo financiero de los productos de crédito hipotecario existentes en el mercado; y (iii) por supuesto el valor de los inmuebles. Estos índices, cuando se dan movimientos de tasas de interés como ha sucedido recientemente en dicho país, que han pasado de mínimos históricos de tasas de interés hace unos meses de 2.75% fijas a poco más de 4.25% actualmente, arrojan cifras de reducción de capacidad de compra que se traducen en menos operaciones inmobiliarias y/o reducción de presupuestos de compra de quienes deciden seguir adelante con sus compras.
La realidad de las cosas es que, en México, a pesar del muy importante monto de recursos invertidos en el otorgamiento de créditos hipotecarios en 2021, de poco más de 472 mil millones de pesos, de los cuales la banca comercial otorgó el 57% en 153 mil créditos, nuestro mercado hipotecario total apenas representa 7 millones 270 mil créditos, incluyendo los de la banca comercial, INFONAVIT y FOVISSTE, es decir, poco menos del 21% del parque habitacional de aproximadamente 35 millones de viviendas que existen en México, susceptibles de ser adquiridas formalmente.
Impacto en accesibilidad
A diferencia de lo que pasa en Estados Unidos, en México el movimiento de tasas no causará un freno en el mercado inmobiliario per se, ya que hay temas más importantes que sí inciden en la decisión de compra usando los beneficios del crédito hipotecario. Lo que sí va a impactar en la decisión de compra es el valor de la vivienda que se adquiere, porque la capacidad de compra se reduce por el tema de los ingresos necesarios que, como ya dije, no están desafortunadamente en un periodo de crecimiento atribuibles a la competitividad y crecimiento económico.
Como ejemplo, si una persona que compró su casa en 2021 con un precio de 6 millones 300 mil pesos, usando los beneficios de un crédito hipotecario adecuado a 15 años, tasa fija y en pesos por 5 millones de pesos con tasa de interés de 8%, hoy está pagado aproximadamente 55 mil pesos mensuales y para ser sujeto de crédito acreditó ingresos brutos mensuales por 170 mil pesos.
Si esa misma persona no hubiese comprado en 2021 y lo hiciera en los próximos meses, ahora contratará su crédito hipotecario por el mismo monto, pero con una tasa de 9.75%, lo que significa que pagará mensualmente 63 mil pesos más o menos y deberá acreditar 192 mil pesos de ingresos brutos mensuales, lo que le sería imposible, considerando que gana 170 mil pesos. Esto significa en términos prácticos que ya no tendría alcance a un crédito de 5 millones de pesos, sino a uno de 4 millones 700 mil pesos, lo que se traduce en que buscaría una casa de 5 millones 900 mil pesos, o tendría que negociar el precio a ese nivel para que le “alcance” a comprar la misma casa que hace apenas unos meses podía adquirir sin mayor problema.
En conclusión, en México, el mercado inmobiliario, de la mano de su herramienta y aliado estratégico, el crédito hipotecario adecuado, continuará siendo un factor de impulso para el crecimiento de la economía en general, y en especial para que las personas continúen sus procesos de formación de patrimonio.
Los desarrolladores e inversionistas que se sientan cómodos y encuentren la tolerancia al riesgo adecuado para invertir en la construcción de viviendas en un mercado cuya demanda es auténtica, encontrarán sin duda esta herramienta disponible para que sus clientes compren las viviendas que desarrollen, siempre y cuando el precio sea adecuado a la situación del mercado que este 2022 ya volvió a cambiar, por ser un ecosistema siempre dinámico.
Texto Fernando Soto-Hay, Director general de Tu Hipoteca Fácil
Foto: Nancy rodriguez