En materia hipotecaria, México ha avanzado mucho en la penetración, aunque todavía falta un largo camino por recorrer. Considerando a todos los participantes, públicos y privados, el portafolio hipotecario representaba entre 11 y 12% del Producto Interno Bruto (PIB) antes del Covid-19, lo que es muy bajo frente a otros países desarrollados o similares que llegan al 30 o 40%, e incluso algunos más, como Chile, que alcanza un 90 por ciento.

Desde hace algunos años se ha buscado incrementar la penetración y se pretendía que, hacia el año 2025, el saldo de la cartera llegara a ser el equivalente al 20% del PIB. Dentro de todo ese camino por recorrer, la industria hipotecaria nacional tiene una gran agenda pendiente por satisfacer y los expertos bancarios nos exponen cuáles son.

Economía informal, el gran pendiente

Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, afirma que hemos avanzado mucho, pero con un segmento aún no atendido por la banca comercial: el informal.

“Una convicción de la banca es la inclusión financiera, por lo que hay que invitarlos a depositar su dinero en una cuenta de cheques, a formalizar sus ingresos, porque en la medida que lo formalicen van a tener mucho mayor acceso al crédito”, señala.

Por su parte, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, opina: “Estamos hablando que todo el segmento de los no afiliados, de aquellos que no tienen un programa de vivienda, representan el 60% de la PEA y la parte que no está atendida es precisamente la parte de bajos ingresos”.

Dice que, ahí, hay varias alternativas para abordar la situación, como el producto de economía mixta, que está orientado a aquellas personas que pueden comprobar ingresos vía documentación tradicional que pide la banca, como recibos de una nómina, estados de cuenta, a través del pago de impuestos, pero donde sus mayores ingresos los tienen en efectivo.

“Aquí se pueden tomar modelos de diferencias de ingresos, estudios socioeconómicos, incorporar enaltecedores de crédito, como seguros de crédito a la vivienda, hay forma de atenderlos, porque fueron de los segmentos más afectados por la pandemia, como todos los relacionados con el turismo, microempresarios, comisionistas; todos ellos pueden ser asistidos a través de soluciones como las señaladas”.

En México, la industria hipotecaria ha sido exitosa al colocar varios millones de créditos para adquirir una propiedad.

Una convicción de la banca es la inclusión financiera, por lo que hay que incitar a las personas a formalizar sus ingresos.

Precisa que hay que esperar el momento propicio para lanzarlo al mercado, porque puede ayudar a muchísimas personas a darle un crédito de acuerdo con su capacidad y a sus necesidades en materia de financiamiento para la vivienda.

Sin embargo, indica: “Una solución que debería estar en el futuro para atender a mucha parte de esa población son los esquemas binomio ahorro-hogar. En Alemania, los esquemas de ahorro fueron sistemáticos durante un tiempo determinado, para después determinar un enganche objetivo, la capacidad de pago y, por lo tanto, el monto del crédito”.

En este sentido, explica que crear soluciones enfocadas en el ahorro permitirá, a largo plazo, atender a esa gran parte de la población que hoy no tiene acceso al crédito hipotecario.

El también coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asocia-ción de bancos de México (AMB), describe que hay otros nichos que se pueden atender, muchos productos que aún se pueden desarrollar y muchas novedades que vienen al mercado.

Por ejemplo, señala, la iniciativa que sacó el Infonavit de ‘Unamos Créditos’, que aplica cuando dos personas que sin ninguna relación familiar se juntan para comprar una vivienda y funcionan en copropiedad; o muchos otros productos que pueden desarrollarse y que vienen hacia adelante como el Fuente Infonavit + Crédito Bancario, el cual permite a todos los ex derechohabientes que tienen un saldo de la subcuenta de vivienda utilizar esos ahorros a la hora de solicitar un crédito con la banca para complementar el enganche de la compra. “Hay muchas oportunidades hacia adelante que tiene el sector”.

Aprovechar recursos existentes

Desde la visión de Roberto Gándara, director ejecutivo Hipotecario de Banorte, hay varios pendientes en la agenda hipotecaria del país, uno de ellos es aprovechar más los recursos tanto en la banca como en los organismos, llámese Infonavit o Fovissste, y hacer todavía más accesibles los recursos a una mayor población.

Coincide con el tema de comprobación de ingresos de las denominadas economías mixtas; sin embargo, destaca la problemática sobre cómo hacer para formalizar ese tema de comprobación de ingresos, o bien, cómo aprovechar si una persona estuvo cotizando en Infonavit o en el Fovissste mucho tiempo y ahora ya no porque es independiente o tiene otra actividad. En general, plantea cómo aprovechar esos recursos en conjunto con la banca.

Agrega que debemos lograr que los diferentes participantes en la vivienda se unan más todavía, es decir, plantear cómo generamos el ecosistema adecuado para que el desarrollador, el valuador, el notario, el banco, el constructor, el remodelador, etc. se integren de mejor manera.

«Hay muchas industrias que han logrado esas redes neuronales. De éstas podríamos aprender mucho en la parte hipotecaria para ser un mercado más grande, con mayor penetración", afirma.

Crear soluciones enfocadas en el ahorro permitirá atender a aquellos que hoy no tienen acceso al crédito hipotecario.

Las ciudades se han construido en torno a presidentes municipales, ese es un tema urgente por resolver.

Formación de ciudades

Además de coincidir en temas previos, Ricardo García Conde, director Ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex, expone que la formación de ciudades es una asignatura importante que debemos considerar.

La concentración de población en las grandes ciudades es un fenómeno global, sin embargo, en México, en particular, hemos ido haciendo ciudad en torno a los presidentes municipales o alcaldes, con grandes inconsistencias, incongruencias enormes, cambios radicales, y eso es un tema muy profundo por resolver, opina.

“El que hoy le hagan 2 mil viviendas a un alcalde es una amenaza, porque tiene que proveerlos de servicios urbanos, de agua, de escuelas, de policías, etc. En vez de esto, debería verlo como una oportunidad y decir «venga a mi municipio, vamos a invertir, a poblarlo y hacerlo crecer ordenadamente». Este es un gran tema por resolver”.

Finalmente, Antonio Artigues, director ejecutivo Banca Particulares de Santader, señala que hay que hacer hincapié en retos regulatorios, que tienen que ver con los temas digitales y remotos que faciliten algunos trámites que, hasta el día de hoy, son presenciales.

Y otros son temas tributarios, por ejemplo, en la movilidad de hipoteca entre las instituciones, el conseguir que finalmente tengan fiscalidad más ventajosa para que este mercado sea más dinámico y, en general, acabe beneficiando a las personas que puedan acceder a mejores condiciones y con menores gastos en su crédito hipotecario.   

Texto:Jesús Arias

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