La nueva política de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ofrece continuidad a los financiamientos, manteniéndose vigilante de los procesos económicos contracíclicos.
En México, hemos visto una mejora del crédito total a la vivienda como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), que se ha ido incrementando gradualmente a través de los años.
Sin embargo, recientemente hemos visto una disminución en el otorgamiento en los créditos en el país, el cual ha sido compensado de alguna manera con un incremento en su monto, dado que el financiamiento promedio de cada uno de ellos a través de la banca comercial, Infonavit y Fovissste se ha incrementado año con año. Pero hay que estar vigilando que este número de créditos convencional no disminuya.
Otra de las cosas que pudieran impactar en el corto plazo es el subsidio, que se ha venido disminuyendo. Vimos que en 2015 llegó a 9,375 millones de pesos (mdp) y se ha venido ajustando hasta alcanzar alrededor de 3,801 mdp en 2018. Para 2019, posiblemente haya una reducción relevante.
Acompañando esta reducción, también se ha observado una contracción en la vivienda inscrita en el Registro Único de la Vivienda (RUV), la cual llegó a 215,000 unidades al mes de octubre del 2018.
Awa Playacar Residences, en Quintana Roo.
Jorge Mendoza Sánchez,Director General de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Papel de la banca
Primero, la banca de desarrollo en general debe reducir las brechas que hay en el país. Para lograrlo, tenemos que ampliar el acceso al financiamiento y suavizar al mismo tiempo los ciclos económicos.
Si vemos en el pasado, la banca de desarrollo siempre ha funcionado como una herramienta contracíclica cuando hay un periodo de desaceleración o de contracción económica.
Tenemos que brindar asistencia técnica. Nosotros como banca de desarrollo contamos con mucha información, con capacidad técnica para poder ofrecer los diferentes marcos a los participantes del mercado para que ellos puedan implementar sus programas de financiamiento o inversión. También actuaremos como una herramienta financiera al servicio del Gobierno Federal cuando se requiera.
Como mencionamos, la banca de desarrollo funciona como una herramienta contracíclica. Podemos ver que en la crisis de los años 2008 a 2009, cuando se desaceleró el crédito de la banca múltiple, se incrementó el apoyo de la banca de desarrollo; podemos ver que esta tendencia se ha cumplido desde ese entonces hasta junio de 2018. Por lo tanto, la banca de desarrollo tiene que estar lista para poder enfrentar cualquier contracción que pudiéramos ver en el mercado.
Adecuada coordinación
Los objetivos de la SHF siguen siendo los mismos. No estamos cambiándolos, por lo que vamos a seguir apoyando al sector. Primero, tenemos que consolidar la oferta de la vivienda digna en el país, mediante más crédito y garantías para la construcción.
Segundo, daremos acceso a soluciones de vivienda a los sectores no atendidos, con especial énfasis a la vivienda social; tercero, vamos a ampliar el crédito al sector vivienda facilitando así al acceso a los servicios financieros y detonando inversiones.
Y cuarto, vamos a consolidar una adecuada coordinación con los diferentes entes de gobierno y sector privado para hacer más eficiente el acceso a las soluciones de vivienda.
Cifras destacadas
A continuación, mencionaré algunas cifras destacadas de la SHF:
- Primero, es el participante más importante en el financiamiento a la construcción de vivienda; hoy en día 25% del total de este tipo de crédito lo otorga la Sociedad.
- El 31% del total de la cartera de crédito puente del país está garantizado por esta dependencia.
- Es el cuarto banco dentro de la banca de desarrollo por activos y cartera de crédito.
- 17% de la cartera hipotecaria asegurada de los bancos cuenta con seguro de crédito a la vivienda de la SHF.
- Es el principal impulsor de vivienda sustentable y de financiamiento de vivienda en renta, cosa que seguiremos haciendo.
- Tenemos un índice de capitalización del 15%, y al 2018 se reportó un saldo de cartera de crédito directo e inducido de 332,000 mdp, producto de su solidez financiera.
OBJETIVOS SHF
Consolidar la oferta de vivienda digna en el país mediante el otorgamiento de crédito y garantías a la construcción.
Dar acceso a soluciones de vivienda a los sectores no atendidos, con especial énfasis en la vivienda social.
Ampliar el crédito al sector vivienda facilitando el acceso a servicios financieros detonando inversiones, con una mayor participación del sector privado.
Fomentar la adecuada coordinación con los diferentes entes de gobierno y sector privado, para hacer mas eficientes el acceso a las soluciones de vivienda.
Se impulsará el desarrollo del mercado de vivienda en renta institucional.
Continuidad en productos
Vamos a seguir ofreciendo los productos que se han precedido en los últimos años. Continuaremos atendiendo las líneas de negocio de la parte de la oferta, así como la demanda.
En la oferta, seguiremos otorgando crédito tradicional, créditos sindicados, créditos hacia la renta, Ecocasa, construcción social, infraestructura a través del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (Fovi). Mantendremos la oferta de garantías de la banca comercial, así como las garantías de certificados bursátiles.
Por el lado de la demanda existen programas para el mejoramiento de la vivienda y autoproducción. Hemos atendido las viviendas afectadas por los sismos, líneas de largo plazo a los bancos grandes y pequeños, líneas del Fovissste, y seguiremos otorgando seguro de crédito a la vivienda, que como saben, son muy relevantes en este mercado; una garantía por primera pérdida, así como garantías de pago oportuno en las dos adquisiciones.
Retos inmediatos
Ahora, ¿cuáles son los retos inmediatos que vemos en 2019? Primero, observamos un incremento en el costo de financiamiento del sector vivienda por el alza creciente en las tasas de interés.
Asimismo, podría ocurrir una menor producción de vivienda social por falta de subsidio, incrementos de costos de producción y temas relativos a la regulación del suelo.
Existen en México todavía barreras de entrada y falta de programas para prestar crédito a la economía informal o que carece de seguridad social. En el país, el mercado de renta no es profesional y está enmarcado por la informalidad. Tenemos que realizar acciones para detonar la inversión de este tipo de desarrollo dentro del sector vivienda.
Finalmente, hay una nula profundidad y liquidez en el mercado de instrumentos bursátiles relacionados al sector. En toda la cartera relacionada a bursatilizaciones, la SHF está en la búsqueda de hacer instrumentos creativos; por ahora, no encontramos suficiente liquidez en el mercado para deshacer parte de ese riesgo dentro la institución.
Primeros pasos
¿Qué vamos a hacer? Durante 2019, la Sociedad contará con la capacidad de ofertar crédito directo hasta por 45,000 millones de pesos. Esto es un incremento del 65% respecto al crédito directo otorgado en 2018.
Esta es la capacidad del banco; sin embargo, si asumimos una tendencia o un escenario referencial, podríamos estar oscilando el crédito directo en alrededor de 25,000 o 30,000 mdp. Aquí no cuentan los otros productos que podemos ofrecer como garantías y también seguros que ofertamos para poder apoyar a este sector.
Para los desarrolladores que pudieran ser afectados por una disminución en el subsidio de la vivienda, ya se liberó la disposición de garantías, líneas de crédito, así como programas de reestructura para los créditos existentes (estos últimos están a punto de ponerse en marcha).
También se dará prioridad en sus servicios a las entidades financieras que atiendan al sector social y de no afiliados, así como a los que fomenten programas sustentables.
Potenciaremos a través de garantías y esquemas de cofinanciamiento la participación de la banca comercial en el financiamiento de pequeños y medianos desarrolladores.
SHF otorga 25% del financiamiento a la vivienda.
Acompañamiento privado
Algo que ya he dicho al equipo dentro de la SHF es que la institución siempre tiene que tratar de ir acompañada del sector privado, de la banca comercial, al igual que de otras entidades financieras y en los créditos de los desarrolladores; solamente tenemos que ir solos cuando no existan otros participantes y nosotros creamos que es un buen proyecto, con un riesgo controlado.
Asimismo, impulsaremos el desarrollo de un mercado de vivienda en renta institucional. Este es un programa que inició la SHF hace algunos años y creemos que tiene mucho potencial; sin embargo, tenemos que darle forma con los reguladores y con los diferentes participantes en el mercado.
Finalmente, vamos a impulsar una agenda de trabajo que incluya a todos los participantes del mercado secundario de hipotecas, entre ellos inversionistas, reguladores, emisores, con el fin de reestablecer la capacidad de los bancos y de lanzar al mercado su originación hipotecaria.
No estamos viendo emisiones en el mercado, y para los bancos es muy difícil actualmente poder deshacerse de los riesgos de algunos portafolios para generar mayor capacidad de crédito a lo largo de los años.
A todos los promotores, participantes del mercado y bancos, les quiero mencionar que la SHF va a continuar. Hay una fusión de la que se ha platicado mucho; estamos trabajando en ella, pero eso no significa que se detenga el crédito, ni tampoco se detendrán las garantías y se mucho menos las líneas de crédito. Vamos a seguir atendiendo las necesidades del sector.
(*) Discurso que el Director General de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) presentó durante el evento “Perspectivas 2019” realizado por el Banco Inmobiliario Mexicano (BIM).
Texto Jorge Mendoza Sánchez*
Foto: vedezy / DERGRAM / tc cuadernos / diario 1
