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Las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) que se especializan en el sector hipotecario se han logrado consolidar, pero ahora deben decidir el rumbo que seguirán y de dónde obtendrán los recursos financieros requeridos a fin de satisfacer las necesidades del sector inmobiliario en general y de sus clientes en particular.

Para Gerardo Sierra Basurto, presidente y director general de Crédito Inmobiliario, las Sofoles hipotecarias han experimentado una gran trasformación a lo largo de 16 años de vida. “Hemos vivido periodos de fusiones, adquisiciones, capitalizaciones, el mercado ha cambiado, evolucionado y hoy observa un alto grado de consolidado.

“Aunque pienso que nunca llegas a un proceso de madurez al 100 por ciento en un mercado tan dinámico como éste, pero si puedo asegurar que las 5 instituciones más grandes sí tienen un proceso de madurez, están muy sólidas y ya dependemos de los mercados para fondearnos y financiar a nuestros clientes”, afirmó.

Por su parte, Mario Sandoval Chávez, presidente de la Asociación Mexicana de Sociedades Financieras de Objeto limitado (Amsfol), afirmó que “el reto de las Sofoles hipotecarias de cara al usuario es darle una menor tasa y un mayor plazo. Por ejemplo, en Estados Unidos un crédito hipotecario es de 40 años, lo que provoca que la cantidad a pagar baje y sea mejor el tipo de vivienda que se pueda comprar”.

En entrevista con Real Estate Market & Lifestyle comentó que en los últimos seis años se han presentado diversas fusiones, compras y capitalizaciones de Sofoles hipotecarias que han originado que estén en un proceso de madurez, atendiendo tanto a la vivienda de interés social como a la vivienda media y residencial, además de contar con presencia en todas las ciudades con una población superior a los 120 mil habitantes.

Gerardo Sierra Basurto| CCA

Agregó que muchas veces la gente no identifica a las Sofoles como figura financiera porque el nombre no es afortunado, pero recordó que son entidades especializadas que están dentro del sector bancario, calificados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), y que por lo tanto no son sociedades nacionales de crédito ni entidades financieras no bancarias.

En este sentido es de acotar que el sector de Sofoles está constituido por 60 organizaciones, de las cuales 20 son del ramo hipotecario y 40 del ramo especializado (empresa, automotriz, bienes de consumo y financiamiento a intermediarios) y que al término de este sexenio se otorgarán 3 millones de créditos hipotecarios, de los cuales 750 mil se darán este año.

Si bien es cierto que se ha logrado mucho, las Sofoles hipotecarias deberán estar preparadas para cumplir la meta de otorgar 6 millones de créditos durante la siguiente administración, lo que involucra una tasa de crecimiento de 12.2 por ciento anual. También deberán diversificar sus fuentes de obtención de recursos (fondeo) porque la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dejará de suministrarles recursos en el año 2009, además de adecuarse a la Ley de Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) que les otorga siete años para que se desregulen y otorguen todo tipo de créditos.

Por ello, Gerardo Sierra Basurto señaló que “hemos madurado financieramente en las fuentes de fondeo, en el análisis de crédito, en la gobernabilidad y todavía se puede seguir creciendo en los productos que tenemos”.

Mario Sandoval| DH

¿Nuevo destino?

“Las Sofoles se dirigen hacia una consolidación en los segmentos de volumen, ya que son conocidas y reconocidas por los desarrolladores de vivienda y seguirán siendo sus principales proveedores de créditos puente e hipotecas. Asimismo, algunas otras de menor tamaño serán competidores de nicho, con grandes oportunidades”, señaló Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario.

Desde el punto de vista del especialista las Sofoles hipotecarias siguen siendo fuertes impulsoras del desarrollo hipotecario, en materia de financiamiento a los desarrolladores de vivienda tienen capacidad probada en originar, en administración de cartera y capacidad de diversificación de fondeo. Además, han innovado en productos, en mecanismos de bursatilización y por lo tanto las Sofoles son pieza clave del desarrollo de financiamiento hipotecario del país.

Para José Landa Álvarez, director general de GMAC Financiera, los retos de la Sofoles son generar el personal que se necesita para atender de mejor manera a los clientes, contar con la infraestructura necesaria para poderlos servir, además de la definición de lo que las Sofoles quieren ser en el futuro.

“Lo que una Sofol requiere para estar adecuada a los crecimientos de mercado que se vienen es una definición muy precisa de qué papel quiere jugar en ese mercado y en base a ello definir su estructura accionaria, su base de capital, su infraestructura tecnológica, su infraestructura de personal, si va a tener sucursales, si no las va a tener y si va a hacer negocios por Internet. Lo anterior afortunadamente trae opciones a las Sofoles y todas pueden decidir, son aspectos buenos pero en los cuales los Consejos de Administración van a tener que decidir hacia dónde se quieren encausar a las empresas”, consideró el directivo.

Los retos del sector

Manuel Campos Spoor, vicepresidente de Hipotecaria Su Casita explicó que los retos de las Sofoles son tener fondeo suficiente y eficiente, además de entender que se necesita tener productos adecuados a las necesidades de los clientes.

“El negocio hipotecario es un negocio para dar facilidades a fin de que la gente pueda vivir en la mejor casa posible, esto era más fácil hace seis años, porque ahora mucha gente ya resolvió el problema. De esta forma se requiere abrir otros nichos y ver cómo la gente entra al proceso virtuoso de la escalera de la vivienda, donde una persona que compró su casa hace 8 o 10 años bajo el concepto de que era su única y última casa lo cambie por el concepto de que es una de las casas que va a tener en un proceso de mejoramiento de la familia y generación de la riqueza”, dijo el directivo.

Sobre los restos del sector, Gerardo Sierra Basurto afirmó que deben ser más competitivas en costo (tasa de interés) y sobre todo, deben buscar la forma de diversificar la oferta de sus productos y ser competitivos con servicio.

Francisco Suárez  y Arturo Sánchez, especialistas de la firma calificadora de riesgo Standard and Poors (S&P) señalan en su estudio “Sofoles Hipotecarias, los retos de ser independientes” que en un entorno de fuerte competencia, uno de los más grandes retos que enfrentan las Sofoles que no están integradas a un grupo financiero o un banco es la diversificación de sus fuentes de fondeo, y disminuir su dependencia de la SHF, que por mandato gubernamental dejará de fondear a la industria en octubre de 2009.

“La mayor competencia implica que las Sofoles hipotecarias deben ser estructuralmente mejores para enfrentar un entorno de un menor margen financiero. En particular, tendrán que ser capaces de crear condiciones para poder acceder a mayores fuentes de fondeo y en mejores condiciones, en la medida en que cuenten con la infraestructura necesaria para respaldar mayores volúmenes, sin que ello deteriore sus indicadores de calidad de activos y se avance en una mayor capacidad para controlar los riesgos de mercado”, explican los especialistas.

Los expertos coincidieron en señalar que el modelo de negocio de las Sofoles hipotecarias ha probado su validez e inclusive los bancos que compraron a Sofoles lo han mantenido, porque ofrece productos en muy buenas condiciones, atención personalizada y tiempos de respuesta más cortos a la clientela.

Situación actual

De acuerdo con José Landa Álvarez, la etapa que están viviendo las Sofoles hipotecarias es de consolidación y están listas para un mayor despegue, porque hay fundamentos muy fuertes de crecimiento en el sector hipotecario y se está formando un círculo virtuoso en donde todos están realizando su papel para hacer crecer al sector hipotecario.

“Lo que se hizo inicialmente fue formar un modelo de negocio en el cual convencimos a muchos escépticos, mucha gente que no creía que lo que se estaba haciendo era posible y lo logramos. Lo que estamos haciendo ahora las Sofoles es consolidar una nueva etapa, donde los bancos están compitiendo por el mismo cliente que se tiene, además de que cada vez hay un consumidor con mayor cultura, conocimiento y más demandante”, declaró el ex presidente de la Amsfol.

Edwin Vega consideró que actualmente las Sofoles hipotecarias, sin lugar a dudas, son más sólidas, con mayor fortaleza financiera y con la capacidad de enfrentar la competencia con productos y servicios de calidad. Además de que el modelo de negocio de las Sofoles ha sido probado y, por ello, al ser tan especializadas en la materia son atractivas y rentables para sus accionistas.

El mejor ejemplo del primer grupo es Hipotecaria Nacional, que logró eliminar su dependencia del fondeo de la SHF y en su primer año de operaciones, tras ser adquirida por el Grupo Financiero BBVA Bancomer, originó un número de créditos superior al resto de las Sofoles independientes en su conjunto. Esto muestra cómo cuando se vincula una Sofol con gran experiencia en el mercado hipotecario a un grupo financiero con un banco y éste tiene acceso a fondeo de menudeo, barato, y con una elevada red de sucursales, se crean las condiciones para ganar participación de mercado.

En el segundo grupo destaca Hipotecaria Su Casita, que a pesar de las restricciones naturales que enfrenta una Sofol para diversificar sus fuentes de fondeo, en comparación con los bancos con una extensa red de sucursales y una orientación al menudeo, realizó las primeras bursatilizaciones de cartera hipotecaria sin la necesidad de recurrir a la Garantía de Pago Inmediato (GPI) que otorga la SHF. En dichas transacciones, Genworth sustituyó a SHF en el otorgamiento de garantías.

El caso más representativo del tercer grupo es GMAC Hipotecaria, que funge como un vehículo para posibilitar las bursatilizaciones o hacer más eficientes las de otras Sofoles (como líneas de almacenamiento) o la compra de cartera. Asimismo, empresas como Metrofinanciera, con su orientación a financiar las necesidades de los desarrolladores de vivienda, se están diferenciando con innovadores productos y atacando necesidades  insatisfechas como el financiamiento de bancos de tierra para desarrolladores, pero buscando crear condiciones para asegurar un mínimo de originación de cartera hipotecaria.

Y como referencia del cuarto grupo está precisamente Crédito y Casa y Metrofinanciera, firmas que al cierre de la presente edición estaban en negociaciones para fusionarse y formar una de las Sofoles hipotecarias más grande del mercado.

Un quinto grupo, que no cita el análisis de S&P, pero que después de las entrevistas realizadas se pudo identificar es el de las instituciones que buscando una mayor diversificación y oferta de productos, están dejando de ser Sofoles para convertirse en Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofome).

Manuel Campos Spoor expresó que el sector se ha ido consolidando y va a seguir creciendo, que se tiene que hacer con oferta de productos nuevos.

“Ahora viene una siguiente etapa, que es un modelo hacia la vivienda en general, hasta la fecha se ha enfocado al comprador de la primera vez, ahora se tiene que pensar en el comprador de la siguiente etapa, que ya compró, va a seguir comprando y en una innovación constante de productos”, dijo.

Mario Sandoval Chávez explicó que las Sofoles hipotecarias van a tender a seguir consolidando un posicionamiento en sus mercados, es decir no van a cambiar radicalmente el fin de negocio y de mercados, porque lo están haciendo bien.

“Las Sofoles hipotecarias tuvieron un desarrollo muy importante de 1998 a la fecha, es un sector que atendió un espacio que no estaba cubierto por otros intermediarios, pero además cuenta con gente que conoce al sector, ya que tienen de 10 a 30 años en el mercado de bienes raíces, inmobiliario y de crédito. Además hay una involucración desde arriba hasta abajo, se puede ver participar a los principales funcionarios, desde el director hasta el presidente, convivir con sus clientes y participar en focus group lo que no todo el mundo hace en el sector financiero.

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¿Y de aquí a siete años?

La Ley de Sofomes que entró en vigencia desde julio de este año señala que todas las Sofoles tienen la opción de migrar a la figura de Sofome antes que se convierta en obligatorio a partir del 18 de julio de 2013.

Un aspecto importante a destacar de la Ley es que la figura de la Sofome se crea para poder desregular a las arrendadoras financieras, a las empresas de factoraje y a las Sofoles, mismas que se encuentran sujetas para poder operar al requisito de obtener autorización de la Secretaría de Hacienda y a la supervisión de la CNBV.

Otro punto relevante es que las Sofoles dejarán de estar restringidas a un solo sector por lo que las Sofomes son empresas de objeto múltiple y por lo tanto podrán manejar créditos hipotecarios, de autos, de consumo o comerciales, así como prestar a sus clientes servicios de arrendamiento y factoraje.

“Se tienen siete años, donde se mantiene la figura de la Sofol y si no se quiere mover no existen problemas, al término del camino se puede convertir en banco, completo o especializado, o se convierte en Sofome, en este último caso es una declaratoria porque no es regulado, en el primer caso estás sujeto a los requisitos bancarios.

Nosotros estamos evaluando, porque al fin al cabo la estructura sigue a la estrategia, la Sofome te da la libertad de ciertos productos pero no tienes la ventaja del acceso a la captación que tendrías como banco”, explicó el vicepresidente de Su Casita.

De acuerdo con el director general de GMAC Financiera la nueva Ley de Sofomes no afecta al sector pero sí abre otra opción, porque lo que permite es el poder dirigir las operaciones a otro tipo de crédito o de actividad que puedan consolidar la operación, porque hay Sofoles que tienen a 70 o 100 mil clientes que les cobran cada mes y que tienen que ir a otra institución para un financiamiento de un auto o de un mueble, por lo que pueden ser atendidos por la misma Sofol.

“Como GMAC estamos a gusto siendo Sofol por un periodo, no creo que ahorita cambiemos de Sofol a Sofome nos vaya a ayudar, porque el accionista está concentrado en las operaciones residenciales, nos pide que nos enfoquemos en lo que sabemos hacer y hacerlo bien. Nuestra área de experiencia es el área residencial, de bursatilización hipotecaria residencial, allí es donde estamos enfocados. El hecho de que a mí me dan la opción de una figura para hacer otro tipo de operaciones realmente no me es indispensable, con la actual figura que tenemos podemos hacer las actividades que tenemos en nuestro programa operativo”, dijo el directivo

Para el director de GE Money Crédito Hipotecario, las Sofoles desde que nacieron se han adaptado a la regulación con la que han venido trabajando, por lo que la nueva modalidad le permitirá multiplicar sus capacidades y se especializarán como intermediarios sólidos, con un buen manejo del riesgo.

El presidente de la Amsfol dijo que la aplicación de la Ley de Sofomes es un tema que se está evaluando con mucha atención y cuidado, porque no se desea que el concepto de la Sofome desregulada desvirtúe lo que se ha logrado por las instituciones que han hecho un trabajo serio.

“Para el cliente en general debe convertirse en una oferta más atractiva en términos de precios y condiciones, estamos conscientes de que la competencia ha existido entre lo que ya es una oferta muy abierta de bancos, todos han desarrollado sus esquemas, lo que hace que el mercado se movilice, actualice. Con el nuevo marco legislativo habrá quien diga que sólo trabajará en el sector inmobiliario, pero en determinadas ciudades porque no le interesan otras, lo otro es que digan a qué mercado estarán enfocados, al mercado de interés social o al residencial, y otros al mercado medio”, reflexionó el dirigente.

Pioneros

Edwin Vega|CH

Sobre este aspecto, la primera Sofol hipotecaria que se convirtió en Sofome es Crédito Inmobiliario. Cuestionado sobre este asunto, su presidente y director general, Gerardo Sierra Basurto, dijo que “constituirnos en Sofome no fue capricho, sino una decisión estratégica para tener más operaciones activas”.

Agregó que, como Sofol, Crédito Inmobiliario sólo tenía dos operaciones activas, la de los créditos individuales y la de créditos puente, pero como Sofome ofrecerán nuevos tipos de créditos. El primero de ellos es un crédito liquidez que será muy atractivo para las personas que ya son dueñas de una propiedad inmobiliaria y tienen una necesidad como liquidar sus deudas en tarjetas de crédito, a lo mejor desean pagar la boda de su hija, o hacer el viaje de su vida.

“El crédito de liquidez en Estados Unidos es igual o más importante que el mercado hipotecario. En México el crédito de liquidez no se usa porque a la banca no le conviene”.

Aquí lo importante, dijo Sierra Basurto, es ofrecer una serie de servicios o créditos adicionales al tradicional crédito hipotecario que se puede bajo el régimen y normatividad de las Sofoles.

Nuevas formas de obtener recursos

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Un aspecto vital para el desarrollo de las Sofoles hipotecarias fue el apoyo gubernamental que se le brindó a través de la SHF, que las estuvo dotando de recursos financieros para que realizaran eficientemente su operación. Sin embargo, desde hace tres años se los empezó a limitar y los dejará de fondear a la industria en octubre de 2009.

Mario Sandoval Chávez, presidente de la Amsfol, explicó que en el segmento hipotecario se manejan grandes volúmenes, por lo que si las tasas se han reducido el margen se redujo. Ante ello, la forma para hacer eficientes a la Sofoles es con volumen y para ello hay que tener un fondeo suficiente, el cual se convirtió en el punto clave.

“Se ha visto que el fondeo es fundamental, cada vez se depende menos de recursos gubernamentales vía la SHF, por lo que las Sofoles ya tienen una dinámica propia a través de créditos bancarios, colocación de deuda y la bursatilización de cartera. De esta forma, las grandes Sofoles hipotecarias han evolucionado para incrementar sus posibilidades de atender el mercado, de tal manera que hoy tenemos 15 por ciento del mercado de deuda de la Bolsa Mexicana de Valores”

“La Sofoles tienen cerca de 70 mil millones de pesos en el mercado de deuda, lo que significa casi la cuarta parte de los 170 mil millones de pesos de la cartera hipotecaria, por lo que en este sentido la empresa que logre un buen tamaño de portafolio, cuente con buenas prácticas corporativas y confíe en el mercado va a tener ese fondeo de manera disponible”, expresó el dirigente.

José Landa|CH

José Landa Álvarez, director general de GMAC Financiera, indicó que el modelo de negocio sigue siendo el mismo de las instituciones financieras, donde el reto de las Sofoles desde su creación ha sido el de captar recursos baratos para poder colocar barato sobre todo en el entorno de competencia de la banca, la cual tiene una captación exageradamente barata porque corresponde a la cuenta de ahorro o cuenta de cheques.

“Los bancos pueden salir a colocar créditos hipotecarios a tasas mucho muy bajas, en ocasiones prácticamente iguales a la tasa con la cual el gobierno federal coloca fondos, el cual es el que tiene menor riesgo en el sistema financiero. En el caso de las Sofoles no se tiene la factibilidad de conseguir ese fondeo más barato, ya que las mismas son la SHF, los mismos bancos y las colocaciones en los mercados de deuda bursátiles, siendo estas últimas donde más se han apoyado en el último periodo.

“Hemos estado luchando en la parte del fondeo para poder estar a nivel o tesitura en competencia con los bancos, por lo que en los mercados bursátiles se han hecho emisiones para respaldar la propia necesidad de capital de giro, o sea las emisiones corporativas, donde el riesgo de la Sofol garantiza al inversionista el dinero recibido, o se han hecho emisiones de estructurados, donde comparten la cartera, los créditos otorgados se dan de garantía para tomar ése crédito”, manifestó el ejecutivo.

Manuel Campos Spoor expresó que las Sofoles hipotecarias están en una etapa de evolución, donde el modelo de negocios está cambiando, de ir de una sola fuente de fondeo a ir al mercado de capitales para fondearse (obtener recursos).

“Hoy hay 36 bursatilizaciones hipotecarias en el mercado, varias Sofoles que se están fondeando con otras fuentes de fondeo que no es la SHF. En el caso de nosotros llevamos 20 mil créditos hipotecarios y el saldo de deuda con la SHF ha bajado, de diciembre a agosto se le debe menos a la SHF que en diciembre. Hemos demostrado que podemos bursatilizar hipotecas que nos podemos fondear a mercado, obviamente falta consolidar el modelo pero ya está probado e implica cambios en los esquemas de operación”, manifestó el vicepresidente de Su Casita.

De acuerdo con Edwin Vega, director general de GE Money Crédito Hipotecario, las nuevas oportunidades y los cambios que surgen siempre estimulan su crecimiento y ayudan a ser mejor, por lo tanto la Sofoles hipotecarias “continuaremos como lo hemos venido haciendo, buscando innovación y calidad en nuestros productos y servicios con el propósito de apoyar al sector inmobiliario”.

Manuel Campos Spoor|CH