Wall Street, NY.

Desde nuestra edición de febrero del año en curso, cuando planteamos el escenario económico para 2008, dimos cuenta de esta situación, pero luego de terminado el primer trimestre del año se ve un poco más claro.

En primer lugar, la situación de los Estados Unidos -a pesar de que sus tasas de interés de referencia han bajado con cierta velocidad a lo largo del 2008, buscando estimular su economía-,ha propiciado un escenario de incertidumbre y volatilidad en el mercado financiero internacional. Ello se ha reflejado en una contracción de la liquidez e irremediablemente en un pequeño incremento del costo del dinero.

Derivado de lo anterior, existe temor entre los analistas de que las instituciones de crédito que tienen que renovar sus vencimientos (emisiones de duda), como algunas Sofoles y Sofomes, al igual que el Infonavit y algunos bancos, tendrían problemas para colocar sus nuevas emisiones. Sin embargo, lo han hecho sin ningún problema.

Sin problemas de liquidez

El pasado 13 de marzo, por ejemplo, Hipotecaria Su Casita colocó exitosamente certificados bursátiles respaldados por créditos a la construcción por mil 325.6 millones de pesos (mdp). El 100 por ciento de los recursos fueron tomados por el mercado, por inversionistas institucionales representados por fondos de inversión, fondos de pensiones, aseguradoras y banca privada. La transacción superó en más de 40 por ciento las expectativas de monto de colocación.

Patrimonio Hipotecaria también recurrió al mercado de deuda de corto plazo, en donde sigue con buena aceptación y considerable demanda. El pasado 20 de febrero, Patrimonio salió al mercado convocando un monto de 250 mdp, obteniendo una demanda de posturas hasta por 300 mdp. Posteriormente, el 5 de marzo volvió a acceder al mercado donde inicialmente se pretendían convocar 150 mdp, sin embargo, dada la sobredemanda -de hasta 60 por ciento-, decidieron colocar 240 mdp.

El banco Scotiabank realizó con todo éxito (14 de marzo) su primera emisión al amparo del primer programa de bursatilización hipotecaria, por 2 mil 494 mdp, como parte de un programa total que asciende a 10 mil millones de pesos, con una vigencia de cinco años.

Apenas el pasado 9 de abril, Infonavit realizó la subasta de su primera emisión de Cedevis en 2008, logrando colocar un monto récord de 3 mil 128 millones de pesos y ganando con ello el costo de fondeo más bajo para bonos respaldados por hipotecas en el mercado local en lo que va del año.

Con esto se demuestra que, a pesar del incremento de la aversión al riesgo crediticio provocado por la crisis subprime en Estados Unidos, los inversionistas siguen reconociendo la solidez financiera y la calidad de las emisiones del Instituto, señaló el propio Infonavit y sin duda esto aplica para todo el mercado.

La información es más que elocuente. Hasta el inicio de abril ninguna institución ha tenido problemas para recoger dinero del mercado. El aparente problema de recursos, podría no ser nada serio, como lo ejemplifican las anteriores emisiones, pero si lo fuera, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha sido muy clara en estar dispuesta a salir a respaldar a los intermediarios hipotecarios.

Bolsa de valores en el corredor Reforma.

Ligero ajuste en el costo del dinero

"El problema de la crisis subprime en Estados Unidos, la crisis de confianza, el tema de las calificadoras, y toda esta situación de nuestro principal socio comercial, sí ha tenido cierto impacto, moderado diría yo, en los spread (diferenciales de tasas de interés) de financiamiento en México. Sí se ha apretado un poquito el mercado pero nada de gravedad, nada para que se frene el mercado, afirmó Francisco Gutiérrez, director de Estudios y Planeación Estratégica de Scotiabank.

De acuerdo con un sondeo entre traders del mercado de dinero nacional, el fondeo (financiamiento) se ha encarecido entre medio y un punto porcentual, derivado de dos factores: el primero, la incertidumbre financiera por culpa de Estados Unidos; la segunda, el escenario inflacionario interno.

Marginal incremento del crédito hipotecario

Derivado de esta situación, el costo individual del crédito hipotecario dejó de bajar desde el último trimestre del año pasado y durante el primero de 2008 ha observado un ajuste a la alza, pero en forma marginal.

De acuerdo con el sondeo que mensualmente realiza Real Estate Market & Lifestyle entre las nueve principales instituciones crediticias del país, el promedio de un crédito hipotecario por un millón de pesos, a tasa fija y con plazo de 15 años, fue de 13.36 por ciento al cierre de 2007, mientras que al cierre de marzo se ubicó en 13.47 por ciento, un repunte marginal de apenas 11 puntos básicos, es decir, ni siquiera medio punto porcentual.

Razones de peso

Un aspecto a destacar es que los créditos hipotecarios que se han otorgado de manera importante en nuestro país a partir del año 2000, tienen condiciones completamente diferentes a los que se dieron en el mismo plazo en Estados Unidos, destacando los créditos a tasa fija, que se otorgan en función de la capacidad de pago de las personas y no se ligan al valor del inmueble en el mercado.

De esta forma, las bursatilizaciones de cartera hipotecaria que han realizado las Sofoles, Sofomes y los bancos en mercados nacionales e internacionales tienen una mayor seguridad, porque es baja la probabilidad de que los acreditados dejen de cubrir sus compromisos.

"Ante la coyuntura de desaceleración en Estados Unidos, el sector de la vivienda en México está mejor preparado que en el pasado para afrontar el menor dinamismo de la actividad, donde la construcción privada se ha caracterizado por ser más estable en periodos de desaceleración económica", detalló Jorge Sicilia, economista jefe para Norteamérica de BBVA en su presentación de Situación Inmobiliaria del primer semestre del 2008. Asimismo detalló las siguientes diferencias en el otorgamiento de créditos entre ambas naciones:

Ojo, no está todo escrito

De acuerdo con un reporte sectorial de Standard & Poors (S&P), publicado en los primeros día de abril, las hipotecarias mexicanas empezaron a enfrentar su primer panorama adverso desde 2007, y aunque cerraron el año todavía con resultados positivos, también evidenciaron su marcada dependencia de fuentes volátiles de fondeo y sus limitaciones para manejar adecuadamente los riesgos de mercado, fondeo y liquidez.

"Esta situación se refleja en el creciente riesgo de refinanciamiento que enfrenta actualmente el sector y en las expectativas de menor crecimiento y presiones sobre la rentabilidad en 2008", afirmó el analista de Standard& Poors, Francisco Suárez.

En el reporte titulado "Hipotecarias mexicanas enfrentan su primer panorama adverso y evidencian vulnerabilidades", Suárez agregó que el riesgo de refinanciamiento de las hipotecarias mexicanas es una de las mayores preocupaciones para S&P, aunque podría verse parcialmente atenuado, si como se espera, la SHF las apoya para cumplir con sus obligaciones en el caso de que vean sensiblemente restringido o cerrado el acceso a los mercados.

El documento especifica que, para abril de 2008, los vencimientos de deuda calificada por S&P de las hipotecarias en México suman tres mil 800 mdp, monto que representa 18 por ciento de todos los vencimientos existentes en la industria hasta marzo de 2009. "La elevada concentración de vencimientos que ya se observa durante abril de 2008 sólo puede agravarse más en los próximos meses debido a los plazos tan cortos a los que algunas hipotecarias están realizando los refinanciamientos", agregó Suárez.

"De hecho, la deuda de corto plazo de mercado emitida por el sector hipotecario representa aproximadamente una tercera parte del total de deuda emitida en el mercado mexicano".

Explicó que los crecientes costos de fondeo, las políticas de originación más estrictas y el limitado capital para respaldar la mayor cantidad de activos improductivos (NPAs) se verán reflejados en menores tasas de crecimiento de las hipotecarias durante 2008.

S&P estimó que las hipotecarias que califica en México crecerán en promedio alrededor de siete por ciento en 2008, frente al promedio de 16 por ciento de los últimos tres años.

Corporativo Oracle dentro del distrito financiero de California.