- Cambios en el mercado: Banorte
Gonzalo Palafox Rebollar - Mercado sólido y robusto: Santander
Jorge Fáuregui - Oportunidades de crecimiento: Scotiabank
Enrique Margain Pitman - Certidumbre y servicio: Banamex
Miguel García Garza - Retos para el mercado: BBVA Bancomer
Enrique Medina - No hay que olvidar los benéficos de un hipotecario: HSBC
Fabricio Parada
De enero a agosto pasados, la banca colocó 103,200 créditos, que equivalen a 57,800 millones de pesos, según la Asociación de Bancos de México (ABM).
Las condiciones de incertidumbre, como la crisis económica en Europa, la desaceleración en Estados Unidos y el año político que marca el relevo presidencial en este país, no impidieron el crecimiento de la colocación de crédito hipotecario bancario a tasa de doble dígito durante 2012, según entidades bancarias.
Dicho de otra manera, la economía y la política no interfirieron en la decisión de los consumidores mexicanos para la compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario.
Durante 2011, la colocación de crédito por parte de la banca creció a un ritmo anual de 14% y durante 2012 ha llegado a una tasa de expansión anual superior al 20%. Los bancos pronostican que en diciembre seguirá muy cerca de dicho nivel, superando las expectativas originales del mercado. También, el monto de colocación promedio por crédito repuntó en al menos 5 por ciento respecto al año previo.
El mercado bancario observa una mayor concentración de los balances de los bancos en activos hipotecarios. Se estima que en 2003 era aproximadamente del 14% y hacia 2011 se movió a 18%.
Un análisis de BBVA Bancomer señaló que al mes de julio, el crédito hipotecario otorgado por todo el sistema financiero creció 9.7% real en el monto de financiamiento, y 7.3% en el número de créditos otorgados.
“Sin embargo, el mayor impulso se observa en el crédito otorgado por la banca comercial, para la cual, el monto de financiamiento creció 21.1% anual en términos reales durante el periodo; en tanto, el crecimiento del financiamiento otorgado por los institutos públicos fue de 4.7% anual real durante el periodo”, indicó BBVA Bancomer.
De este modo, se aprecia que la participación de la banca en la colocación del crédito hipotecario es cada vez más importante.
Considerando solo los créditos con recursos propios, en 2009 lo colocado por los bancos representó 36% de lo otorgado por los institutos públicos (Infonavit y Fovissste), y para el tercer trimestre de 2012 la participación superó prácticamente el 50%.
El hecho cobra más relevancia si se toma en cuenta que los institutos públicos y la banca atienden a mercados distintos. Mientras que el Infonavit, el principal colocador, se enfoca en segmentos de ingresos medios y bajos, la banca destina cerca del 90% de sus recursos a los segmentos de ingreso medios y altos.
“Es decir, el crecimiento de la actividad ha estado centrado principalmente en la vivienda para la población de ingreso medio y alto. Es significativo, porque implica un cambio respecto a la tendencia que se venía observando en años previos”, agregó el análisis del banco.
Entre los bancos se mantuvo una expectativa de crecimiento en la colocación de crédito hipotecario de entre 10 y 15% para todo el año, monto que será superado porque la recta final del año es cíclicamente la de mayor colocación por la demanda que se registra.
“Sin duda que un elemento esencial para explicar el crecimiento de la actividad hipotecaria tiene que ver con el contexto económico. Por un lado la economía registra desde mediados de 2010 tasas de crecimiento por encima del 4%, y de la mano con ésta, el empleo se ha venido recuperando a tasas similares (4.2% en promedio desde el segundo semestre de 2010 hasta el primero de 2012)”, apunta el análisis de BBVA Bancomer.
“Está también la confianza del consumidor, que hasta mayo se ubicaba cerca de los niveles alcanzados en 2008, previo a la crisis, tanto en el índice general como en el de bienes duraderos, particularmente importante para la demanda de vivienda”, afirmó el análisis de la institución de crédito más grande del país."
Cambios en el mercado: Banorte
Gonzalo Palafox Rebollar, Director Corporativo Hipote-cario de Banorte, opinó que el comportamiento del mercado bancario es bueno, pero todavía no se puede decir que es generalizado para todos los segmentos y en todas las zonas geográficas.
“En Banorte estamos presentando un crecimiento alrededor del 20% y para el último trimestre del año en curso vemos todavía un comportamiento favorable”, apuntó.
Gonzalo Palafox Rebollar
Director Corporativo Hipotecario
Señaló también algunos cambios en el mercado, como el hecho de que pasamos de un momento en donde todo era preventa a otro en el que ahora es entrega inmediata, vivienda terminada.
Palafox destacó que el mercado de vivienda usada ha jugado un papel muy relevante, tanto en compra directa como por financiamiento. También resaltó el trato que ahora reciben los clientes cuando tienen un problema, ya que antes se optaba más por la garantía, exigir el pago o recuperar la vivienda.
El ejecutivo bancario señaló además el hecho de que antes se hablaba del producto hipotecario de un banco, y ahora existe una gama de productos.
Esto es bueno, pero también complica un poco el entendimiento para los clientes, pues antes era más fácil escoger cuando el banco X tenía una tasa del 15% y el otro una del 13%. Ahora se complica la decisión, por lo que la asesoría es decisiva, opinó la fuente.
“Estamos viendo una buena respuesta de la demanda, el mercado está creciendo, está muy competido, tenemos cada vez más presencia y más intensidad de oferta con el resto de la banca, esto es favorable para el mercado”, dijo Palafox.
Banorte coloca créditos con un promedio de 960,000 pesos y para este año espera colocar 16,000 créditos.
Actualmente, la oferta de productos de este banco es a través de: Hipoteca Accesible Banorte, Hipoteca Élite Banorte, Hipoteca Fija Banorte, e Hipoteca Flexible Banorte, además de Hipoteca Mujer Banorte.
Mercado sólido y robusto: Santander
Jorge Jáuregui, Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario de Santander, considera que el mercado hipotecario está vacunado en contra de los elementos de riesgo internacionales.
“El mercado mexicano tiene una masa crítica relevante, tenemos una penetración baja del crédito hipotecario como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), que permite un escenario de mucho crecimiento en el largo plazo, además contamos con una estructura de la población con un porcentaje elevado de gente joven que genera un factor de demanda adicional con el paso de los años”,
Jorge Jáuregui
Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario
Otra característica del mercado es que cuenta con un gran stock de vivienda usada que financiar, aún cuando la construcción de vivienda nueva se está estabilizando. Adicionalmente, el apoyo que ofrecen los institutos de vivienda (Infonavit y Fovissste), todo ello suma las bases para que sin importar el contexto del mundo, en México continuemos con una buena evolución del mercado hipotecario, señaló la fuente.
En cuanto a la demanda se tienen compradores mejor informados y responsables, mientras que por el lado de la oferta hay productos con calidad, competitivos y con controles adecuados que permiten hacer un negocio redondo para todos.
Sobre la condición actual del mercado, el ejecutivo de Santander señaló que el gran desafió de la banca es poder participar en el segmento social de manera adecuada, porque en la vivienda media y alta su desempeño ha sido sobresaliente y se ha posicionado como el mercado natural de los grandes bancos.
“Es importante explorar nuevos perfiles, nuevos segmentos y ahí es donde creo que hay un desafió para los bancos, pero siempre pensando en entrar de manera responsable, con productos competitivos”, dijo.
Santander está colocando créditos con un promedio ligeramente superior al millón de pesos, y con una cuota de mercado creciente.
Este banco tiene una estrategia enfocada en vivienda media residencial, en rentas medias y altas, y en valores de vivienda superiores a 350,000 pesos.
Para el 2012 su objetivo es colocar 18,500 hipotecas y crecer alrededor de 25% respecto a 2011.
Oportunidades de crecimiento: Scotiabank
Enrique Margain Pitman, Director de Crédito Hipotecario de Scotiabank, opinó que el mercado presenta buenas oportunidades para seguir creciendo.
“Algo que veo como oportunidades para el sector es el tema del segundo crédito del Infonavit, que es un esquema donde seguramente muchos bancos están interesados en participar”.
Enrique Margain Pitman
Directior de Crédito Hipotecario
“Estamos hablando de un universo aproximado de 330,000 derechohabientes que sería el mercado susceptible a sacar un segundo crédito” y adquirir una segunda casa de más valor, agregó.
El Infonavit origina los créditos hipotecarios y después cede una parte a los bancos, aproximadamente el 80%, que es como una especie de compra de cartera.
También el tema de no afiliados se presenta como una oportunidad en el sector, afirmó, ya que varias instituciones tienen interés en participar. Se trata básicamente de familias o personas que no tienen acceso a un programa de vivienda y que a través del programa que lanzó la Sociedad Hipotecaria Federal podrían obtener un crédito hipotecario con los bancos.
“Ahí hay una gran posibilidad debido al tamaño del mercado de no afiliados. Estamos hablando de un mercado muy grande y sobre todo, que hoy día no es atendido por los bancos. Se trata de personas que son independientes, dueños de su negocio, profesionistas independientes, etc”.
Scotiabank ofrece un crédito promedio de casi 1.2 millones de pesos, el más alto en el sector, por lo que está orientado al mercado de vivienda residencial y residencial plus, aunque reconoce el interés por penetrar o tener mayor participación en segmentos más bajos.
Son expertos en productos de construcción, de preventa, renovación y tienen modalidades como renovación, sobre todo enfocado a la vivienda usada.
Certidumbre y servicio: Banamex
En opinión del Director de Crédito Hipotecario de Banamex, Miguel García Garza, México atraviesa un buen momento en materia hipotecaria, donde es palpable la confianza de los clientes y el crecimiento en los desarrollos inmobiliarios también.
“Creo que es un mercado más maduro, que pone más atención en las condiciones financieras completas del crédito, porque en una hipoteca no nada más es la tasa o el pago, hay que ver todo el entorno porque es un crédito a largo plazo y compromete nuestra economía futura y es nuestro patrimonio”, destacó.
Miguel García Garza
Director de Crédito Hipotecario
“Los clientes siguen mostrando mucha confianza, siguen percibiendo que las tasas de interés en el mediano plazo van a continuar en los niveles que están hoy o quizá un poco más bajas”, agregó
Pero a esa confianza hay que sumarle cultura financiera, recomendó el ejecutivo bancario al referirse a la importancia de que los clientes entiendan perfectamente cómo funciona el crédito y cuáles son los riesgos, además de tomar en cuenta factores como: en qué zona está el inmueble, el tipo de escritura, si tiene régimen de propiedad en condominio, etc.
“Por ello el servicio es un elemento estratégico, esa insistencia en nuestras fuerzas de ventas para poder dar la mejor asesoría los clientes nos ha diferenciado mucho”, apuntó.
El ticket promedio de Banamex fluctúa alrededor de los 900,000 pesos y tienen pensado terminar el año con una colocación cercana a entre 9,000 y 10,000 mdp.
“Estamos con muchas ganas de seguir creciendo este portafolio, seguiremos buscando nuevos productos, nuevos destinos, productos muy innovadores, lo que puedo adelantar es que estamos diseñando un producto para nuestros clientes de la banca patrimonial”.
“Nos gusta la certidumbre y en esa línea vamos a seguir innovando”, finalizó.
Retos para el mercado: BBVA Bancomer
Enrique Medina, Director de Negocio Bancario de BBVA Bancomer, afirmó que en un mercado en crecimiento siempre habrá oportunidades y retos y para su banco, aunque consideró necesario asegurar acceso a créditos de todo tipo y de todos los segmentos de mercado.
Enrique Medina
Director de Negocio Bancario
Medina aseguró que han trabajado mucho, igual que las autoridades, en impulsar créditos para no afiliados, economías informales y entre las tareas pendientes mencionó el dar más orden a los programas de financiamiento de los institutos públicos, incluir un rediseño de la política de vivienda, tanto de los estados como en los municipios, modernizar los registros públicos, reducir los tiempos de compra-venta de un inmueble y los costos de los diferentes intermediarios como los avalúos, notarios, etc.
El ejecutivo bancario destacó además que el mercado de la vivienda usada ha crecido y que Bancomer ha incorporado más crédito a vivienda usada porque el mercado se ha diversificado, y ya no piensa solo en vivienda nueva.
La expectativa es que en los siguientes años se verá un fuerte incremento en el mercado de vivienda usada a través de crédito hipotecario, consideró.
Otra oportunidad que Medina observa en el mercado es que los bancos, con su abanico de ofertas, permiten que los clientes se interesen por adquirir una segunda vivienda o una mejor que la que tienen.
BBVA, por su parte, anotó, está otorgando créditos con un monto mayor para que sus clientes puedan acceder a un mejor inmueble.
Sobre el mercado bancario en general, el ejecutivo señaló que aún no recupera los niveles de actividad que tuvo en 2008, en cuanto al número de hipotecas y monto, pero consideró que el mercado tiene una perspectiva interesante.
BBVA Bancomer es la institución financiera privada con mayor cartera de crédito, con la mayor gama de productos y atiende a todos los estratos de la población. Su crédito promedio es cercano a los 900,000 pesos, un nivel elevado si se considera que otorgan financiamientos individuales desde 250,000 pesos hasta créditos residenciales de 3 o 4 millones de pesos o más.
No hay que olvidar los benéficos de un hipotecario: HSBC
Fabricio Parada, Director de Crédito Hipotecario de HSBC destacó que no hay que olvidar que el crédito hipotecario es un instrumento bancario que permite acceder a un patrimonio y por ello es muy importante revisar la capacidad de pago de las personas y ofrecerles el producto adecuado a su perfil.
“En ocasiones le pedimos a los clientes que paguen otras deudas antes de solicitar su hipotecario porque mejora su capacidad de endeudamiento para adquirir una propiedad”, indicó.
Fabricio Parada
Director de Crédito Hipoptecario
Afirmó que no hay que olvidar que la mejor inversión es un inmueble, por la plusvalía que genera con el tiempo; porque se pueden deducir los intereses reales que se pagan; porque se tienen pagos fijos sin importar lo que suceda en la economía y los mercados financieros y porque se puede pagar anticipadamente, entre otras ventajas.
Parada, sin embargo, considera que hoy lo que está colocando el mercado en crédito hipotecario es básicamente adquisición de vivienda para habitar, no necesariamente para segunda casa o casa de descanso.
También percibe un nicho de mercado de jóvenes de entre 26 y 33 años que quieren adquirir su primera vivienda e independizarse.
Y precisamente por este nicho que compara los CAT y pagos al millar, el banco lanzó una oferta de hipoteca por internet en la que envía un ejecutivo a visitar al interesado para llevarle los simuladores, de tal manera que firme su hipoteca sin visitar la sucursal.
HSBC, indicó, ofrece también por internet asesoría completa del proceso que lleva adquirir una casa, desde cómo y dónde buscarla hasta cómo calcular sus gastos con una hipoteca, entre otras cosas.
La estrategia hipotecaria de este banco abarca todos los nichos, tanto en el mercado de asalariados como en el de no asalariados.
“Nuestro crédito promedio ronda los 890,000 pesos, pero ha ido creciendo el monto de colocación”, señaló Parada.
El directivo de HSBC comentó que el aumento en el monto de crédito tiene que ver con el valor de las viviendas y la gran demanda que existe por adquirir casas de mejor nivel económico. Además de que esto es un síntoma de una economía positiva en el país.
Ante el panorama dado por los ejecutivos consultados, concluimos que el crédito hipotecario en México continúa en aumento, especialmente por parte de la banca comercial, que ha mantenido un ritmo sólido de crecimiento a partir de 2010.
La maquinaría hipotecaria está bien aceitada y solamente un ajuste en la generación de nuevos empleos propiciaría un cambio de tendencia en la ascendente colocación de hipotecas en los bancos.
Texto:Ricardo Vázquez
