Hay condiciones de mercado y de capital para que se sostenga la tendencia de expansión del retail a lo largo del país.

La inversión en centros comerciales se mantendrá sólida de cara al futuro, dado que seguimos siendo un país —que comparado con países similares— en el que todavía hay buen espacio para crecer, porque la penetración de este segmento en México todavía es baja, pero creo que habrá mucha reconfiguración hacia delante.

Ésta puede ser geográficamente, porque hay ciudades donde no hay escasez de tierra, por lo que se podría ir a conceptos más horizontales, aunque la tendencia es hacer una pequeña comunidad alrededor del centro comercial.

 

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Las oportunidades están en las ciudades de tamaño mediano y grandes. Por ejemplo, si consideramos una urbe con 700,000 habitantes, pero alrededor se tienen pequeños poblados que generan una gran comunidad, donde se puede llegar a tener varios millones de habitantes, ahí hay una muy buena fuente para crecer.

Cuando observamos las tres metrópolis de México como la CDMX, Guadalajara y Monterrey, en diferentes zonas todavía se conforman espacios, por lo que hay oportunidades de crecimiento también. Sin embargo, hay que tener un poco más de cuidado en éstas, para que no estén cerca de algún otro desarrollo.

Un factor importante en la continuidad de dicha tendencia son los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que continuaremos con la inversión en el mercado mexicano. También hay muchos Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) que son vehículos más orientados a la construcción de complejos de usos mixtos, con un componente comercial importante.

Considero que todavía hay espacio para más centros comerciales en el país y cada desarrollador decidirá el formato que más le conviene: si ser Fibra o seguir siendo parte de un conglomerado grande como Liverpool o Grupo Carso, por ejemplo, que también tiene espacios comerciales. Depende de la estrategia de cada uno y en qué formato se haga. Lo que tengo claro es que la industria continuará creciendo.

Sigo pensando que el ritmo de crecimiento del sector retail es sostenible. Creo que lo que se está moviendo es que el consumidor está cambiando. Hay nuevas marcas que están entrando a México y nuevos formas de entender cómo desarrollar un espacio comercial. En este sector todavía no veo una canibalización.

En Fibra Shop seguimos creciendo. Somos una empresa que ha anunciado importantes inversiones en Guadalajara, Querétaro y al norte de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX). Seguimos realizando expansiones como en Hermosillo, Sonora, donde ampliamos precisamente nuestro centro comercial.

A diferencia de lo que sucede en otros países, como en Estados Unidos, veo lejana la posibilidad de que en México quiebren o desaparezcan centros comerciales. Quizá puedan tener problemas los que estén mal formateados, los que tengan saturación de competidores o no se remodelen adecuadamente, pero nunca por la competencia que pueda representar el e-commerce.

 

Un portafolio bien diversificado permite aprovechar de alguna manera las ventajas de cada uno de los sectores.

 

Real Estate Market & Lifestyle,Real Estate,Crecimiento y reconfiguración, visión futura,Gabriel Ramírez, Director de Finanzas de Fibra Shop, Puerto Paraíso. Los centros comerciales se convierten en espacios de esparcimiento.  Puerto Paraíso. Los centros comerciales se convierten en espacios de esparcimiento. 

 

Fusión de formatos

El concepto del centro comercial como lo entendíamos hace muchos años se ha venido agotando, incluso en Estados Unidos, donde era una especie de caja horizontal que se ponía una en cada esquina, con una tienda ancla y con locales en medio.

Ahora la gente busca más que un centro comercial tradicional. Prefiere espacios de entretenimiento y esparcimiento, donde pasar el día y no necesariamente ir de compras. Antes era impensable tener una tienda departamental junto a un súper, pero hoy en día los conceptos conviven unos con otros.

Otra tendencia de Estados Unidos —en los nuevos centros comerciales grandes— es que tienen muchos nombres, pues les suelen llamar lifestyle malls, pero le están quitando la palabra mall para que la gente no lo identifique necesariamente así y vayan al cine, a comer, o donde haya entretenimiento para niños; algunos cuentan con go karts, juegos para niños y cosas interactivas, por lo que vemos que sí ha cambiado la forma de diseñar un centro comercial.

Anteriormente, en un fashion mall solo se tenían tiendas departamentales con mucha ropa, joyería, zapatos y pocos servicios; y por el otro lado, se tenía un power center, que básicamente era un súper y muchos servicios, pero creo que actualmente se están fusionando ambos modelos.

Hoy se está buscando un lugar donde la gente tenga un poco de todo con un servicio día a día, con servicios de peluquería, bancos, mensajería, súper y cines, pero que también contenga una tienda departamental, una buena oferta de restaurantes. Creo  que la frontera de cada formato está desapareciendo para generar un lugar donde la gente pase el día, realice compras y disfrute de entretenimiento.

 

Inversión importante

Invertir en bienes raíces sigue siendo una opción importante. Cualquier cartera bien diversificada debe tener un componente importante en bienes raíces, si pensamos en el mediano  y largo plazo. La gente actualmente quiere hacer un patrimonio para el retiro o para ahorrar, y si tiene hijos pequeños, para pagar su universidad. La inversión en bienes raíces es algo adecuado, ya que ayuda mucho a la diversificación. En términos de ser una Fibra, se opera de manera muy transparente y profesional. 

En un portafolio diversificado, se debería invertir en un poco de todo, porque se busca una cartera que tenga un componente variado y que de alguna manera se aproveche las ventajas de cada uno de esos sectores.

Si bien es cierto que el tema industrial en México lleva varios años siendo una buena inversión y estable, lo que ha mantenido pujante a México pese a que la economía se ha despetrolizado, ha sido el consumo. Si se ve en su componente en el Producto Interno Bruto (PIB), podemos verlo por ejemplo en los indicadores de la Asociación Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales (ANTAD) sobre cómo se ha comportado el consumo.

El consumo al final del día se lleva a cabo en centros comerciales y comercio, por lo que creo que éste seguirá siendo este motor económico. Lo que veo es una inversión continua en un sector que seguirá teniendo la misma importancia en los siguientes años. 

 

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Espacios sostenibles

En Fibra Shop estamos renovando el portafolio, en prácticamente los 20 centros comerciales que tiene el fideicomiso. La gran fortaleza que tenemos es que muchos de ellos son los centros comerciales más importantes o más fuertes en su ciudad o zona de influencia.

La compañía está sólida y en crecimiento, más allá de algunas versiones imprecisas en los medios informativos. Nos enfocamos en seguir mejorando la operación en beneficio de los inversionistas. Sin embargo, seguimos teniendo una asignatura pendiente, que todos los inversionistas entiendan bien lo que es una Fibra, que al final del día somos una empresa que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que se dedica a construir, desarrollar y mejorar propiedades, que en nuestro caso son los centros comerciales.

Lo que favorece el tema de los fideicomisos es el reparto de su dividendo, el cual es muy bueno, porque hay empresas que no los reparten. En el caso de las Fibras lo hacen trimestre a trimestre, en nuestro caso ronda el 11% de los dividendos; comparativamente, con otras Fibras, sus dividendos son ligeramente menores pero también son buenos.    


Texto Gabriel Ramírez, Director de Finanzas de Fibra Shop

Foto: FIBRA SHOP