El mercado inmobiliario residencial de Estados Unidos muestra señales de una nueva etapa de estabilización. Aunque los precios de las viviendas continúan aumentando, lo hacen a un ritmo cada vez menor, lo que comienza a aliviar la presión sobre los compradores después de varios años de incrementos acelerados.
¿Por qué se desacelera el precio de las viviendas?
La principal razón es un mercado que comienza a equilibrarse entre compradores y vendedores.
Durante los últimos años, la escasez de inventario y la elevada demanda impulsaron fuertes aumentos en los precios de las viviendas. Sin embargo, el panorama ha cambiado conforme los vendedores ajustan sus expectativas y ofrecen propiedades con precios más realistas desde el inicio de la comercialización.
Al mismo tiempo, las elevadas tasas hipotecarias han reducido el ritmo de compra, moderando la demanda y limitando la capacidad de los vendedores para seguir incrementando los precios.
Según Danielle Hale, economista en jefe de Realtor.com, el mercado ya no registra el dinamismo observado durante la recuperación posterior a la pandemia, sino una etapa de mayor estabilidad en la que ambas partes negocian bajo condiciones más equilibradas.
Tasas hipotecarias continúan siendo un freno
Aunque muchos analistas esperaban una reducción gradual de las tasas de interés durante 2026, ese escenario no se materializó.
A ello se sumaron factores geopolíticos, particularmente las tensiones en Oriente Medio, que elevaron los precios del petróleo, aumentaron las expectativas inflacionarias y modificaron las previsiones sobre la política monetaria de la Reserva Federal.
Como resultado, los rendimientos de los bonos del Tesoro permanecieron elevados y las tasas hipotecarias se mantuvieron en un rango de entre 6% y 6.5%, encareciendo el financiamiento para los compradores.
Realtor ajusta ligeramente su previsión de ventas
El entorno financiero también llevó a Realtor.com a revisar ligeramente a la baja su pronóstico para las ventas de viviendas existentes.
No obstante, el mercado todavía registraría un crecimiento anual cercano al 1% respecto a 2025, impulsado por una mayor actividad durante la segunda mitad del año.
Los primeros meses fueron particularmente débiles, pero las ventas comenzaron a recuperarse entre abril y mayo, mostrando una mayor disposición tanto de compradores como de vendedores para concretar operaciones.
Mejora la accesibilidad para adquirir vivienda
Uno de los cambios más importantes del nuevo pronóstico es la mejora gradual en la accesibilidad.
Al combinar un menor crecimiento de los precios con ingresos laborales más altos, Realtor.com estima que el pago mensual típico de una vivienda será 1.9% menor que el registrado en 2025, una reducción superior a la prevista anteriormente.
Esto implica que los hogares destinarán una menor proporción de sus ingresos al pago de una hipoteca, aunque las tasas de interés permanezcan relativamente elevadas.
Los alquileres seguirán bajando
También el informe anticipa mejores condiciones para quienes rentan vivienda.
Prevé Realtor.com que los alquileres disminuirán 1.2% durante 2026, favorecidos por la incorporación de nuevos desarrollos multifamiliares que han incrementado la oferta disponible.
La tasa de desocupación se mantendría alrededor de 7.2%, un nivel cercano al promedio histórico, siempre que continúe el ritmo de construcción de nuevos complejos habitacionales.
Persisten desafíos para la construcción
Aunque las condiciones mejoran para los compradores, el déficit estructural de vivienda continúa siendo uno de los principales retos del mercado estadunidense.
Realtor.com calcula que el país mantiene un faltante cercano a cuatro millones de viviendas, especialmente en el noreste y el medio oeste, donde la oferta sigue siendo insuficiente.
Mientras tanto, las constructoras han reducido el ritmo de nuevos proyectos en el sur y el oeste de Estados Unidos, regiones donde la oferta comenzó a normalizarse tras varios años de intensa actividad.
Crecen las ventas privadas de viviendas
Otro fenómeno que comienza a llamar la atención es el aumento de las operaciones realizadas fuera de los sistemas públicos de listado inmobiliario.
Aunque por ahora este fenómeno no ha tenido un impacto significativo sobre los precios o el volumen de ventas, Realtor.com advierte que podría afectar la transparencia del mercado y dificultar que compradores y vendedores determinen el valor real de los inmuebles.
Perspectiva para el segundo semestre
La actualización de Realtor.com dibuja un mercado inmobiliario que deja atrás los fuertes incrementos de precios observados en años recientes para entrar en una etapa de crecimiento moderado.
Aunque las tasas hipotecarias seguirán representando un obstáculo para muchos compradores, la desaceleración del precio de las viviendas, una mayor capacidad de negociación y la reducción esperada en los alquileres apuntan a un entorno más favorable para quienes buscan adquirir o rentar una vivienda durante la segunda mitad de 2026.
