Aunque una recesión largamente esperada y otras presiones a la baja sobre las valoraciones de las propiedades en Estados Unidos afectarán el mercado, el administrador de fondos inmobiliarios familiares Origin Investments cree que los inversores tendrán oportunidades únicas en una generación para hacer crecer sus carteras.

Las principales oportunidades provendrán de deuda senior y de inversiones en acciones preferentes, así como de adquisiciones de propiedades con valor añadido en dificultades. Los sólidos fundamentos a largo plazo y la probabilidad de que el crecimiento de los alquileres multifamiliares clase A regresen a niveles normales contrarrestarán factores que incluyen incertidumbres económicas y geopolíticas.

"El volumen de préstamos bancarios a tasa variable, otorgados cuando el SOFR era del 0% y el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años estaba por debajo del 2%, con vencimiento en 2024 creará una oportunidad generacional en deuda senior e inversiones de capital preferente", dijo el codirector ejecutivo de Origin Investments, David Scherer, quien agregó que a pesar de las incertidumbres, sigue siendo un error permanecer fuera del mercado de inversión multifamiliar en 2024.

Las 10 predicciones principales para 2024 del fonfo se basan en Multilytics SM, su conjunto patentado de modelos de aprendizaje automático, su trayectoria en la industria y su equipo de gestión e inversión con experiencia práctica en Estados Unidos.

10 principales predicciones de vivienda multifamiliar para 2024

1. Las tasas de interés se mantendrán altas. Las tasas de interés seguirán elevadas porque el rendimiento del Tesoro a 10 años, que influye en gran medida en el movimiento de las tasas de interés, se mantendrá entre 3.50 y 4.50%. No hay expectativas de una caída sustancial en 2024 hasta que la inflación se desacelere aún más. Los fundamentos económicos, incluida una tasa de crecimiento anual del Producto Interno Bruto (PIB) del 4.9% en el tercer trimestre de 2023, 34 millones de millones de dólares en deuda nacional (34 trillones) y la necesidad de una importante refinanciación de los bonos estadounidenses, mantienen las tasas de interés a largo plazo más altas de lo que a los inversores les gusta o esperan.
2. Es probable que se produzca una recesión. Una recesión retrasada no es una recesión negada. La recesión pronosticada por muchos para 2023, se ha retrasado debido a la resiliencia del gasto de los consumidores estadounidenses y al sólido mercado laboral. Predice Origin que eso cambiará y provocará una recesión leve que comenzará en la segunda mitad de 2024 y se agudizará en 2025, aunque su profundidad y amplitud dependerán de las medidas adoptadas por la Reserva Federal y la Legislatura.
3. Los fundamentos del mercado multifamiliar seguirán siendo sólidos. La demanda y la absorción a largo plazo de apartamentos y casas de alquiler es fuerte, a pesar de la oferta récord. Dadas las condiciones del mercado y las tasas hipotecarias de +/-8%, la discrepancia de precios entre la compra y el alquiler está en su punto más extremo desde 1996: aproximadamente mil dólares mensuales. Es probable que la fuerte demanda y absorción se mantengan durante años, ya que EU se enfrenta a una escasez de viviendas de entre 5.5 millones y 6.8 millones de unidades.
4. Los nuevos desarrollos multifamiliares se paralizarán, incluso cuando aumente la demanda. Predice un periodo de 12 a 18 meses antes de que las nuevas construcciones vuelvan a cobrar un impulso significativo. Esto se debe a la reducción de los préstamos inmobiliarios a niveles históricamente bajos y a un posible aumento de los impagos de deudas que vencen, entre otras incertidumbres.
5. Las elevadas valoraciones de las viviendas multifamiliares se han corregido en su mayor parte, pero caerán a la baja. Las valoraciones de los activos multifamiliares caerán hasta otro 10%, además de las recientes caídas del 15 al 30%. La razón: los alquileres esencialmente experimentarán un bajo crecimiento o se mantendrán estables; y los gastos operativos (salarios, impuestos, seguros y más) han aumentado dramáticamente y pueden seguir aumentando.

Tendencias clave en materia de vivienda en Estados Unidos

6. El crecimiento de los alquileres se estabilizará hasta niveles históricos. En noviembre, predijo que el crecimiento negativo de los alquileres que algunos mercados vieron en 2023 se revertirá en enero de 2025 a medida que el sector supere el exceso de oferta. Las predicciones se basan en un análisis de Multilytics SM. Los alquileres multifamiliares de clase A aumentarán a normas históricas (generalmente, dentro de un rango del 2 al 4 %) para el tercer o cuarto trimestre de 2024, lo que devolverá el crecimiento de los alquileres a los niveles de 2022.
7. En la segunda mitad de 2024 surgirán más activos con dificultades en las viviendas multifamiliares. La caída de las valoraciones y una avalancha de préstamos puente a tasa variable que vencen han inspirado el uso del término "refinanciamiento en efectivo" y crearán oportunidades generacionales para recapitalizar o comprar activos multifamiliares de calidad con valor agregado en mercados en crecimiento a precios de costo de reposición o por debajo de ellos. Estas oportunidades serán cada vez más frecuentes en el tercer trimestre de 2024.
8. Los precios de las viviendas empezarán a corregirse. Muchas personas no pueden permitirse una casa en este momento debido a las elevadas tasas de interés, el aumento de los precios y la falta de oferta. Sin embargo, esperan que el mercado comience a corregirse a partir del tercer trimestre debido al fuerte crecimiento del empleo y la demanda, incluso cuando las tasas de interés e hipotecarias se mantengan cerca (o superiores) al 6% en 2024.
9. Las altas tasas de seguro llegaron para quedarse. Las primas de seguros aumentaron drásticamente en 2022, impulsadas por desastres relacionados con el clima, el aumento de los costos de reemplazo y construcción y la inflación. Estas tasas llegaron para quedarse y afectarán los préstamos, las valoraciones, las tasas de capitalización, los ingresos operativos netos y más. No predicen otra revisión drástica de los precios y tampoco pronostican que las tasas de seguros vuelvan a bajar.
10. Las consolidaciones reducirán la industria de inversión inmobiliaria. Al igual que en los periodos durante y después de la Gran Recesión, el capital de inversión irá a parar a los mayores proveedores. Esto desencadenará consolidaciones entre desarrolladores, socios generales y patrocinadores, administradores de capital privado y administradores de propiedades. Algunas empresas cerrarán.