El crecimiento y las mayores cifras del mercado industrial reportadas indican un panorama general de la frontera norte del país alentador. En el caso de Saltillo tiene una gran oferta prearrendada.

Un estudio de CBRE indica que el mercado industrial de Saltillo cerró el tercer trimestre de 2023 (3T23) con una absorción neta acumulada de 323,000 metros cuadrados (m2), la más alta en registro para un tercer trimestre y con un crecimiento anual del 24.4%, 259,000 m2 al 3T22

Por su parte, la absorción bruta acumulada se registró en 259,000 m2. No obstante, se ha registrado un fuerte crecimiento en la venta de tierra industrial para usuarios finales durante los últimos trimestres, los cuales se espera terminen de definir los edificios a construir en la ciudad y se puedan integrar estas inversiones a la demanda industrial de Saltillo.

Tras un incremento anual de 12.2%, Saltillo, la ciudad más poblada de Coahuila, registra un récord en su precio de lista promedio, superando por primera vez los US $5.00 por m2 mensuales.

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Panorama General

A nivel nacional, Coahuila continúa como el segundo mayor exportador, después del estado de Chihuahua, según información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Al finalizar la primera mitad del año se registró un crecimiento anual de 11% en comparación con el acumulado de 2022 y aportó el 12% de las exportaciones totales a nivel nacional. Datos del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) revelaron que en Coahuila se han generado más de 39 mil nuevos puestos de trabajo al cierre de agosto, lo que equivale a una variación anual positiva del 4.8 por cierto.

Con respecto al inventario industrial en Saltillo, al cierre del 3T23 registró más de 4.2 millones de m2 existentes tras acumular 240,000 m2 en nuevas entregas desde que inició 2023. “La actividad de construcción continúa en sus niveles máximos históricos al finalizar con 379,000 m2 distribuidos en 19 propiedades. El 82% de la superficie en construcción se encuentra prearrendada o corresponde a proyectos Build-To-Suit, dejando solamente 66,000 m2 para el mercado especulativo en la ciudad. La actividad de planeación registra a su vez 129,000 m2 que se espera inicien su construcción durante los próximos meses”.

Es una demostración de que la demanda por edificios especulativos en el mercado se mantiene muy activa en Saltillo. Y al igual que en el 2T23, las operaciones de venta de tierra industrial a usuarios continúan creciendo. Durante el 3T23 se monitorearon 121 hectáreas en venta, lo que eleva el acumulado anual a más de 268 hectáreas distribuidas en los 3 submercados de la ciudad. De este total, el 86% ha sido adquirido por compañías de origen chino del sector Automotriz y Manufactura Diversa.

Hacia el cierre del año, el panorama para el mercado industrial en Saltillo es positivo: La entrega de propiedades prearrendadas mantendrá la absorción neta en crecimiento, así como los próximos proyectos a detonarse dentro de la tierra que se vendió darán continuidad a la actividad de construcción y la expansión del inventario industrial en la ciudad. Saltillo se ha posicionado como una alternativa ante otros mercados más caros y saturados como Monterrey, y se espera que durante los próximos años siga adaptándose y creciendo para atender la industria de la electromovilidad.

Inventario

El inventario en Saltillo cerró en 4.2 millones de m2, lo que significó un incremento anual de 10.5%. Más de 74 mil m2 de espacios industriales fueron entregados durante el 3T23, integrándose todos al inventario prearrendados. Ramos Arizpe continúa liderando el crecimiento del inventario, con el 71% de las nuevas entregas, dejando el resto al submercado de Arteaga, detalló la firma de inversión y servicios inmobiliarios comerciales.

Tasa de Vacancia/Disponibilidad

Resaltó que la tasa de vacancia cerró en 0.8% dando continuidad a una pronunciada tendencia a la baja observada en la ciudad desde 2021, siendo este un nuevo mínimo histórico. La constante demanda industrial en Saltillo, en conjunto con un limitado crecimiento de la oferta especulativa, han contribuido a este descenso, en donde actualmente solo se comercializan 32,000 m2 en edificios existentes.

Para finalizar el 3T23, el sector Automotriz retomó su posición como líder en demanda industrial para Saltillo al registrar el 51% de la superficie total arrendada. El resto de la absorción bruta del trimestre se divide entre el sector de la Manufactura Diversa y de Transporte & Logística, con un 29% y 20%, respectivamente.

Sobre el origen de estas inversiones, “China continúa como el principal país en el mercado, con más de 65,000 m2 absorbidos durante el trimestre, que equivalen al 51% de la demanda total. México toma el segundo lugar con otro 27% de la superficie arrendada, dejando en tercer lugar a las inversiones estadounidenses, con un 11%. Para este trimestre solamente el 57% de la absorción se concentró en proyectos build-to-suit, principalmente en el submercado de Saltillo al sur de la ciudad”, concluyó CBRE.