En varios países de Europa, la caída del mercado inmobiliario ya está en marcha. No obstante, el mercado podría empeorar aún más debido a que los efectos de la política monetaria (subidas de tipos y drenaje de liquidez) no son inmediatos.
Así lo indicaron diversos datos como los del banco francés BNP Paribas, que mostraron que el crédito para la compra de vivienda atraviesa por un desplome sin precedentes en la historia de la zona euro, lo que podría ocasionar que se produzcan correcciones más profundas y más amplias que afecten a más territorios en este mercado.
Si el crédito deja de fluir, el número de transacciones se verá seriamente afectado. Y al no haber movimientos de compraventa, los vendedores de vivienda podrían verse obligados a rebajar los precios para intentar colocar sus inmuebles en el mercado.
Por ahora, hasta el pasado mes de marzo, el tipo de interés de los préstamos para vivienda nueva en la eurozona había registrado un aumento sin precedentes de casi 200 puntos base (pb), situándose en 3.24% respecto al 1.3% de septiembre de 2021.
Ya se notan sus efectos sobre los nuevos préstamos para vivienda. Tan solo el acumulado de tres meses del crédito disminuyó un 29.2% entre enero de 2022 y enero de 2023. Este descenso interanual es más peligroso que el descenso máximo registrado en 2009 de -23.6%. También es ligeramente más pronunciado que las caídas máximas de 2012 (-28.3%) y 2018 (-27.2%), de acuerdo con datos de BNP Paribas.
"Una caída en general de los precios inmobiliarios en 2023 es muy posible, según la última Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo. De hecho, la caída en la demanda neta de préstamos para vivienda es la más fuerte desde que comenzó la encuesta (2003). El 74% de los bancos han informado de una disminución de la demanda en el cuarto trimestre", comentó el economista Stéphane Colliac.
El banco francés espera además que el endurecimiento de los estándares crediticios continúe en 2023, mientras que la política monetaria siga siendo restrictiva. Las decisiones sobre tipos y de reducción del balance se filtrarán al mercado de crédito poco a poco, lo que impactará en la demanda de vivienda.
Cuando hay turbulencia en los mercados y la economía, es normal que los hogares o las empresas retrasen sus decisiones de inversión. El impacto es doble en este aspecto: por un lado, la incertidumbre genera temor y comportamientos conservadores, y, por el otro lado, la expectativa de una posible corrección del mercado lleva a muchos agentes a esperar a que el precio disminuya para comprar, lo que a su vez retroalimenta la tendencia.
Precios en la vivienda a la baja
Los países con las mayores caídas en el precio de la vivienda desde su máximo son: Australia (-9.7%), Suecia (-9.6%), Canadá (-10.4%), Estados Unidos (-5.9%), Alemania (-5.7%), Nueva Zelanda (-5.0%) y Noruega (-2.8%), según cifras de un medio español hasta diciembre de 2022 o febrero de 2023. Las caídas de precios pueden ocasionar que más compradores busquen el punto más bajo al que caerán los precios de las viviendas.
De acuerdo con un informe de abril elaborado por economistas de CaixaBank Research, la tendencia a la baja del precio de la vivienda debería continuar en los próximos trimestres, a medida que el endurecimiento de la política monetaria se traslada a la economía real. En los distintos mercados inmobiliarios, la velocidad e intensidad del ajuste dependerán, en gran medida, de los desequilibrios que se hayan acumulado en la fase expansiva del ciclo inmobiliario.
Finalmente, los analistas de la institución financiera resaltaron que las correcciones deberían ser más grandes en aquellos mercados en los que los precios de la vivienda crecieron con más intensidad, por encima de la renta de las familias (mercados sobrevalorados); en donde el endeudamiento de los hogares es elevado y ha mantenido una tendencia ascendente en los últimos años; y por último, en donde el costo de financiamiento para la compra de vivienda ha subido más con las actuaciones de los bancos centrales en los últimos trimestres.