En 20 años, según datos del Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México, 400 mil familias salieron del Valle de México y fueron a vivir a las periferias.
Pero el fenómeno entró a una dinamización desde 2016, cuando empezó a construirse edificios en zonas de alto riesgo sin importar el peligro.
“Durante varios años el suelo de la Ciudad de México incrementó su valor de una manera muy importante y se priorizó la construcción de vivienda por arriba de los 5 millones de pesos. Eso generó un proceso de gentrificación”, reconoció la jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum el 10 de noviembre del 2021.
Para paliar este efecto, el gobierno relanzó su Programa de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente, que brinda facilidades administrativas y fiscales (poder construir un par de pisos más) para que las desarrolladoras inmobiliarias construyan edificios de vivienda en zonas céntricas a cambio de destinar el 20% de esas casas a “vivienda incluyente” con un precio menor al millón 400 mil pesos a lo largo de avenidas como Reforma y Eje Central a través de 18 corredores inmobiliarios.
Sin embargo, ante un mercado con precios inflados, resulta inaccesible para la mayoría de los habitantes. Tan solo en la Ciudad de México, solo 20% de la población económicamente activa gana más de 15 mil pesos mensuales, según el INEGI.
Los planes de vivienda de Sheinbaum se ampliaron con a la reconversión de oficinas vacías, abandonadas tras la pandemia de covid-19, en casas. Según el titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, Rafael Gregorio Gómez, ya se tienen listos nueve proyectos de oficinas reconvertidas en los que se podrían generar 750 viviendas.
Pero en la zona central de la ciudad (alcaldías Benito Juárez, Venustiano Carranza, Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc) las banderolas de colores y lonas de promoción solo destacan anuncios con un precio no menor a los 2.8 millones de pesos.
“En colonias populares como Roma, Santa María La Ribera, San Pedro de Los Pinos, Escandón, Doctores, San Rafael y Portales comenzó a expresarse el fenómeno de la gentrificación con el aumento de los precios de venta y renta de vivienda antes popular, así como el encarecimiento de servicios y hasta de alimentos, generando la expulsión de familias que no podían seguir viviendo en una zona encarecida”, destaca un reportaje de la revista.
Según Rafael Valdivia López, doctor en Ciencias Sociales, consultor inmobiliario y profesor del posgrado en Urbanismo y Desarrollo Inmobiliario de la UNAM, este olvido en la construcción de vivienda social se debió a una inflación en el precio de la vivienda inducida por el Estado.
“El Estado no puede dejar libre el precio de la vivienda indiscriminadamente, tiene que actuar. Pero lo único que ha pasado es que ha ampliado la base crediticia, lo que produce más inflación de los precios. Como respuesta al incremento del precio de la vivienda, los fondos de vivienda del gobierno (Infonavit, Fovissste) han ido aumentando a la par de los precios de las casas. En 2010 el precio de una vivienda de interés social andaba en 700 mil pesos. En ese entonces, Infonavit prestaba hasta 600 mil pesos. Hoy presta como base 1 millón 800 mil pesos para la base de la vivienda de interés social (pero) la vivienda de interés social ya no se produce en la Ciudad de México desde hace 10 años”.
Después del sismo de 2017 Valdivia López junto a alumnos y voluntarios hicieron un estimado de cuántas viviendas vacías había en la ciudad y calcularon que había cerca de 30 mil casas vacías.
“Los grandes desarrollos, los que controlan la producción, hacen lo que llaman family room. Es una venta previa a amigos e inversionistas, en los que sacan las preventas de sus desarrollos a 3 años, garantizando que cuando se terminen (de construir) se les garantiza el 25% de utilidad. En esas ventas, muchos inversionistas llegan a comprar de 10 a 20 volúmenes”, cuenta Valdivia.
Con esa operación, los inversionistas retiran del mercado un volumen de vivienda que se queda en la especulación, ya que hay una oferta de una tasa de interés garantizada por el aumento constante de los precios de vivienda.
El especialista destaca ante ello que el gobierno debe incorporar mecanismos que obliguen a los constructores a liberar la vivienda nueva para que no se especule y no se rompa la cadena de suministro.
Sin embargo, cuando se va a un desarrollo, dicen “que todo está vendido”, pero los departamentos se ven vacíos, y es que hay una intermediación de otros agentes que especulan con tasas de interés por arriba del interés bancario y aguantan (la venta de) los desarrollos, porque sus inversiones van a valer tres veces más después”.
Otra ruta, según el especialista, sería evitar que la vivienda no sea escriturada por el beneficiario final o poner plazos de venta de vivienda nueva, como de un año, así, si una vivienda no se vende en ese lapso, quiere decir que el mercado no está retirando la producción de vivienda y con el excedente de vivienda que no se vendió en un año podría disponerse a la clase trabajadora.
El especialista afirma que en Ciudad de México se necesita un estudio profundo sobre el mercado inmobiliario, que permita echar luz y abra el entendimiento de lo que pasa en los departamentos.
Según Antonio Azuela, quien coordina un programa de estudios urbanos en el Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM, faltan estudios que ayuden a entender la lógica del mercado que se está moviendo en la CDMX, quiénes son los inversionistas y quiénes los grandes poseedores.
“Necesitamos investigación de alta calidad a corto y mediano plazo. Un estudio rápido, profundo, exhaustivo, independiente y profesional”.
Azuela considera necesario regular el mercado inmobiliario, sin que eso signifique imponer un control de precios, pero sí negociar con los empresarios de la construcción una actualización en las normas, ya que tan solo en la construcción, suman por lo menos 100 leyes, reglamentos, bandos, y normas de ordenamiento, que ahondan en los mecanismos de transparencia y control.
Con información de Pie de Página MX, en base a una investigación de Arturo Contreras y la revista Proceso.
