El crecimiento de la actividad industrial en Guadalajara ha traído una recuperación en la mayoría de los indicadores socioeconómicos, uno de ellos es el empleo, que en Jalisco, de acuerdo con las cifras del IMSS, de enero a noviembre, generó más de 93,000 nuevos empleos formales, de éstos, 34% (32,107) han sido trabajos dentro de la industria de la transformación.

En los últimos 3 años, el sector industrial en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG) continua con crecimiento acelerado, que se ha visto reflejado directamente en la absorción neta (diferencia de espacio ocupado trimestre contra trimestre) de espacios industriales clase A.

El indicador al cierre del cuarto trimestre del año 2021 (4T21) registró su máximo histórico acumulando 386,400 m², cifra 18% mayor a la acumulada durante 2020 y 49% mayor a la reportada durante 2019.

En lo que a absorción bruta respecta (indicador que incluye renovaciones, prearrendamientos y proyectos built to suit) de enero a diciembre de 2021 se registraron 590,400 m² de espacios clase A, cifra 31% mayor a la reportada durante el mismo período de 2020 cuando registró 451,700 metros cuadrados.

Economía al alza

Derivado de la baja vacancia de espacios industriales en el mercado, está siendo más común la renta de espacios en formato built to suit en la zona metropolitana de Guadalajara.

Cabe señalar que en términos de inversión extranjera directa, Jalisco es el quinto lugar a nivel nacional, (después de CDMX, Nuevo León, Estado de México y Chihuahua) al cierre del tercer trimestre del 2021, aportando el 4.8% del total de inversión en México con 1,192.3 millones de dólares.

Reflejo de este crecimiento en la construcción de espacios industriales, es que los clase A continúan bastante activos, cerrando el 4T21 con 249,850 m². en proceso, distribuidos en 15 edificios; del total, 108,400 m² corresponden a espacios built to suit (47%), mientras que el resto, (141,450 m²) corresponden a espacios especulativos.

Se espera que al menos 10 de los edificios en proceso de construcción circular en el inventario hacia la primera mitad del 2022.

En términos de sur mercados, El Salto es el que concentra la mayor parte de la actividad en construcción, con 54% de la actividad total, y 135,000 m², seguido del submercado Acatlán que por sus características concentra la mayoría de las compañías en proceso de manufactura con 33% y 82,900 m² en proceso.

Es importante señalar que los submercados de Antigua Zona Industrial y Periférico Sur cuentan con poca actividad de construcción derivado de la limitada oferta de tierra para desarrollar.

Inventario y demanda

Por su parte, el inventario clase A cerró 2021 con 3.9 millones m² distribuidos en 6 submercados, con un crecimiento del 7.5% con respecto al mismo período de 2020; en submercados, durante 2021 El Salto incorporó 43% de la nueva oferta con 114,800 m² y 8 nuevos edificios, mientras que Zapopan Norte, con cuatro edificios, incorporó 75,600 metros cuadrados.

Se espera que con la incorporación de la nueva oferta al inventario durante el primer semestre 2022, este indicador supere los 4 millones de m².

Finalmente, en cuanto a vacancia, la demanda de espacios especulativos impulsó el decremento de la tasa de vacancia respecto al trimestre anterior (4.80%) así mismo, en comparación con el cierre 2020, la tasa de vacancia disminuyó 2.3 puntos porcentuales, pasando de 5.7% a 3.4%.

En términos de superficie, 2021 cierra con 133,000 m² vacantes, cifra 35% inferior a la reportada al cierre de 2020. (203,500 m²) del espacio total vacante, El Salto cuenta con el 56.2% (74,700 m²) Zapopan Norte con el 19.5% (25,900 m²) del espacio y López Mateos y Periférico Sur en conjunto, concentran el 23, 2% con 14,900 y 16,000 m² vacantes respectivamente.

“El mercado industrial de la ZMG continúa liderado por el sector del transporte, distribución. logística y almacenaje, que durante 2021 consolidó el 65.8% del total de espacio comercializado clase A (381,421 m²) seguido del sector de comercio electrónico con 11.9 % (168,933 m²), Automotriz con 11.2% (164,900, m²) y manufactura con 6 % (134,900 m²) comercializados”, destacó Xavier Ramos, Vicepresidente de CBRE de la zona de Guadalajara.