En algunos casos, son similares a los retos enfrentan los inversionistas en México: densidad, tramitología para edificar y permisos del gobierno. Destaca el caso del llamado “tercer espacio”. 

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Los cambios que afectaron el estilo de vida y el trabajo afectaron no solo a colaboradores, sino también a la utilización de propiedades comerciales en prácticamente todos los sectores. En particular la hotelería, oficinas y el comercio minorista, son los más afectados.

Ahora, la gran pregunta es: ¿cómo pueden los desarrolladores, propietarios, administradores, prestamistas, inquilinos y consumidores maximizar los proyectos inmobiliarios existentes y futuros en un mundo pospandémico?

A continuación, se exponen ocho puntos de vista que desarrolló Dimitri Tournas, de la compañía Withers LLP, en torno a la comercialización de estos espacios en Estados Unidos.

1.- Minoristas en línea, al alza. El Covid -19 aceleró las tendencias relacionadas con el comercio minorista en línea y el teletrabajo. Los grandes minoristas en línea, antes de la pandemia, como Amazon, ya estaban experimentando crecimiento. Muchos establecimientos minoristas que eran atendidos personalmente cerraron en la crisis; en cambio, los servicios minoristas que atendían en línea aumentaron. 

2.- Menos oficinas, más rendimiento y reencauce de gastos. Con respecto al arrendamiento de oficinas, muchas empresas ya permitían opciones limitadas de trabajo desde el hogar. Sin embargo, las medidas adoptadas por muchos gobiernos y municipios forzaron un cambio significativo cuando permitieron el trabajo a distancia.

Como consecuencia, los colaboradores se vieron obligados a adaptarse durante la mayor parte de 2020. En muchos casos, las empresas vieron que los trabajadores podían ser tan productivos como lo eran cuando trabajaban físicamente en oficina. 

Particularmente, las industrias de cuello blanco, cuestionaron la viabilidad a largo plazo de las oficinas físicas. Ante ello, se preguntaron: ¿por qué no aprovechar la oportunidad para reducir la hipoteca, la renta del espacio o los gastos operativos, que son los más importantes en el gasto de una empresa? 

Por ejemplo, la disponibilidad de oficinas en Nueva York alcanzó 16.1% al primer trimestre de 2021 (1T21), el más alto registrado, según el último informe trimestral de Colliers International. 

Con este telón de fondo en mente, los espacios estarán sujetos a un porcentaje limitado de trabajadores a los que se les permitirá trabajar físicamente, así como a programar horarios flexibles.

3.- Hotelería, en recuperación hasta 2024. Al igual que las oficinas, comercio minorista, hoteles y restaurantes sufrieron una paliza en sus ingresos.  Ninguna industria se vio más afectada durante la pandemia que el sector de hospedaje. 

En Nueva York, más de 42,000 habitaciones de hotel (que representan aproximadamente 30% de las habitaciones de hotel disponibles en la ciudad) fueron desocupados, con casi 200 hoteles cerrando de manera permanente.

Lo anterior, sin contar a los muchos restaurantes que se vieron obligados a cerrar. Si bien las tendencias relacionadas con el comercio minorista en línea y el teletrabajo han estado en los radares de los desarrolladores durante bastante tiempo, el impacto en el sector hotelero provocado por la pandemia fue inesperado. Especialistas de la industria sospechan que el sector hotelero tardará varios años (incluso hasta 2024) en recuperarse por completo. 

4.- Creación de un “tercer espacio” y revitalización suburbana. Inquilinos, propietarios, administradores de propiedades y prestamistas se apartaron temporalmente o incluso, en algunos casos, de forma permanente de los sectores en dificultades. 

Si bien los edificios comerciales y de oficinas tradicionales pueden tener dificultades para adaptarse, un área madura para la adaptación en el mundo pospandémico es el concepto de lo que a menudo ya se llama el "tercer espacio". 

En términos generales, el llamado “tercer espacio” será uno que esté fuera del hogar y la oficina donde las personas puedan trabajar pero también colaborar y socializar. Este concepto no es nuevo. De hecho, muchos operadores de hoteles, antes de la pandemia, habían invertido dinero, tiempo y diseño en espacios flexibles en sus edificios para maximizar la utilización de sus áreas comunes. 

Ahora, los empleadores están dispuestos a brindar a sus colaboradores las ventajas de este tercer concepto, que es al mismo tiempo atractivo para operadores de hoteles y huéspedes. Dado que el home office, se está convirtiendo más en norma que en excepción, los trabajadores pueden aprovechar el trabajo desde casa en estadías de vacaciones largas en hoteles en lugares deseables. 

Los trabajadores que alguna vez se mostraron reacios a tomar vacaciones largas, ahora pueden trabajar de forma remota a tiempo parcial utilizando un hotel, al mismo tiempo que pueden disfrutar del tiempo con sus familias.

5.- Más opciones para vivir en las orillas. Ahora, como los miembros de la fuerza laboral pasan menos tiempo en oficinas y más tiempo en home office, las áreas suburbanas y las empresas se preparan para beneficiarse. Restaurantes, bares y hoteles suburbanos pueden muy bien servir como un reemplazo para las personas que buscan eliminar el distanciamiento social. 

Un factor clave para esta revitalización suburbana será la explosión del mercado inmobiliario residencial en áreas suburbanas. Los trabajadores ya están saliendo de sus lugares reducidos en áreas caras y densamente pobladas para buscar casas más grandes con oficinas dentro de su hogar y otras comodidades (por ejemplo, piscinas) en los suburbios. 

Por ello, prevemos que las áreas suburbanas fuera centros de la ciudad, pero aun relativamente cerca, serán objeto de más inversión y desarrollo.

6.- Flexibilidad en tenencia de inmuebles y usos inmobiliarios. Desde una perspectiva práctica, será fundamental buscar flexibilidad en los usos permitidos en edificios de oficinas. Para ello, debe tenerse en cuenta que innumerables cuestiones legales que los propietarios de tierras, desarrolladores, inquilinos y prestamistas deben abordar para lograr dicha flexibilidad. 

En arrendamiento comercial, para los inquilinos, será importante negociar arrendamientos comerciales con amplias disposiciones en sus usos. A menudo, los propietarios intentan limitar sus usos permitidos por varias razones. Ahora, en la nueva realidad, un inquilino inteligente intentará expandir esos usos durante las negociaciones del arrendamiento. 

7.- Cambios en densidades de construcción y zonificaciones.  Otro obstáculo importante para buscar flexibilidad para proyectos existentes y futuros incluye trabajar en las construcciones con las actuales leyes de zonificación, que limitan la utilización y adaptación de una propiedad. 

En todo Estados Unidos y el noreste, los municipios impusieron varias restricciones en cuanto al tamaño y uso de ciertas parcelas de tierra. Estas restricciones, aunque bien intencionadas, restringen a los propietarios existentes y futuros desarrolladores para adaptarse a las nuevas tendencias del mercado. 

Por ejemplo, la rezonificación de un predio para construir, ha sido un proceso de desarrollo lento que requiere audiencias públicas. Cuando se busca modificar usos existentes o desarrollar proyectos, se debe confirmar si tales modificaciones están permitidas legalmente. Si no, se requiere un permiso especial, y se deben buscar aprobaciones que requieren más estudios, más audiencias públicas y otras varias aprobaciones del gobierno. 

Estos trámites no solo afectan los gastos de construcción, sino que causan retrasos en la construcción y amenazan realización de proyectos. Es importante que todas las partes tomen nota de las densidades antes de tomar cualquier paso significativo hacia la reutilización de desarrollos existentes o el comienzo de nuevos proyectos. 

8.- Financiamiento y préstamos. Las partes también pueden tener problemas desde una perspectiva de financiamiento, ya sea que operen con un prestamista o busquen un nuevo financiamiento. Los prestamistas a menudo tienen varios puntos de referencia financieros y convenios con respecto a la operación de la propiedad en cuestión a fin de garantizar los flujos de efectivo adecuados para pagar la deuda. 

Convertir una propiedad comercial existente en un uso diferente (por ejemplo, convertir el espacio de oficinas en hospedaje) puede ir en contra de esos convenios. Por lo tanto, buscar la cooperación de un prestamista con expertise en este tipo de proyectos será vital para el éxito del proyecto a realizar. Al buscar nuevo financiamiento, un posible prestamista generalmente querrá cierto nivel de certeza en cuanto al uso futuro de la propiedad, así como la propuesta de los posibles inquilinos. 

Es posible que la flexibilidad financiera sea limitada a menos que se puedan negociar los cambios apropiados antes de gestionar el préstamo. 

Es probable que los nuevos desarrollos en partes subdesarrolladas de los Estados Unidos busquen (y se les otorgue) cierta flexibilidad en el uso y la composición del edificio; pero en propiedades en áreas muy restringidas (como Nueva York o San Francisco) tendrán una situación más cara para resolver.

Tomado de un artículo de Dimitri Tournas en www.mondaq.com