Además de los aspectos comunes que deben tomarse en cuenta cuando se habla de la adquisición de inmuebles, existen requisitos legales específicos para que aquellos extranjeros que buscan adquirir alguna propiedad en territorio nacional, puedan hacerlo sin complicaciones y de manera legal.
En este sentido, a continuación se enlistan los requisitos más comunes a tomar en cuenta cuando se trate del último supuesto:
A).- Los extranjeros pueden adquirir la propiedad de bienes inmuebles en territorio nacional siempre y cuando se encuentren fuera de la zona restringida (franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas) como lo establece la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Lo anterior, siempre y cuando celebren convenio ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, en considerarse como nacionales respecto a dichos bienes y a no a invocar la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a los bienes adquiridos, bajo la pena de perder el beneficio otorgado sobre los mismos, por faltar al cumplimiento del convenio celebrado, que es conocido como Cláusula Calvo.
La Ley de Inversión Extranjera distingue entre Convenio (un escrito presentado por nacionales de países con los que México sostiene relaciones diplomáticas) y Permiso (nacionales de países con los que México no sostiene relaciones diplomáticas). En este último caso se encontraría un apátrida.
B).- Los extranjeros no pueden adquirir la propiedad de bienes inmuebles (dominio directo) en territorio nacional, cuando el inmueble se encuentre dentro de la zona restringida, por ningún acto traslativo de dominio.
La Ley de Inversión Extranjera les permite gozar de la utilización y aprovechamiento de bienes inmuebles localizados dentro de la zona restringida para fines no residenciales (vivienda para el uso del propietario o de terceros), mediante la constitución de un fideicomiso Inmobiliario, sin constituir derechos reales.
No se consideran actividades residenciales:
(i) Los que se destinen a tiempo compartido.
(ii) Los destinados a alguna actividad industrial, comercial o turística y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial.
(iii) Los adquiridos por instituciones de crédito, intermediarios financieros y organizaciones auxiliares del crédito, para la recuperación de adeudos a su favor y que se deriven de operaciones propias de su objeto.
(iv) Los que se utilicen por personas morales para el cumplimiento de su objeto social, consistente en la enajenación, urbanización, construcción, fraccionamiento y demás actividades comprendidas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, hasta el momento de su comercialización o venta a terceros.
(v) En general, los bienes inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios.
Por utilización y aprovechamiento de bienes inmuebles ubicados en zona restringida, se entienden los derechos al uso o goce de los mismos, incluyendo en su caso, la obtención de frutos, productos y, en general, cualquier rendimiento que resulte de la operación y explotación lucrativa, a través de terceros o de la institución fiduciaria.
Los extranjeros, para poder gozar el derecho de uso y goce respecto a los bienes en zona restringida, tendrán que constituir un fideicomiso en el que participen en el mismo como fideicomisarios, previo permiso otorgado por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE).
La Fiduciaria debe adquirir dicho inmueble para formar parte del patrimonio del fideicomiso; los fines del mismo serán la utilización y aprovechamiento de los inmuebles adquiridos en zona restringida para fines no residenciales sin constituir derechos reales sobre los mismos.
Así los extranjeros tendrán el uso y goce de los inmuebles y el fideicomiso tendrá una vigencia de cincuenta años pudiendo ser prorrogable a solicitud del interesado, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Inversión Extranjera.
Ante lo anterior, es recomendable que cualquier extranjero interesado en adquirir alguna propiedad en el país, pueda acercarse ante un Notario Público, quien lo guiará respecto al cumplimiento de estos requisitos y cualquier otro cuestionamiento de índole inmobiliaria o legal que pudiera surgir.
* Notario 121 de la Ciudad de México
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