Sin embargo, el Código Civil aplicable para la Ciudad de México establece que, salvo pacto en contrario, en el contrato de compraventa, los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura.
En la práctica, efectivamente los contratantes pactan que los honorarios, derechos, impuestos y gastos que se generen con motivo de una escritura de compraventa, corran a cargo del comprador; con excepción del Impuesto Sobre la Renta por enajenación de inmuebles.
Como su nombre lo indica, el Impuesto Sobre la Renta grava la ganancia que percibe el vendedor por la operación de compraventa; es decir, grava el ingreso del precio que se le paga al vendedor como contraprestación.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta establece que, están obligados al pago de este impuesto, todos aquellos que enajenen onerosamente bienes inmuebles. Por lo tanto, cualquier transmisión de propiedad a título oneroso causará este impuesto, gravando así: la compraventa, la permuta, la aportación a fideicomiso, la adjudicación judicial, entre otros.
Sin embargo, si se reúnen los requisitos establecidos en ley, es posible exentar el pago del mismo. Al respecto el artículo 93 de la Ley de la materia, establece las bases para su exención, siendo necesarios los requisitos siguientes:
En primer lugar, la transmisión de propiedad debe constar en escritura pública, por lo que las enajenaciones que consten en contrato privado no tendrán el beneficio de esta exención.
Además, el inmueble objeto de la compraventa debe estar destinado a casa habitación, por lo que la enajenación de terrenos y de inmuebles destinados a comercio, prestación de servicios o industria, siempre estará gravada.
Aunado a lo anterior, el vendedor tendrá que declarar, bajo protesta de decir verdad, que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, no ha enajenado otro inmueble destinado a casa habitación por la que hubiera obtenido la exención.
Para acreditar su residencia en el inmueble que enajena, el vendedor deberá exhibir ante notario, un comprobante de domicilio que coincida plenamente con el bien inmueble enajenado; siendo admisibles únicamente los siguientes comprobantes:
a).- La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral.
b).- Los comprobantes fiscales de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija.
c).- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
Es importante tomar en cuenta que estos comprobantes deberán estar a nombre del vendedor, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta.
El monto máximo de ingresos exentos está topado a 700,000 UDIS (es decir, aproximadamente el equivalente a $4,683,000.00 M.N). De tal manera, que, si el precio de la compraventa rebasa este importe, la diferencia estará gravada.
Una vez firmada la escritura, el notario deberá presentar una declaración por este impuesto; ya sea que se haya exentado o que se haya causado y pagado. Desde luego, esto será una declaración provisional, la cual se acumulará a los ingresos anuales del contribuyente y, consecuentemente, el vendedor deberá declarar este ingreso en su declaración anual, aun cuando haya sido exentado el impuesto.
Por lo anterior, al celebrar un contrato de compraventa (o cualquier enajenación onerosa de un inmueble) el vendedor debe tener presente que su ingreso está gravado con el Impuesto Sobre la Renta, y que el notario que otorgue la escritura, calculará y enterará este impuesto.
Sin embargo, cuando se trate de enajenar una casa habitación, el vendedor podrá exentar dicho impuesto, cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley anteriormente mencionados.
Notario 64 de la Ciudad de México.
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