En esta segunda parte, reiteramos que al inicio de la crisis, la manufactura se vio afectada por el colapso de las líneas de producción globales ante la suspensión de actividades operativas de las empresas, lo que llevó a replantear el modelo vigente de los últimos 20 años, conocido como offshoring, surgiendo la necesidad de contar con la proveeduría más cercana al centro de ensamblado final, es decir, instaurar el nearshoring.
Esta situación creó oportunidades para México debido a su mano de obra y al reciente Tratado Comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), para el arribo de empresas establecidas en países asiáticos que abastecen a dos grandes mercados norteamericanos: Estados Unidos y Canadá, continua el análisis de Solili sobre el mercado industrial en México al cuarto trimestre de 2020 (4T20).
En esta segunda entrega, vemos que los mercados de la región del Bajío muestran una disminución de la demanda, por la caída en la demanda de bienes duraderos y semiduraderos, empresas de giros comunes a la región.
Mercados como Querétaro y Guanajuato, tradicionalmente más dinámicos de la región, siguen contabilizando volúmenes de demanda muy inferiores a los registrados en periodos prepandemia, y muy lejos de los reportados hace cuatro o cinco años.
“Si analizamos los montos de demanda de estos mercados, durante el cuarto trimestre de 2020, Querétaro apenas registró 5 mil m², Guanajuato 67 mil m², San Luis Potosí casi 25 mil m², mientras que Aguascalientes no reportó demanda de espacio clase A durante este periodo”, destaca el análisis de Solili.
Sin embargo, la vacancia sigue manteniendo niveles sanos en todos los mercados, siendo la tasa de vacancia más elevada la del estado de Guanajuato que cierra el cuarto trimestre de 2020 con una tasa del 8.6%; en contraparte, a nivel nacional la tasa es de 4.6%.
Ciudades como Guadalajara, Tecate, Saltillo y Mexicali cierran la brecha reportando ajustes importantes a la baja, en contraparte, la zona metropolitana de la Ciudad de México, Puebla y Querétaro cuentan con tasas de vacancia que superan en 30% a lo reportado el mismo periodo del año pasado. Tijuana y Monterrey registran comportamientos cercanos al mismo período del año previo.
Los precios de rentas industriales han estado impactados por dos cuestiones importantes, la primera es la presión que ha generado la escasa disponibilidad de espacios vacantes, como es el caso de Guadalajara y Tijuana en donde los precios tienen incrementos anuales de 5 y 10%, y otro factor es la apreciación del peso mexicano respecto al dólar.
Los dos mercados más importantes del país, en cuanto a volumen de inventario, la zona metropolitana de la Ciudad de México y Monterrey, cerraron 2020 con precios muy similares al mismo periodo del año anterior.
Cabe señalar que son pocos los mercados que cuentan con disminución de precios de renta, entre los que destacan está Querétaro, con una disminución anual del 3.5% y San Luis Potosí con el 2.9%.
Por otro lado cabe señalar que el segmento inmobiliario industrial ha sido de los más resilientes ante los embates de la pandemia.
El comportamiento que han tenido los indicadores de demanda, vacancia y precios, ha permitido al desarrollador iniciar proyectos que estaban en etapa de planeación y algunos nuevos. Aunque durante el trimestre la actividad de construcción se mantuvo en los mismos niveles del trimestre pasado, en la comparativa anual se reporta un incremento del 25% en los metros en construcción.
Prueba de ello es la zona metropolitana de la Ciudad de México, que durante el último trimestre del año reportó casi 150 mil m² que iniciaron construcción, indicativo que los desarrolladores siguen ampliando sus inventarios con las adecuaciones provenientes de la demanda, apostando principalmente, por la zona norte.
Tepotzotlán y Tultitlán fueron los más activos y se prevén futuros desarrollos en esta región. En el mediano plazo se visualiza el desarrollo de nuevos proyectos en los corredores al norte de la zona metropolitana en donde aún existen terrenos y pueden albergar complejos industriales, detonando infraestructura e inversión.
Crecimiento importante de Guadalajara
Monterrey, la segunda ciudad industrial a nivel nacional, entregó al cierre del cuarto trimestre de 2020 cerca de 177 mil m² provenientes de 11 nuevos proyectos donde poco menos de la mitad se encuentra prearrendado. En tanto, 13 proyectos iniciaron construcción, 8 de ellos especulativos y 5 hechos a la medida, señalando una recuperación gradual, trimestre a trimestre, respecto a la caída de principios de 2020 con motivo de la pandemia.
Empero, en Tijuana, la construcción reflejó tendencia a la baja, en tanto que Guadalajara la tendencia es opuesta registrando más del 120% de incremento respecto al año anterior, visualizando que esta tendencia se mantendrá en vista del ajuste a la baja en la disponibilidad.
“En términos generales, el sector demostró a lo largo del 2020 su fortaleza institucional, la madurez de los inversionistas que han tenido la oportunidad, a través de esta crisis, de lograr fortalecer la posición de sus portafolios, tomando decisiones oportunas de desincorporación, e inicio de nuevas inversiones que se ajusten a sus objetivos empresariales, brindando así un perfil financiero más sólido a sus empresas en el largo plazo”, concluye Solili
