Se tienen que considerar cuestiones como el crecimiento no esperado de la compañía, sistemas obsoletos en su edificio, estacionamiento insuficiente, subutilizar un inmueble muy valioso, hasta una sobreoferta de espacio de calidad en el mercado, hechos que pueden combinarse de tal manera que pueden influir en cambios decisivos en las estrategias inmobiliarias de las empresas.
Una decisión inmobiliaria corporativa puede tener un impacto de varios millones de dólares, por lo que el efecto financiero de un cambio de edificio puede tener implicaciones negativas o positivas considerables para las empresas, señaló Pablo Yrizar, Vicepresidente Ejecutivo de CBRE México: “Hoy más que nunca, las empresas nos buscan para ayudarles a implementar los análisis stay versus go”, por lo que se debe tomar una buena decisión al hacernos la pregunta ¿debemos quedarnos en el edificio actual o nos conviene reubicarnos?”.
La lista de razones para un cambio de edificio puede englobarse en tres temas principales:
1. Situación interna de la empresa
a. Nuevas Formas de Trabajo (restacking). La tendencia global de nuevas formas de trabajo denominada en CBRE como Workplace 360, donde se reducen las áreas privadas a cambio de más comunes con diseño innovador, generan mayor productividad por contacto visual, colisiones casuales, flexibilidad y lugares no-asignados. Esta ha sido una razón por la cual las corporaciones cuestionan si su edificio actual es la mejor solución. Al realizar una inversión de 100% en interiores, algunas empresas optan por cambiarse a un nuevo edificio para evitar los costos y/o la incomodidad de remodelar un espacio ocupado.
En el mismo sentido, algunas empresas han elevado su exigencia en temas de seguridad de vida, infraestructura, tecnología, certificaciones ambientales (como LEED, PCES, WELL), y evaluarán el cambio si su edificio actual no logra la actualización para cumplirlas.
b. Reducción de Costos. Naturalmente, para que ésta causa sea motivo de cambio de edificio, tiene que combinarse con un mercado inmobiliario con rentas menores a las que hoy paga la corporación.
c. Inmuebles propios subutilizados: En el siglo XX, la industria farmacéutica en la CDMX ubicó sus fábricas en grandes terrenos al sur de la CDMX. En los últimos 20 años, muchas reubicaron su producción a otras ciudades o países, y solo las oficinas continuaron ocupando inmuebles de 30,000 a 60,000 m² que fueron industriales con parcelas que estaban en zonas céntricas, conectadas, con servicios y con gran plusvalía. Buscaban capitalizar sus inmuebles y reducir costos de operación. Al reubicarse a un edificio de oficinas moderno mejoraron su operación y el capital liberado por la venta fue invertido en su negocio principal.
“Existen otras razones internas de las empresas que de manera natural resultan en la necesidad de reevaluar su situación inmobiliaria, tales como crecimiento no estimado, compra de otras empresas, y cambios de visión del liderazgo local”, agregó Yrizar.
2. Temas del edificio
a. Administración deficiente. En 25 años este ha sido uno de los temas recurrentes del por qué las empresas buscan reubicarse de edificio. El usuario corporativo da mucho valor a su calidad de vida en el edificio, pero si el mantenimiento o la administración son deficientes, dejan de ser relevantes otros valores como el diseño o ubicación.
b. Edificio obsoleto. La obsolescencia es una de las causas principales que influyen en la decisión de cambio. Si una propiedad no cumple con los estándares mínimos de la empresa, y siempre y cuando ésta cuente con fortaleza financiera, es altamente probable que decida cambiarse a un nuevo inmueble.
3. Temas del mercado
a. Flight to Quality. Esta es la tendencia de las empresas a reubicarse a edificios de mayor calidad y de menor precio que surgen en ciudades con mercados inmobiliarios donde en un periodo de tiempo prolongado la oferta es considerablemente mayor a la demanda. Lo anterior obligará a los edificios recién construidos o en construcción no solo a ser competitivos económicamente, sino que deberán ser de alta calidad.
b. Cambios económicos y en regulación contable a nivel Internacional. No solo el mercado inmobiliario de una ciudad o país puede cambiar la estrategia inmobiliaria de las empresas. Cambios económicos mundiales, o inclusive nuevas reglas contables internacionales pueden obligar a que una empresa considere reubicarse de edificio. Como ejemplo, en años recientes muchas firmas que pertenecen a la industria financiera y aseguradora, optaron por capitalizarse a través de inmuebles propios, rentándolos de nuevo (“sale and lease-Back”) o bien reubicándose a un nuevo edificio en arrendamiento.
“Como dato importante, hay que señalar que a partir de enero del 2019 aplicarán nuevas reglas contables establecidas por el International Accounting Standards Board (IASB) y el Financial Accounting Standards Board (FASB), que impulsará a que las empresas reevalúen sus estrategias inmobiliarias, al tener que registrar sus arrendamientos en el balance general de la empresa, lo cual podrá significar cambiar su plataforma inmobiliaria”, destacó finalmente Pablo Yrizar, Vicepresidente Ejecutivo de CBRE México.
