En este contexto global y de incertidumbre, el mercado inmobiliario norteamericano representa una gran alternativa de inversión, pero hay que hacerlo con inteligencia, con bajo riesgo y de ser posible sin deudas. Hay que buscar mercados atractivos, con potencial de desarrollo, de plusvalía y de preferencia en dólares. De estos y más temas, Andres Goldenberg, fundador y chairman de Spider -compañía que provee soluciones integrales de inversión en la industria inmobiliaria-, platicó con Real Estate Market & Lifestyle.

• En medio de la situación crítica que vivimos ¿qué alternativas de inversión sugieren como las más adecuadas en materia inmobiliaria, para maximizar el retorno de los clientes sin asumir mucho riesgo?

En la actual circunstancia, lo ideal es invertir en negocios de bajo riesgo, renta inmediata, capitalización de mediano plazo y sin exposición al apalancamiento. Todo esto en el marco de una moneda estable y en una economía que tenga la capacidad (el musculo monetario y fiscal) de reaccionar para mitigar la crisis durante la pandemia y reaccionar para volver al ruedo una que vez ella concluya.

Es decir, invertir en Estados Unidos, pero no en cualquier ciudad. Las personas, en general, cometen un primer gran error, al pensar en invertir en el destino donde les gusta vacacionar y no donde es un buen negocio. Sin embargo, hay que entender, que los lugares de inversión que más rinden por lo general no son “fancy ni cool”, por ello nosotros, que conocemos muy bien el mercado, nos enfocamos en las ciudades que están en proceso de reconversión o lo que se denomina mercados de frontera; es allí donde hay márgenes importantes y aunque no son mercados perfectos “todavía”, esta cualidad es justamente la que los hace tan atractivos.

Dichos mercados son estables, seguros y extremadamente rendidores, sobre todo cuando se apoyan en empresas como Spider, donde cuentan con el equipo humano, la tecnología y la estructura para responder a la administración de las inversiones de manera eficiente. Asimismo, es fundamental considerar que después de la caída de los mercados financieros y la crisis inédita a nivel global, los Estados Unidos y el mercado inmobiliario Norteamericano, específicamente, se convertirá en un actor privilegiado de refugio seguro del capital. Adicionalmente a este resurgimiento que tendrán los activos inmobiliarios, debemos agregar dos factores adicionales:

El primero de ellos es que el incremento de la inflación (incremento de precios) en Estados Unidos, beneficia de manera directa a los inversores extranjeros como una ganancia adicional “sweetener” a la apreciación natural y la renta de los bienes. El segundo factor, a entender, es la depreciación de las monedas Latinoamericanas; por ejemplo, en el caso particular de México, la devaluación del peso fue superior al 20% desde el 25 de enero a la fecha, lo que representa un factor a considerar, porque hace que cada dólar invertido en Estados Unidos multiplique el rendimiento. Por todo lo explicado anteriormente, hay dos negocios que hoy vemos claros en el mercado Norteamericano como oportunidades de inversión y de renta inmediata:

Detroit, donde cualquier persona puede comprar unidades desde 60 mil  dólares (menos que su costo de construcción), con lo cual puede tener un pool 8/10 casas por alrededor de 500 mil dólares, con rentas de alrededor del 8/10% anual y una capitalización que en los últimos años ha sido del 12% anual. Es una ciudad con historia y sobre todo con presente, Detroit se ha convertido en un polo de desarrollo de tecnología, de nuevas empresas de robótica y automatización, logrando que el PBI crezca más del 50% en los últimos cinco años y que salga de la bancarrota, para convertirse en una de las ciudades más prometedoras para producir e innovar.

Inversiones Hipotecarias, un producto de renta fija, líquido, seguro y de corto plazo, donde cualquier inversor puede colocar capital por periodos de 1 año con un rendimiento que varía entre el 5% y el 7%, dependiendo del monto invertido. Ese dinero, por contrato, solo puede ser utilizado para préstamos hipotecarios de primer grado en Estados Unidos, de esta manera el capital siempre está respaldado por un activo subyacente. Los intereses se cobran de manera trimestral y una vez cumplido el año se retira total o parcialmente el capital. La última bondad de este producto es que no paga impuestos, ya que el rendimiento de las inversiones orientadas a préstamos, cuyos inversores son extranjeros, están exentas, lo cual maximiza la utilidad. El inversor también puede ver las hipotecas y documentos hipotecarios a través de nuestra plataforma tecnológica.

• En momentos de gran incertidumbre, ser prudente y conservador en la toma de decisiones de inversión es lo adecuado, ¿quizá no endeudarse debe ser un principio básico en estos momento?

Es fundamental en este momento ser conservador y prudente, pero a la vez buscar buenos rendimientos y no perder oportunidades, es justamente el momento de tomar decisiones y el Real Estate es el lugar indicado para esto. Hay que tener mucho cuidado con los esquemas de apalancamiento y los análisis de sensibilidad en momentos tan volátiles. En Spider, desde la creación de la empresa hace ya alrededor de siete años, tuvimos siempre una premisa que es privilegiar la seguridad antes que el rendimiento, es decir, somos muy agresivos en los mercados en los que ingresamos pero muy conservadores en la estructura de la inversión, de hecho somos una empresa que trabaja full equity o sin deuda de ningún tipo.

Sin embargo, los rendimientos que performamos son muy eficientes, y probablemente en el contexto actual nuestra estrategia nos da un gran valor agregado, por el hecho de que no tenemos exposición de ningún tipo de deuda, lo que nos hace firmes, sólidos y nos permite estar tranquilos y no correr atrás de malas decisiones, es decir, podemos elegir y aprovechar porque también hay que tener claro que la crisis trae oportunidades, y a ellas nos dedicamos.

• ¿Es más conveniente rentar que comprar en medio de la situación actual?

Uno de los primeros ejercicios de análisis que haces cuando estudias finanzas, es que comprar una propiedad para usarla es una de las peores decisiones en términos de rendimiento, es más bien una costumbre Latinoamericana por la percepción de la seguridad. Pero la realidad es sencilla, al comprar no solo no tenemos más el capital disponible en forma líquida, sino que además debemos pagar gastos relacionados a la casa que vivimos. En cambio, si compramos inmuebles para alquilarlos y quedarnos ese alquiler para nuestro uso, logramos trabajar el capital y generar ingresos en vez de gastos, y hacer uso de ellos para vivir. Igualmente, no todas las decisiones se toman desde las finanzas, si nos hace felices pues no hay racionalidad que pueda contra ello, pero cuando se trata de eficiencia de la inversión, sin duda no compre para vivir, viva de lo que compra.

• Hoy que todo es incertidumbre, ¿cómo encontrar oportunidades no tradicionales en mercados tradicionales?

Los mercados en zona de conversión son una mezcla de racionalidad, fundamentos técnicos y administración artística, pues todavía no están estabilizados y es por ello que son tan atractivos. A quienes nos dedicamos a ellos nos apasionan, y de hecho son muy seguros porque vienen de estar neutros por muchos años o bien de tocar fondo, con lo cual siempre lo que venga será mejor que lo que hubo.

• ¿Cómo ha impactado al mercado de bienes raíces de los Estados Unidos la situación actual?

Obviamente hablar de un comportamiento general de precios del mercado es imposible por las millones de particularidades que existen, pero en términos generales las bajas tasas de interés, la situación global y la crisis de las bolsas harán de los inmuebles en Estados Unidos un refugio por adopción: Sin duda, con tanta volatilidad, los activos inmobiliarios permanecen siempre estoicos ante todo, y seguramente recuperen un poco del amor perdido después de tantos años de seducción por los altos rendimientos financieros.

• ¿Qué ciudades consideran son las más atractivas en materia inmobiliaria?

Sin duda alguna Detroit, un área de Nueva York que vamos a presentar su lanzamiento a fines del mes de julio, y estamos seguros que será prominente la respuesta del mercado a ella. La Florida también ofrece algunas alternativas, pero fuera de las áreas tradicionales de Miami

• ¿Cuándo incursionaron en Proptech? 

Hace tres años decidimos empezar a transitar el camino para transformarnos de ser una empresa de desarrollos inmobiliarios y convertirnos en una empresa digital dedicada a las inversiones en Real Estate y de allí nunca paramos, creamos una app que cualquier persona puede bajar por teléfono móvil. Atrás de esa aplicación hay un ecosistema tecnológico para poder invertir y administrar tus inversiones a un click de distancia. Traerte el mundo a tus manos y poder disponer de tu capital entre países bajando al mínimo el costo de las remesas.

Una premisa de Spider es que  todas las soluciones alrededor de la inversión en el mercado Norteamericano deben poderse realizar sin moverte de tu casa, desde la creación de sociedades, la administración contable de las mismas, hasta la inversión en nuestros proyectos y productos. Básicamente es un ecosistema muy sofisticado que además nos permite llevar el control operativo para monitorear la administración de las propiedades y los tiempos de reparación y mantenimiento, inclusive estamos interconectados con el servicio de correo norteamericano, ya que el seguimiento de las cobranzas esta automatizado completamente.

Nuestra idea y nuestro lema es que con Spider tengas un punto de contacto y todas las soluciones, que disfrutes el proceso y dejes que nosotros nos ocupemos; la experiencia de la inversión es tan importante como la inversión en sí misma, siempre buscamos humanizar la inversión.

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Andres Goldenberg es fundador y chairman de Spider, su carrera abarca una variedad de iniciativas como emprendedor en diversos sectores: petróleo y gas, ingeniería, servicios de medioambiente, gastronomía y bienes raíces. Actualmente se encuentra desarrollando un emprendimiento tecnológico relacionado a la salud pública y prevención de enfermedades, así como también la creación de una nueva e innovadora plataforma de Crowdfunding inmobiliario.