Términos como blockchain, bitcoin, NFTs (Non Fungible Tokens o tokens no fungibles), smart contracts (contratos inteligentes) y tokenización (concepto aún no reconocido en el idioma español), entre otros, han ganado terreno en diversos ámbitos, incluido el relacionado con bienes inmuebles.
Al respecto, resulta interesante indagar en aquellos cuestionamientos que pueden surgir como: ¿Es posible representar inmuebles mediante NFTs? ¿Los tokens pueden equipararse a los títulos de propiedad tradicionales? ¿El blockchain es una tecnología que podría sustituir a los notarios y los NFTs a las escrituras de un inmueble? Entre otras.
Las herramientas tecnológicas son parte de la transformación en el derecho inmobiliario.
Con la finalidad de comprender el alcance de dichos conceptos, es importante conocer su significado:
Blockchain: Es una estructura de cadena de datos compartida e inmutable. Se trata de un libro de contabilidad digital que contiene datos agrupados en bloques concatenados en orden cronológico cuya integridad y credibilidad está garantizada por el uso de la criptografía. Dentro del blockchain, el contenido no puede modificarse ni borrarse a menos que se invalide toda la estructura. Su sistema está distribuido en múltiples nodos y no existe un único centro de control, así, cada transacción queda registrada, lo cual refuerza la integridad del propio proceso. En consecuencia, es una tecnología equiparable a una base que recoge datos clasificados dentro de una gran multiplicidad de computadoras y redes. La tecnología blockchain se apoya en tres pilares: descentralización, transparencia e inmutabilidad.
Activos virtuales: El término activo es utilizado en finanzas para referirse a cualquier bien o derecho al que se pueda asignar un valor monetario y que pueda ser útil o intercambiable. Un activo puede ser material o inmaterial y, en consecuencia, físico, abstracto o digital. Adicionalmente, los activos virtuales, al igual que los bienes corpóreos, se catalogan en fungibles y no fungibles. Un activo fungible es intercambiable porque tiene el mismo valor que otro activo de la misma naturaleza, por ejemplo, un bitcoin es un activo virtual fungible porque tiene el mismo valor que otro bitcoin. Por el contrario, uno no fungible no es intercambiable y en ocasiones ni siquiera divisible, por ejemplo, un inmueble, un automóvil de colección o una obra de arte, y en el ámbito digital, un NFT.
En nuestro país, la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera se limita a los activos virtuales fungibles, es decir, aquellos que sirven como medio de pago, sin embargo, veremos que los activos virtuales también pueden ser no fungibles, y si están basados en tecnología blockchain se han denominado NFTs (Non Fungible Tokens).
Tokens: En el mundo de los activos virtuales y del blockchain, los tokens son unidades de valor y pueden ser la representación de un activo (un bien o un derecho que forme parte del patrimonio tanto analógico como digital). Un token fungible se constituye por información digital registrada en blockchain que otorga la titularidad a quien ha adquirido ese cripto activo. Su calidad de ‘fungibles’ se refiere a la replicabilidad e intercambiabilidad de criptomonedas como bitcoin, ethereum o cualquier otro activo virtual.
Los tokens no fungibles, por el contrario, no pueden ser sustituidos por otros, ya que proporcionan una representación única de un activo físico o virtual y por lo tanto están dotados de una autenticidad cifrada basada en tecnología blockchain.
Tokenización: Hoy en día, existe la posibilidad de crear nuevas maneras de representar el objeto de un contrato, es decir, los derechos y obligaciones que se generan por el mismo. La tokenización da origen a nuevas formas de concebir el carácter representativo que puede tener un objeto o un derecho susceptibles de tráfico jurídico, permitiendo nuevos escenarios de circulación o comercialización del objeto o derecho representado por el token.
En principio, todo puede ser tokenizado. Cuando un recurso se tokeniza, resulta mucho más fácil de intercambiar y puede ser accesible desde cualquier parte del mundo. Los tokens, al fin y al cabo, están integrados por información que puede transmitirse por internet y rastrearse a través del blockchain.
La tokenización inmobiliaria está tomando relevancia para financiar grandes proyectos.
Con el blockchain se pueden crear activos a través de la tokenización. Los activos digitales se basan en contratos inteligentes, estos actúan como reguladores del sistema y se sustentan en las mismas cláusulas que un contrato típico; la diferencia es que un contrato inteligente es totalmente automático y libre de intermediarios. Entonces, es posible afirmar que la tokenización, es un proceso que convierte los derechos en un activo en forma de token digital protegido criptográficamente que se rastrea y se negocia en la red blockchain.
Contratos inteligentes (Smart contracts): Los contratos inteligentes son protocolos informáticos que facilitan, verifican y hacen cumplir de manera automatizada su propio objeto. Son programas que se ejecutan en los nodos del blockchain y que simulan la lógica de las cláusulas del contrato. Las cláusulas y los nodos de validación representan un cambio de estado de la propia cadena de bloques; por lo tanto, la transacción que se crea debe encontrar el consenso a través de un sistema comunitario.
Los contratos inteligentes verifican automáticamente los términos basándose en las cláusulas que se han acordado. Se llama contrato inteligente precisamente por su capacidad automatizada de ejecutar un acuerdo. Los contratos inteligentes empezarán a tener aplicación en el derecho inmobiliario para regular el uso de propiedad fraccional o propiedad fraccionada, regular copropiedad, ejecutar los términos establecidos dentro de reglamentos de condominio, ejecutar los términos de los contratos de tiempo compartido, entre otros.
La propia naturaleza de los bienes inmuebles los hace ideales para las aplicaciones blockchain.
¿Cuál es la realidad en la tokenización inmobiliaria?
Una vez comprendidos los conceptos digitales más destacados en el ámbito inmobiliario, resulta interesante explorar ¿cuál es la aplicación del token en dicho sector, y en qué punto se encuentra realmente?
El sector inmobiliario ha sido notoriamente lento en la adopción de nuevas tecnologías. Sin embargo, los promotores de la tokenización afirman que la propia naturaleza de los bienes inmuebles los hace ideales para las aplicaciones de la cadena de bloques: son inmóviles y están fácilmente disponibles para terceros con derechos basados en la cadena de bloques como, por ejemplo, un acreedor que recibe en garantía el bien o derecho representado por el token.
Estos entusiastas de la tokenización inmobiliaria afirman que el fraccionamiento de inmuebles de alto rendimiento, como edificios de departamentos, oficinas, naves industriales y hoteles de lujo en forma de tokens, permitirá a los pequeños y micro inversionistas entrar en un mercado que hasta ahora les estaba vedado, al tiempo que proporcionará beneficios adicionales que abrirán una nueva era en el mercado inmobiliario.
Adicionalmente, se afirma que la tokenización de pequeñas fracciones de bienes inmuebles de primer nivel provocará una gran inyección de liquidez en el mercado inmobiliario mundial. Con un precio módico por fracción de NFT, cualquiera podrá invertir y ser propietario, o al menos, recibir rendimientos de una parte de un complejo turístico de lujo, habitaciones de hotel e incluso edificios enteros. Los inversionistas podrán almacenar y gestionar sus activos inmobiliarios dentro de la cartera blockchain, verificar los inmuebles y el origen, la autenticidad y la singularidad de los NFTs, que es una forma única de combinar lo real y lo digital para crear un sistema democrático en el que todos los participantes ganan.
Los inversionistas podrán presumir de ser propietarios de una parte de una propiedad de lujo compartiendo los rendimientos o utilidades que produzcan, mientras que los promotores inmobiliarios tendrán la oportunidad de generar liquidez para sus proyectos.
Esto genera nuevos criterios de justicia distributiva. Una persona común podrá acceder a bienes de gran valor en forma parcial o fragmentada. Un inmueble, que es indivisible, podrá ser adquirido o al menos fragmentado a través de la tokenización, lo que otorga unidades de valor (NFT) dentro del escenario del blockchain.
En estos esquemas debe verificarse por el inversionista si lo que realmente adquirirá es un derecho real (como la propiedad, una propiedad fraccional, una copropiedad o bien, derechos personales como podrían ser los derechos fideicomisarios sobre inmuebles), o el rendimiento resultante de un esquema de crowdfunding, propio de las Instituciones de Tecnología Financiera (Fintech) bajo la modalidad de institución de financiamiento colectivo.
Desde esta perspectiva, la tokenización inmobiliaria está tomando relevancia para financiar grandes proyectos, ya que permite a los promotores o desarrolladores reducir el costo del financiamiento y administración, al dar acceso a otro tipo de inversionistas y financiarlos de forma más eficiente, aumentando su liquidez con la entrada a nuevas fuentes de capital.
La tokenización de bienes inmuebles es considerada por sus promotores como un cambio de paradigma en la forma en que se representan los derechos que las personas tenemos respecto de nuestro patrimonio inmobiliario. Sin embargo, debemos dejar en claro que la llamada tokenización no implica modificar la sustancia ni la forma de adquirir el derecho real de propiedad.
Los contratos inteligentes comenzarán a ser aplicados en el derecho inmobiliario.
Lo que buscan los entusiastas de estos nuevos mecanismos es generar un tráfico inmobiliario más dinámico y sin fronteras, más allá de que la posibilidad de compra no tenga la limitación o demarcación que hoy tiene e, inclusive, remover obstáculos formales y tributarios en la transmisión de inmuebles, ya que la movilidad del token es distinta a la movilidad de estructuras jurídicas existentes.
También se busca acelerar mecanismos y llegar a modelos que empiezan a difundirse a nivel internacional para otro tipo de activos. Todo ello, solamente será posible en materia inmobiliaria si el marco normativo se va modificando para adecuarse a estos nuevos esquemas, de lo contrario, debe tenerse extrema precaución con ofertas comerciales que propongan lo anterior. No debe olvidarse que el derecho aplicable a los inmuebles es el de su ubicación y en consecuencia, lo que es posible en ciertos países puede no serlo en otros.
Si se quiere adquirir un derecho parcial o divisible sobre una cosa, no puede ignorarse que, en los países de tradición jurídica romano germánica y de Notariado de corte latino como el nuestro, el ordenamiento jurídico establece los modos de adquirir la propiedad y las formalidades para ello, generalmente a través de la escritura pública ante Notario. Todo el marco normativo y regulatorio del derecho inmobiliario subsiste. Ni la tokenización ni el blockchain pueden sustituir o suplir el derecho vigente.
Por lo anteriormente expuesto, aunque nos encuadramos en posibilidades tecnológicas que brinda la era digital y que hoy en día tienen gran impacto en la sociedad, no puede desnaturalizarse, como algunos pretenden, la estructura constitutiva formal y material de los derechos que el ordenamiento jurídico confiere. Así, los derechos reales como el de propiedad sobre bienes inmuebles; la manera en que se transmite la misma y la forma en que deben de constar, por ley, los contratos traslativos de dominio sobre inmuebles, se constituyen mediante la escritura pública ante notario. En consecuencia, la tokenización no genera ningún cambio en la forma de transmitir la propiedad o de constituir los derechos reales como el usufructo o la hipoteca, entre otros.
Si bien la tokenización puede traer consigo posibilidades inéditas para comercializar inmuebles, igualmente debe tenerse extremo cuidado en no caer en esquemas que rayen en lo antijurídico o que puedan poner en riesgo el patrimonio de las personas. Por ello, insistimos en que ésta no implica dejar de lado las estructuras jurídicas existentes hoy en día para la enajenación y adquisición de inmuebles, así como la escritura pública y todo el marco normativo y tributario que las rodea.
Ni la tokenización ni el blockchain pueden sustituir o suplir el derecho vigente.
Por lo tanto, la tokenización inmobiliaria, en nuestro derecho y en la mayoría de los países, es una herramienta de comercialización, más no de sustitución de los contratos, de las maneras de adquirir la propiedad o del título que confiere un derecho real o personal sobre un inmueble. Es decir, la tecnología blockchain, y en concreto la tokenización de inmuebles y los contratos inteligentes derivados, no pueden sustituir al derecho civil y más concretamente al derecho inmobiliario.
Por otra parte, ante la interrogante que a veces se sugiere que el blockchain sustituirá al notario, la realidad es que se trata de una herramienta tecnológica más que puede complementar el ejercicio de la función notarial como lo ha hecho la firma electrónica, ya que el blockchain también puede ser utilizado para la trazabilidad en materia notarial y registral y para el resguardo descentralizado y seguro de documentación, permitiendo así que los instrumentos notariales digitalizados o bien, de origen digital, (instrumentos electrónicos, escrituras y actas que en su momento serán otorgadas ante notario en su actuación digital notarial), puedan residir también en la estructura tecnológica del blockchain.
Estas herramientas tecnológicas tienen gran potencial y son parte de la transformación de nuestras profesiones, de la manera en cómo se concibe el derecho inmobiliario y pueden dotar de seguridad informática a diversos procesos, sin embargo, no confieren seguridad jurídica, misma que solo puede darse a través de la escritura pública ante Notario quien también podrá asesorar ampliamente sobre los procesos de tokenización y sus implicaciones jurídicas.
*Notario 51 de la Ciudad de México.
Texto:Carlos Cataño Muro Sandoval *
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