Gonzalo Espejel, Managing Partner en Umana Cities y en el desarrollo inteligente Mérida Futura Mx
A partir de la década de los 80, México había entrado en una espiral de crecimiento motivada y dirigida por dos causas relevantísimas: 1) El NAFTA (precedido por el GATT), y 2) la posibilidad de convertir los ejidos en propiedad privada. Para quienes no vivieron esta época, podemos ejemplificarlo de una manera muy sencilla: antes de este momento, la tierra disponible para ser desarrollada era muy poca, el mercado era pequeño y no había estructuras financieras de largo plazo para el sector.
Las crisis financieras del país han sido parte recurrente y la del 94-95 había debilitado la aún delgada industria, y la estructura financiera del país estaba, por decir lo menos, reorganizándose. El sector hipotecario bancario estaba cerrado y la vivienda se financiaba de forma patrimonial o por las Sofoles (fondos gubernamentales).
En el 2002 el país salía de una crisis más; varias empresas del sector habían tenido que cerrar pero a la vez otras, como las desarrolladoras de interés social, crecían con paso redoblado. El Infonavit crecía en su participación en distintos segmentos de manera muy relevante, y fortalecía a la industria de la vivienda en crecimiento y posibilidades de acceso sin precedentes.
Por la parte de la estructura financiera, hasta hacía poco tiempo, solamente había existido un fondo inmobiliario de referencia, Opción de Grupo Acción, empresa que no solo puso el ejemplo de cómo organizar proyectos e inversiones con acceso a capital de largo plazo, sino también fue cuna de varios líderes del sector.
Nacimiento del mercado de Fibras.
Debido a la falta de acceso a deuda bancaria para el sector vivienda y al incremento de la demanda de mano de obra calificada y económica (consecuencia de la crisis del 94), el sector industrial para manufactura se convierte en la punta de lanza de la industria y comienza a ser acompañado por una gran demanda de espacios para oficinas corporativas… el crecimiento se vuelve espectacular.
El mercado de inversión internacional se interesa con profundidad en el país y comienzan a llegar grandes jugadores institucionales. Los empresarios se reorganizan e instituciones como la ADI nacen.
La vivienda vuelve a tener un crecimiento relevante y los bancos regresan con fuerza al sector, muchos de ellos adquiriendo las Sofoles; esto generaba inversión extranjera además de liquidez en el mercado, abriendo una carrera por proveer deuda bancaria más competitiva en el sector habitacional.
México es reconocido internacionalmente por el alto nivel de calidad de proyectos tanto por su integración inmobiliaria y, principalmente, por su arquitectura. Los desarrolladores entendimos la lección: si queremos competir no solo entre nosotros, sino también como destino mundial, la calidad del proyecto debe ser muy alta. La arquitectura, que ya era buena, se consolida e integran en sus programas espectaculares amenidades. Nuestros proyectos mexicanos son una mezcla de grandes firmas de arquitectura e ingeniería, tanto nacionales como internacionales.
En el 2009, el sector había logrado sobrevivir a una crisis mundial; a diferencia de 1994, la estructura macroeconómica del país era más sólida y la industria inmobiliaria tenía suficientes elementos de control que evitaron una caída relevante. Lamentablemente sí ocurrió un daño lateral, las autoridades pusieron mayor atención en la estructura de soporte de valor para las desarrolladoras de vivienda social, lo que llevó a varias de ellas a cerrar después de varios años de crecimiento exponencial.
Desarrollo inmobiliario en Monterrey.
Esta maduración fue acompañada también de estructuras financieras más interesantes y complejas. A partir del 2011 comienza la participación de Fibras seguidas pronto por CKD's esto llevó a que los proyectos inmobiliarios fueran cada vez mejor integrados y con visión de mayor plazo.
Por otra parte, como se menciona, los proyectos han sido cada vez más sofisticados e interesantes; los proyectos singulares tales como los desarrollos de suelo, las comunidades planeadas o los proyectos de uso mixto son ahora algunos de los ejes fundamentales de la industria.
México se proyectaba como una potencia inmobiliaria, acompañado del crecimiento de nuestro vecino del norte y se modela el negocio con los parámetros que actualmente conocemos, premiados por extraordinarias plusvalías en suelo y edificación.
La experiencia nos ha enseñado que cuando todo muestra que está estupendo, seguramente algo no lo está, y cuando suceden problemas (aunque sean exógenos), comienzan a mostrarse las partes débiles.
Pese a ese camino de crecimiento, se presentaron dos situaciones que han puesto al sector en riesgo: los cambios en la política económica del país a partir del nuevo gobierno electo en el 2018 y luego la pandemia por SARS-CoV-2.
Bosque Real.
Debemos reconocer que el crecimiento económico del país no había sido “parejo”, varios sectores sociales mantenían rezagos muy relevantes a la vez de graves problemas de corrupción; estas circunstancias facilitaron cambios relevantes en las estructuras de gobierno que han llevado, en un impacto indirecto, a la desintegración y falta de confianza, éste último ingrediente fundamental para atraer y conservar inversión que ya en el 2019 mostraba grandes impactos en los proyectos inmobiliarios, y luego en el 2020, con la entrada de la pandemia, dos de los sectores relevantes en la industria sufren golpes profundos: oficinas y retail.
Como se menciona al inicio de estas notas, era fundamental recordar nuestro pasado inmediato para poder entender el presente y visualizar el futuro.
Ciertamente estamos en un mercado aún con cambios y ajustes, y con el reto de una sociedad desintegrada y polarizada en algunos sectores, pero también en un entorno demográfico creciente y dinámico, con gran potencia industrial, agrícola y de servicios; con instituciones privadas y públicas de excelencia.
Nuestro país tiene muy buenos desarrolladores inmobiliarios, estoy seguro de que seremos ejes principales en la reintegración y resurgimiento del país, su resiliencia a todas las crisis recientes es prueba de ello.
Ciertamente los próximos dos años serán de observación y de crecimiento moderado, pero la falta de inversión de los últimos cuatro años deberá reponerse con velocidad en cuanto haya más confianza interna y hacia México.
El eterno problema nacional de falta de infraestructura también generará oportunidades, pero ciertamente los proyectos inmobiliarios que atienden e incluyen este componente, como son los desarrollos de uso mixto, comunidades planeadas y desarrollo de suelo serán no solo oportunos sino necesarios. Son sumamente complejos en organizar, financiar y realizar, pero hay magníficos ejemplos de proyectos bien hechos, financieramente muy exitosos y con habitantes felices y orgullosos de ser parte de ellos.
La tecnología tiene un dinamismo extraordinario, lo que llevará a la integración de comunidades inteligentes como parte fundamental de la transición a smart cities. Este dinamismo no solo es un tema de datos sino también en transporte. El desplazamiento obligado del uso de combustible fósil a energías renovables es ya un hecho y va acompañado del tiempo que pasaremos los individuos en el transporte diario.
Puerto Cancún, ejemplo de comunidad planeada.
Cada día será más complicado que se autoricen y se consuman proyectos que no integren estos elementos (sostenibilidad, transporte, inteligencia, espacio público, parques) en su realización.
Las ciudades medias son mucho más sencillas de remodelar ante estos retos. Las grandes ciudades también irán cambiando, pero su costo de inversión y tiempo serán menos atractivos que urbes menos sofisticadas y menos densas. En nuestra opinión hay dos elementos que serán eje del desarrollo: el acceso a agua será cada día más relevante y la atención al espacio público de calidad.
El ser humano fue capaz de transformar su hábitat de manera relevante a partir de la revolución industrial haciendo ciudades, incluso megalópolis.
Ahora deberá transformar ese hábitat a espacios más inteligentes, autosustentables y eficientes. No tengo duda en que será así, el éxito será de quien se adapte más rápidamente a ese entorno, cuidando siempre lograr una mejor calidad de vida a sus clientes y habitantes; será un esfuerzo colectivo: desarrolladores, arquitectos, ingenieros, financieros, gobierno y habitantes… esta nueva realidad ya comenzó, ya existen proyectos así… será imparable… ya lo platicaremos en 30 años.
Texto Gonzalo Espejel, Managing Partner en Umana Cities y en el desarrollo inteligente Mérida Futura Mx
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