Tulum, una localidad ubicada en el corazón de la Riviera Maya, en el estado de Quintana Roo, ha sido considerada como una de las mejores ciudades para vivir en México durante el 2020; para ello, hay una oferta importante de proyectos donde predominan las unidades de niveles residencial de alta gama.

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Un análisis del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) arrojó que las condiciones de cada estado son tan diferentes entre sí que podrían parecer de países y continentes distintos. Más allá de las situaciones que caracterizan a unos y otros, hay que agregar que cada municipio tiene vida propia.

En el caso particular de Tulum, está creciendo mucho y muy rápido, su fenómeno se asemeja al de Playa del Carmen de hace diez o 15 años, cuando se experimentó un boom inmobiliario y turístico; estaba de moda, todo mundo quería visitarlo y estar ahí, al grado de que creció mucho su oferta; aunque su momento ya pasó, el de Tulum ahora empieza.

En opinión de analistas y consultores inmobiliarios, se ha observado un crecimiento acelerado, que ha llegado a ser del 100% año con año.

Sin embargo, la parte positiva es que se hace un esfuerzo por cuidar el desarrollo y la calidad de los proyectos. Si bien se observa de todo, muchos desarrollos buscan ser sustentables, muy amigables con la naturaleza y cuidan el entorno de la selva, opinó Marisol Becerra, directora técnica de Consultoría de Tinsa.

Por lo que respecta a la parte arquitectónica, agregó que es muy novedosa y se están haciendo cosas de muy buena calidad, muy atractivas incluso a nivel mundial, lo cual es positivo.

Este paraíso, que forma parte de la Riviera Maya, se caracteriza por el impulso a un desarrollo ecológico en el que se involucran restaurantes gourmet, spas, diseñadores de moda locales y arquitectura resaltando las construcciones típicas de la región, y a través de los cuales se honran sus raíces y tradiciones con el objetivo de mantener la cultura de la península.

 

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El wellness real estate predomina en la región, resaltando y respetando el entorno natural.

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En opinión de Diagrama Firma Arquitectónica, actualmente, “la oferta inmobiliaria se ha disparado, creando viviendas lujosas al mismo tiempo que resaltan y respetan la belleza natural de la tierra. Las nuevas propuestas de arquitectura contemporánea toman referencias de excelentes construcciones del pasado que hasta hoy siguen vigentes, de manera que esas cualidades de majestuosidad se retomen para hacer una propuesta arquitectónica de valor, con espacios cargados de historia y cultura del lugar en el que se encuentran”.

En particular, en el marco del Día Mundial de las Ciudades que se conmemoró el pasado 31 de octubre, Laura Barba, directora de la firma, señaló que “en los últimos años, el sur de México ha sido una de las regiones que mejor ha sabido hacer esto en el país, a través de la construcción de nuevos espacios que continúan con las tradiciones constructivas de su zona y conservan el paisaje natural que los rodea”.

Consultores, especialistas en Tulum, consideran que es un destino con una importante visión del turismo wellness, es decir, personas −parejas principalmente− que se preocupan por la salud, por el tema de que el cuerpo y la mente estén sanos, al igual que la alimentación; con una vinculación importante al medio ambiente, con la naturaleza, la selva, y el atractivo de la zona arqueológica, única en la región con frente al mar Caribe.

 

Oferta vertical

De acuerdo con la especialista de Tinsa, en términos generales, “en Tulum predomina la oferta de producto vertical, pero con límite de altura, cuidando la densidad, proyectos bajitos; casi no hay casas en oferta, es poco representativa. Los proyectos son en general de tres niveles y en el último predominan los roof garden, bien equipados y con muchas amenidades”.

Indicó que el tema wellness real estate predomina en Tulum. “Es aquí donde más se está llevando a cabo o integrando a estos proyectos: Yoga, relajación, temascal".

Describió que la oferta ha crecido de forma exponencial, donde constantemente se han incorporado nuevos y atractivos proyectos activos.

La especialista explicó que en el transcurso de los últimos dos años prácticamente se duplicó el número de desarrollos, al pasar de alrededor de 64-65 proyectos activos de vivienda vertical en 2018, a 105 proyectos activos en el tercer trimestre de 2020.

Ahora, si bien el número de proyectos creció de manera considerable en los últimos dos años, no ha sido así el crecimiento al transformarlo en número de unidades. 

En 2018, había alrededor de mil 300 unidades de inventario disponibles, ahora son mil 500, es decir, el aumento no ha sido tan drástico.

 

Tulum es considerado como la plaza con mayor tasa de incorporación de nuevos proyectos de vivienda nueva en venta a nivel nacional.

 

Explicó Becerra que lo anterior se debe a que los proyectos son pequeños, de baja densidad. La mayoría de ellos se ubicaron en Aldea Zamá, que fue una punta de lanza en el desarrollo de Tulum y es como el corazón residencial del municipio y destino; es una comunidad planeada bien desarrollada, que incluso hoy ya tiene zonas comerciales atractivas.

Al ser parte de una comunidad, se pusieron reglas desde el principio, como la densidad, la altura, el tipo de proyectos muy acordes del concepto, lo que contribuyó a tener mucho orden en todo, desde la construcción, el cuidado a la naturaleza, etc.

 

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En su opinión, el crecimiento de la oferta en el corto y mediano plazo no se detendrá, toda vez que viene otro nuevo proyecto muy grande: Tulum 101, cerca de Aldea Zamá, pero más cercano a la playa, y que, esperan, permita continuar con el desarrollo de la zona.

Cuestionada sobre la opción de ver un mercado secundario, señaló que, más que reventas, se ha incrementado mucho la oferta de rentas vacacionales. A finales de 2017, había una oferta de 2 mil unidades de Airbnb, pero al tercer trimestre el inventario registrado se incrementó a 3 mil 420 unidades, donde el 78% están en comunidades como Aldea Zamá o la Región 15.

 

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La mayor proporción de proyectos activos se concentra en los segmentos residencial y residencial plus.

 

Mercado único

Por su parte, Gloria Cinco e Ivan Molina, consultores de la firma Softec, indicaron que, en general, Tulum es único y considerado como la plaza con mayor tasa de incorporación de nuevos proyectos de vivienda nueva en venta a nivel nacional. Afirmaron que la evolución de la oferta ha sorprendido a todos.

Compartieron que en cada visita que hacen a la plaza, para hacer su levantamiento de información, hay diez, 15 o 20 proyectos nuevos. Indicaron que ha sido un constante mes a mes o bimestre a bimestre, incluso durante los meses de mayor contingencia sanitaria.

Explicaron que los desarrollos que se incorporan, en su gran mayoría, son en un rango de 20 a 45 unidades cada uno, es decir, pequeños desarrollos en medio de la selva que tienen una vista baja.

En Tulum hay un mercado muy diverso, pero lo consideran único, que se sale de toda escala de parámetros y calificación, porque en medio de la selva y sin servicios básicos se construye vivienda arriba de los 4 millones de pesos y se vende bien.

Apuntaron que otra característica del mercado residencial de la plaza es que se vende primordialmente en dólares.

Puntualizaron que Tulum tiene las mejores tasas de crecimiento de la vivienda, lo que encuentra explicación en que es un municipio de recién incorporación, tiene 12 años bajo la categoría territorial de municipio, uno de los más jóvenes y grandes del país en el sentido de extensión, donde la regulación de uso de suelo ha permitido bajas densidades y pocos niveles en zonas prioritarias.

Los especialistas de Softec indicaron que, como parte del inventario, han encontrado producto desde vivienda económica, media, residencial y residencial plus. Sin embargo, la mayor proporción de proyectos activos se concentra en los dos segmentos más altos.

Describen que hay excelentes desarrollos con muy buena comercialización que llevan 20% de avance en construcción y ya alcanzan un 80 o 90% de inventario vendido.

 

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Otra característica descriptiva del mercado es que predomina la oferta de vivienda para pull de rentas, es decir, que el inmueble se vende a perfiles de personas que no buscan un second home o habitarlo, sino rentarlo y obtener una rentabilidad más allá de la que puede proporcionar la plusvalía de la residencia. Aunque también hay producto que está enfocado en primera o segunda residencia con un esquema tradicional, pero son pocos.

Coinciden en que predomina el mercado vertical y posteriormente las casas townhouse.

Asimismo, como parte de la tendencia de mercado, observan que la oferta de producto se ha ido haciendo un poco más pequeña en cuanto al tamaño.

En la parte inicial de 2018, se ofrecían unidades, en general, tanto departamentos como casas, con una superficie habitable desde 115 metros cuadrados (m²). Para el último trimestre de 2019, estos productos disminuyeron hasta 104 m²

De manera particular, en la vivienda residencial se observó cómo de promedios desde 68 m² en el primer trimestre de 2018, se pasó a 58 m² al último trimestre de 2019. Hoy hay oferta de hasta 30m² .

 

 

Nuevos nichos de mercado

Los expertos de la consultoría han podido observar, en sus estudios de mercado que realizan constantemente, que se está desarrollando también el producto de lotes unitarios o lotes en fraccionamiento con toda la urbanización de lote, que no necesariamente cuentan con todos los servicios básicos o con una infraestructura vial.

Sin embargo, también han percibido que ese tipo de productos –que es más un terreno para que las personas construyan su casa–, está mucho más enfocado para la compra de aquel que lo va a ocupar o habitar como una segunda residencia.

Son pequeños nichos de mercado que se están evaluando o que se están creando en la zona. Además de que va a haber, en la parte de lotes en fraccionamiento, una distinción en aquellos productos que cuentan con la característica o el atributo de tener ciertas reservas ecológicas, como de productos naturales que sirven como una amenidad en el lugar.

 

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Producto de alta gama

La oferta residencial en Tulum presenta una alta concentración de producto vertical en los segmentos de precios más elevados.

Al cierre del segundo trimestre de 2020, el inventario de oferta disponible se concentró en un 65% en lo que clasifican como segmentos residencial plus (2.8 mdp a 6 mdp), premium (6 mdp hasta 18 mdp) y premium plus (más de 18 mdp), es decir, oferta residencial vertical para los segmentos A/B. Es evidente que hay una concentración de inventario en los segmentos de mercado de alto nivel.

Asimismo, un 35% de la oferta estaba ubicada en el nivel residencial (1.2 a 2.8 mdp). Hay una gran oferta de producto vertical de una recámara o estudios, que se detonó mucho en la zona y ahora es de lo que más predomina en este segmento.

Con base en el análisis, hay nichos de mercado de vivienda completamente desatendidos, sobre todo para el demandante del mercado local. Justamente para el segmento medio (0.5 a 1.2 mdp) que va al mercado C, no se reportó oferta, por lo que identifican un área de oportunidad brutal y muy interesante al no haber un balance entre las necesidades del mercado ante las características de la población y el inventario ofertado.

En materia de vivienda horizontal, la oferta es proporcionalmente reducida respecto a la vertical, pero al igual que esta última, hay una gran concentración de 81% de casas que va enfocada a los tres segmentos más elevados (residencial plus, premium y premium plus) y tan solo un 19% en el segmento residencial.

 

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¿Riesgo de sobreoferta?

Marisol Becerra describe que, durante el segundo trimestre del año, la velocidad de ventas fue más lenta, pero nada que sea dramático porque continuó el desplazamiento de producto.

“Si vemos las cifras de velocidad de venta y los meses de inventario, no son cifras que muestren que tenemos inventario para diez años más, porque sí se está absorbiendo; se incrementó la oferta, hay muchos desarrollos, pero sí se está vendiendo, hoy con mayor lentitud que en 2018 y 2019, pero se sigue absorbiendo vivienda, lo que permite que el mercado se mantenga con un volumen sano”.

Será importante continuar monitoreando al mercado, seguir viendo los timings para que no se incrementen otras 2 mil unidades de repente y entonces sí se sobreoferte, afirmó.

Explicó que se van incorporando proyectos en forma pausada, y así como van saliendo algunos, se van añadiendo nuevos, y los precios se siguen manteniendo en niveles atractivos con productos de buena calidad.

Siempre se presentan ciclos en los mercados, pero, por ahora, “no podríamos pensar en un mercado en riesgo” en Tulum.

 

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Focos amarillos en el segmento alto

En este mismo sentido, los consultores reportaron, en su reporte de mercado más reciente de Tulum, una oferta de 187 proyectos activos.

En particular, destacaron que la relación que hay entre unidades en el mercado, versus lo que ya se vendió, en productos residencial y residencial plus se ubica arriba del 60% de los inventarios

Explican que, en sus métricas, de un 30 a 40% es un mercado sano, un margen menor a esa cantidad está subofertado, pero uno superior está sobreofertado.

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Por lo que, dependiendo de la velocidad en que se incorporen nuevas unidades y cómo se empiecen a colocar, habrá o no un riesgo de sobreoferta.

Finalmente, indicaron que estos datos pueden ir bajando a lo largo del tiempo, no lo sabemos. Sin embargo, la radiografía de hoy es un mercado ya sobreofertado, principalmente en los segmentos más caros. 


Texto Ricardo Vázquez

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