Ya sea de forma individual, en pareja o para vivir en familia, uno de los principales patrimonios que pueden tener los mexicanos es una propiedad, por lo que adquirirla se convierte en un objetivo de vida. Sin embargo, acceder a una vivienda (compra) requiere de ciertos conocimientos básicos del mercado inmobiliario y financieros, además de una gran reflexión al no ser una decisión simple, toda vez que la mayor parte de los inmuebles se adquieren a largo plazo a través de un crédito.
Solicitud de crédito
Para comprar una casa o departamento, el crédito hipotecario es la principal herramienta. Por ello, Enrique Margain, director ejecutivo de Crédito Hipotecario y Automotriz de HSBC, hace las siguientes recomendaciones para seleccionarlo:
Primero, revisar nuestro historial crediticio en el Buró de Crédito y evaluar nuestro nivel de endeudamiento para que no sea alto y corregirlo antes de solicitar el crédito.
También, previo a solicitarlo, considerar cuánto se tiene ahorrado y saber cuánto puede prestar el banco, para que con base en la vivienda a la que se puede acceder con estos recursos, tener en cuenta los gastos adicionales a enfrentar y, de esta manera, saber cuál es la mensualidad que vas a pagar en tu crédito hipotecario. Lo anterior, permite identificar los ajustes en la economía familiar que tienes que hacer para poder afrontar un compromiso que es por muchos años.
Otra recomendación, es que siempre ese tipo de convenios hay que platicarlos con las personas que vivimos, porque siempre representan ciertos ajustes que tenemos que hacer en la economía familiar, toda vez que el crédito es un complemento de nuestros ahorros.
Asimismo, el especialista en materia hipotecaria aconseja comparar siempre entre las diferentes opciones de crédito en el mercado; quién ofrece las mejores tasas de interés, las mejores coberturas en los seguros y las comisiones adicionales que muchas veces se cobran también.
Es importante identificar el Costo Anual Total (CAT), que resume en una tasa de interés anualizada el costo del financiamiento de un crédito hipotecario; luego compárenlo entre las diferentes opciones que hay en el mercado, puntualizó Margain.
Adicional a lo expresado por el especialista, podemos señalar que se deben considerar, para las personas que laboran en la economía formal:
El crédito del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), porque no se requiere contar con un historial crediticio para solicitarlo, sino que el sistema de puntos indica si se es acreedor al mismo.
Incluso, se puede solicitar el crédito hipotecario completo o combinarlo con un crédito bancario a través de los denominados cofinanciamientos, y pagar una parte con el crédito Infonavit. Es menester comentar que también se puede optar por el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), por un crédito hipotecario de diferentes instituciones bancarias o por los apoyos del gobierno.
Opciones de financiamiento
No está de más conocer los créditos que ofrecen el Infonavit, el ISSSTE, las instituciones bancarias, las Sofoles hipotecarias o el gobierno para acceder a una propiedad, incluso debemos considerar el autofinanciamiento como una alternativa.
Crédito Infonavit: Esta institución otorga créditos hipotecarios o relacionados a la vivienda a todos los trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). Una ventaja es que no es un requisito contar con un historial crediticio; otra es que el ente puede apoyar si la preferencia es pedir el financiamiento a un banco.
Crédito Fovissste: Todo servidor público que esté incorporado al Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE) es beneficiario de este crédito. Destaca que el interesado tiene el derecho a las medidas preventivas para proteger de cualquier evento que pueda poner en riesgo el bienestar y patrimonio.
Además, estos dos institutos implementaron el crédito conyugal, mediante el cual los consortes pueden unir sus respectivos créditos.
Créditos bancarios: Los requisitos y beneficios de cada banco varían y dependen del plazo, monto y destino del crédito. Los seis grandes bancos del país concentran la mayor oferta de crédito hipotecario, pero bancos medianos y más pequeños también cuentan con oferta atractiva.
Sofoles hipotecarias: Al igual que los bancos ofrecen créditos hipotecarios, con la diferencia de que ellos no captan recurso del público para prestar y suelen ser más flexibles que los bancos en los requisitos.
Autofinanciamiento: Es una buena alternativa para personas que no tienen un ingreso a través de nómina, pero que comprueban sus ingresos, por ejemplo: Empresarios, emprendedores o personas con economía mixta.
Apoyo gubernamental: En caso de no ser derechohabiente del Infonavit o Fovissste y que el crédito bancario no sea una opción, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) puede otorgar un subsidio para adquirir casa, aunque con una cantidad menor que a la larga disminuye el monto de los pagos comparados con otros sujetos.
Los atractivos de un inmueble ayudan al incremento su plusvalía.
Otros consejos financieros
Ahorrar: Ya sea en familia o pareja, los expertos recomiendan ahorrar aproximadamente entre el 25 y 30% de los ingresos para la compra de una casa y destinarlos para el enganche. El ahorro en conjunto debe considerar el ingreso de todos los participantes y, sobre todo, la constancia con las aportaciones. Si se accede a un crédito hipotecario, la mensualidad del crédito al que tengamos acceso será máximo el equivalente al 30% de nuestro ingreso, siempre y cuando no haya deuda adicional.
Reducir gastos: Recortar aquellos conocidos como ‘gastos hormiga’ ayudará a mejorar el ahorro; se puede trasladar la reducción a los servicios digitales que no se utilizan o a los productos caros que pueden ser sustituidos por otros más baratos. Al final, se producirá un impacto positivo en el presupuesto que puede destinarse a la adquisición del fututo hogar.
Presupuesto: Se debe ser disciplinado en el manejo de las finanzas personales o familiares, por lo que se sugiere elaborar un presupuesto quincenal o mensual y seguirlo al pie de la letra.
Recomendaciones inmobiliarias
Determinar el diseño: Analizar las características de la vivienda deseada es lo mejor, desde los metros cuadrados, el número de recámaras, los baños, en qué nivel del edifico o desarrollo se encuentra, etcétera. Del mismo modo, es importante verificar si cuenta con estacionamiento, patio de servicio, así como investigar si se puede ampliar o no, entre otros puntos. También es relevante considerar si los recursos con los que contamos, incluyendo crédito, nos permiten acceder a la casa que necesitamos. o bien, adecuar lo que podemos adquirir a nuestras necesidades.
Identificar propiedades con alto desarrollo: Buscar casas ubicadas en zonas de alto crecimiento traerá grandes beneficios en el largo plazo, pues en ocasiones se puede encontrar una propiedad a bajo costo y remodelarla; más adelante aumentará su plusvalía y se obtendrán mayores beneficios.
Acceso y conectividad: Una máxima en el mercado inmobiliario es: Ubicación, ubicación, ubicación. Aspectos que sí o sí debe tener cualquier vivienda para considerarse satisfactoria, igualmente son aquellos que interactúan en el crecimiento de la plusvalía. Se trata de llegar fácil y rápido a un lugar determinado, así como de tomar la aventura de ir hacia otras zonas sin ningún contratiempo, porque hay que disfrutar y convivir.
Estatus de la propiedad. Es forzoso decidir si la residencia deseada será una casa o un departamento; nueva, usada o de preventa. Éste último modelo tiene la ventaja de que el comprador adquiere una propiedad previa o durante el proceso de construcción y mientras la paga a un precio inicial dado, se prepara para habitarla cuando el desarrollador entregue las llaves.
En caso de optar por vivienda nueva, habrá que equiparla con todos sus componentes, desde la cocina, clósets, pisos, entre otros. En cambio, si es usada, tiene la ventaja de que se es más fácil negociar el precio tomando en cuenta el estado de la propiedad; aunque los desperfectos representarán gastos adicionales que pueden o no facilitar la habitabilidad del lugar.
Mientras que requerir una casa o departamento tiene que ver con preferir más privacidad. La casa se caracteriza por ofrecer esta cualidad, puesto que el dueño no comparte el costo del mantenimiento ni las áreas comunes. Sin embargo, la mayoría de la vivienda vertical podría presentar más seguridad, aunque involucra casi siempre gastos adicionales por diferentes servicios.
Si se opta por una vivienda usada, es importante verificar en el registro público de la propiedad, que las escrituras estén a nombre de quién vende y que el inmueble esté libre de gravamen.
Asesoría de expertos: Para evitar preocupaciones, la experiencia de empresas o agentes inmobiliarios será de gran ayuda, ya que cuentan con el conocimiento para aconsejar sobre las zonas de inversión, hacia dónde se dirige el crecimiento de la ciudad y el tipo de inmueble ideal de acuerdo con las necesidades particulares; más si la ciudad de compra es diferente a la de procedencia.
Otro aspecto importante es que estos especialistas podrán asesorar en los procesos legales requeridos para el contrato de compra y venta, lo cual, hay que reconocer, es una inquietud menos. Incluso cabe la posibilidad de que la empresa se dedique a construir, lo que será un apoyo si se busca una ampliación o crece un nuevo plan.
Lo ideal es determinar el diseño y analizar las características de la vivienda.
Amenidades: Cuando se trata de desarrollos integrados, verticales u horizontales, los atractivos de un inmueble ayudan al incremento su plusvalía. Gimnasios, piscinas, área para mascotas, parques y seguridad privada son algunas de las amenities que se han vuelto más atractivas con el paso del tiempo. Por lo que los desarrollos inmobiliarios las incluyen con el fin de que los inquilinos no pierdan tiempo en adquirirlas por su cuenta.
La mayor parte de la demanda de una vivienda en México es para habitarla, para vivir en ella; sin embargo, también hay quien compra como inversión y para rentarla. Prácticamente todo el comprador busca mejorar su calidad de vida, otros desean independizarse, otros porque se van a casar e incluso otros tantos porque se divorciaron, es decir, la demanda por vivienda proviene de diversos nichos de mercado y solo una cosa es segura: Todo mundo necesita un lugar donde vivir.
Texto Rocío Alavez
Foto: xtpm / CASAS Y
